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昨天，位于高新南区新川板块的宸光和悦（万科、保利、龙湖和平安联合开发）项目取得了预售许可证，推出5栋高层共计492套房源，产品面积从99—159㎡不等，含精装价格在17600—19800元/㎡左右，预计2020年交房。
11月才刚刚开始，高新南区便已经扎堆推出了8个项目，总体供应量达到了2646套，其中融创香璟台一个项目就拿了4次预售许可证，集中的供应潮让高新南区成功抢占了年底这波热点。
从时间节点上来说，此时入市的宸光和悦，略显尴尬。
按照成都515新政的规定， 必须要在上一个楼盘选房结束之后，才能参与下一个楼盘的报名， 这对没有占到先机的宸光和悦来说，势必会产生影响。
但是，对于正好关注宸光和悦，且又有资格的购房者来说，从中签率的角度看，可能是个好机会。
以下，是我为大家带来的该项目的踩盘报告，希望能给有需求的购房者带来一些帮助。
1、地段及周边配套
宸光和悦项目位于高新区雅和街，紧邻地铁一号线广都站C口，从房地产板块上来看，属于大家非常熟悉的新川板块。
关于新川板块，从目前房地产开发的角度来看，大家可以以红星路南延线为轴，一分为二来看待。
一部分是位于红星路南延线出城方向以东，也就是目前长冶南阳御龙府、碧桂园沁云里、北大资源紫境府和中建天府公馆等项目集中的区域。
另一部分是位于红星路南延线出城方向以西，也就是靠近天府大道南延线一侧，正在开发的项目包括宸光和悦、爱在城南，已经开发的项目有中德英伦联邦、龙湖九里晴川等。
显然，目前，红星路南延线以西区域无论是在居住氛围，配套的完善程度等方面都要优于红星路南延线以东区域。
具体到宸光和悦项目上。
交通方面。
项目紧邻地铁一号线广都口站，最近的站点是C口，步行不到200米就能到达目前的售楼部位置，轨道交通出行十分便捷。
商业配套方面。
项目周边1公里范围内的商业配套已较为完善，已呈现的主要是各项目的底商，规划中的有邻里中心、天目中心约1.1万平方米的商业街区以及位于爱在城南项目的永辉超市，日常生活所需基本不用愁。
△项目周边实景（名著司南）
教育资源方面。
粗略统计，1公里范围内幼儿园有4所，包括高新区和美实验幼儿园、高新区优培祥龙幼儿园等，均是公立。
中小学主要有两所，成都师范银都紫藤小学和金苹果锦城第一中学，其中后者为私立，且每年费用不低。
△银都紫藤小学
自然景观资源方面。
主要就是新川之心公园，规模大概是东湖的两倍，位于项目的东侧，直线距离在800米左右，部分已经实景呈现。
综合以上来看，项目所处的位置以及周边配套的情况，是适合有自住需求的购房者关注的。
2、土地指标
宸光和悦项目所在的地块是万科在去年10月19日以8200元/平方米的楼面地价拿下的，总占地93亩的商业兼容住宅地块，总体规划容积率2.7，商业占比不小于50%，这也是去年新川板块集中供应的土地中，规模最大的地块。
整个地块并不是一个整体，而是由四宗独立地块构成，以雅和街为轴线，南北各两宗地，其中雅和街以北的两块地均为商业兼容住宅用地，住宅和商业对半分，占地面积均在26亩左右（以下分别简称1#地块、2#地块），雅和街以南的两块地，一块为纯商业用地，占地面积约10亩，另外一块为纯住宅用地，占地面积约30亩（以下分别简称3#地块、4#地块），具体如下图。
△项目总平图
整个新川板块的用地都是按照小街区的形式进行规划的，因此，这些地块的划分都是正常，但相较整体的地块，这种规划也确实给开发商带来了一些规划上的难度。
3、项目规划
万科在拿地之后，相继引入了保利、龙湖和平安三家企业进行联合开发，据未被完全证实的消息，其中1#地块和2#地块是由万科和保利联合打造的，4#地块则是由龙湖打造的。
虽然不知消息是否属实，但四家实力企业的联合也的确是该项目最大的卖点之一，如果能够在项目上发挥所长，对于购房者来说，是一件好事。
我们来看看具体规划。
△项目鸟瞰效果图
从总平图上可以清晰的看到1#地块、2#地块和4#地块均采用的高低搭配的方式，高层共有6栋，其中，1#地块和2#地块的低密部分均为商业产权性质的低密产品。
此次除1#地块的8号楼外，其余5栋高层全推。
