最近在上海买房，你会发现，不管是便宜点的刚需房，还是高端的豪宅，大家都在拼谁的房子更上档次。

如何卷出 差异化，如何比其他项目更出圈？

卷公区，成为各大房企的流量密码。

公区成为了房企竞争的新战场。通过打造高品质的公区，吸引更多的购房者。不惜 将豪宅原先有的一些东西，下沉到中高端项目乃至中低端项目，其中 会所和车库的升级尤为明显。

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会所“爆发元年”

在价格褪去光环后，人们更愿意为产品和居住买单。

在以前，新房有没有自带会所，成了品质的分界线，当会所不再只是豪宅专属，很多刚需盘也把这个当成一大卖点。

根据人工统计，2024年首开的97个盘里，包括豪宅在内，有一半多的楼盘都配备了会所，多数没有会所的一半都是地块不允许或者本身就是纯墅类社区。

对比2021年和2024年首开的项目中， 有会所的新房占比上涨了21%， 近年会所占比爆发性增长， 可以说 2024年是上海会所的“爆发元年”。

这种“卷“公区，对购房者来说，是个想象很美好的事，尤其当公区有实景展示，瀑布一流、灯光一打，氛围感拉满，很难不心动；

中海领邸实景图

对于不少想健身游泳却又懒得往外跑的业主来说， 楼下就有健身房、游泳池实在是太香了。

而对开发商来说，做公区的成本可控，既能当售楼部，又可以作为楼盘的卖点，吸引购房者参观，又容易造势。

“ 狂 卷公区”， 提升居住体验，同时也为物业费的合理化提供了依据。 因为 会所和泳池的持有成本都不低， 以一个2000m³的游泳池为例，不同消毒方式的年运营总费用从73万到23万不等。

嘉佰道实景图

随着会所设施和服务项目的增加， 物业公司的管理成本也会相应上升。

现 在建造了大量的公区会所，合理化了物业费涨价这件事，但后续带来的，对物业公司的水平考验，也会更有难度。

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会所也是有鄙视链的

会所的普及并不意味着所有楼盘的品质都得到了提升，会所的类型和功能才是关键。

大多数会所都具备健身房、瑜伽室、酒水吧、茶室、儿童游乐等功能，而少部分会所还设有KTV、影音室等。

拥有恒温泳池的项目相对较少，因为恒温泳池的设备投入和运营成本较高。

恒温泳池的综合面积一般在500-600㎡左右，包括泳池、男女更衣室、淋浴间、洗手间等常规空间。一些高端会所还会增配按摩泡池、桑拿间、SPA空间等，与泳池设施相结合，使得有泳池的会所在面积上通常占据优势。

会所类型和有无恒温泳池根据，目前主流的会所可以分为三类：

高端类：下沉会所+架空层，配备恒温泳池

中端类：下沉会所+架空层，无恒温泳池

低端类：仅架空层

今年大火的项目中大多都配备了恒温泳池。例如中海领邸热销占据了天时地利人和，其会所配备一个半标恒温泳池（4mX25m），泳池靠近中央庭院的一侧是全落地窗，台面是浅水池，营造无边泳池感。

下沉式会所 是目前最为常见的集中式会所类型，其本身不占计容面积，多融合下沉庭院，在空间上优先布局于主次入口位置。有实景示范区，可让客户直接感受到多重进制院落的递进氛围。

嘉佰道下沉庭院实景图

在2024年上半年，嘉佰道横空出世后，很多开发商意识到公共区域的打造能够吸引消费者，因此下半年能做下沉庭院的楼盘都做了下沉庭院，做不到的也在不计容的架空层“卷”起来了。

嘉佰道公区私宴厅实景图

以前可能只是简单地放几个健身设施，并没有会所的功能，但现在也开始提供更丰富的功能，以满足居民的需求。

例如450万级的招商时代潮派在社区内部精心布局了多个架空层区域，涵盖休闲会客、社交洽谈、儿童娱乐及阅读室四大核心功能模块。

招商时代潮派效果图

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车库进行全方面升级

车库是上海市场每个优质新盘都要卷破天的区域， 许多开发商也默默地给车库做了升级。

因为地下车库一般不对外人展示，但它却是楼盘的“里子工程”，换句话说，那些愿意在地下车库投入资金的开发商，所建造的房子品质也不会太差。