从三块地目前呈现的规划来看，排列方式相同，高层均位于各个地块的北侧，很显然，每块地的主角都是低密产品，尤其是在1#地块和2#地块的4栋高层，与商业性质的低密产品部分完全区隔，大大的限制了高层住户可供使用的公共空间。
相对来说4#地块表现更优，纯住宅用地，不仅保证了居住的纯粹性，而且能够与低密产品实现互容。
但是这块地有一个明显的BUG，地铁1号线沿该地块的东北角经过，具体如图，与该地块上的两栋高层关系紧密，或将产生一定影响。
△4#地块部分规划图（来源于政府官方网站）
4、产品设计及精装配置
此次推出的高层产品面积从99—159平方米不等，其中1#地块和2#地块的高层均为99平方米的三房双卫产品和122平方米的四房双卫产品，2梯4户设计，4#地块的高层为120平方米的三房双卫和159平方米的四房双卫产品，2梯3户设计，层高均为3米。
以下是此次推出的4个户型图。
99、120和122㎡产品显然都是功能需求为先的设计原则。
重点说说120平方米三房产品，2T3户设计位于楼栋突出位置，在一些比较好的设计中，同等位置的产品能够做到三面采光，但这个产品并没有。
159平方米产品为四房双卫产品，比较突出的亮点是南北通透，双阳台设计，三开间朝南，南向最大面宽约13米，且南北两端均没有高层遮挡，通风采光观景效果俱佳。
不足的是，四个卧室的设计，除主卧外，其余三个卧室的开间分别为2.95米，3米和3.15米，均仅能满足基本功能需求。
再来看看精装配置。
该批次产品将采用精装交付，公示的成品住宅交付标准有两个，其中99和120平方米的三房双卫产品的精装标准为3898元/平方米，122和159平方米的四房双卫产品的精装标准为4039元/平方米。
两个精装标准价格差异不大，精装配置也基本相同。
均配置有新风和地暖；
品牌方面，厨卫有科勒、摩恩、方太、万象/裕丰汉唐等，墙地面有冠珠/马可波罗、世友/圣象、立邦等，开关方面为施耐德/良信。
此外室内墙面有墙纸、皮革，入户配置有玄关柜。
配置水平算中等，我大概抿了一下，如果交付能够达到公示的标准，精装成本大概在1000—1500元/平方米。
综合规划、产品和精装配置来看，我认为项目高层产品的定位并不高，更适合功能性的改善关注。
5、价格及购买建议
根据此次公示的价格，我大概测算了一下，含精装的单价在17600—19800元/平方米左右，据我了解，网上报名这三天，可以申领3万元的车位购买优惠。
我对比了一下高新南区近期的新增供应价格，宸光和悦的价格仅次于中大文儒德和蓝光雍锦丽府，而据我们了解，后期即将入市的北大资源紫境府项目，预计清水价格在1.6万元左右，中建天府公馆预计清水价格在1.25万元左右，对比来看，宸光和悦的价格在这波集中供应当中处于较高的位置。
去年年底，新川板块有一波集中放地，宸光和悦项目所在的地块就是其中之一，在这波供应当中，也诞生了新川板块目前以来的两个最高楼面地价地块——高投置业地块和金隅地块，楼面地价分别达到了13900元/平方米和12800元/平方米，不仅如此，两宗地块均有需要无偿移交的部分，金隅高达41%，抛开此部分，楼面地价或超2万元/平方米，对比来看，万科以8200元/平方米的楼面地价拿下的宸光和悦地块可以说是一个很成功抄底案例。
如果成本贵，卖得贵，这说得过去，但显然，宸光和悦项目并不是如此。
四家企业联合开发，自然对利润的要求也会更高，我认为，这可能才是该项目价格高企的重要原因，对于购房者来说，综合产品的整体表现来看，我认为，性价比就偏低了，建议慎重考虑，多多对比。
文/邱霜
PS:以下为该项目本次预售信息，来源为成都房协官方网站。
本次将推出492套房源，其中50套房源将用于棚改货币化安置住户优先摇号、优先选房，266套房源将用于刚需家庭优先摇号、优先选房。
网上登记时间为2018年11月13日—11月15日（共3天）（9:00—18：00）
缴纳资料时间为2018年11月14日—11月16日（共3天）（9:00—18：00）
选房时间为2018年11月28日—30日（共3天）（具体以开发商公示为准）
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