对不起，南京地价还没疯！

南京地价疯了！南京地价没疯！

NO.1|壹

今天的土拍，是2019年南京组织的第一场正规土拍，虽然纯住宅地块少之又少，但还是有强烈的风向标意义。

正如预料，南京的这次土拍价格，还是引起了一点波澜。去年我多次宣布南京房价筑底马上反弹，大家还是有心里准备的。但实打实的价格拍出来，还是有一点难以接受。

尤其迈皋桥的住宅用地，总和人才房的成本，楼面地价接近2.6万/平。媒体叫嚣：南京地价又疯了！

1、经过120轮竞拍，  成都新希望置业有限公司 拿下迈皋桥G01地块，成交总价  53.2  亿，楼面地价  22628  元/㎡，溢价率28.81%。

2、经过58竞拍， 世茂（上海漫珑企业管理有限公司）拿下西善桥G02地块，成交总价 28  亿，楼面地价   16620   元/㎡，溢价率25.56%。

3、经过27竞拍，   南京雨花建设发展有限公司  拿下软件谷G03地块，成交总价  1.86  亿。

4、经过1竞拍，  南部新城开发建设有限公司  拿下大校场G04地块，成交总价  1.1 亿。

5、经过1竞拍，   金茂携手南京苏豪康养小镇投资有限公司  拿下汤山G05地块，成交总价   25.6 亿。

6、经过1竞拍，  南京新基安成科技发展有限公司  拿下青龙地铁小镇G06地块，成交总价 1.53  亿。

7、经过 14  竞拍，  金轮国际创丰有限公司 拿下南站G07地块，成交总价 9.5亿。

本图来自辉哥说楼市

对于这个土拍结果，媒体已经解读了很多。我简单点评一下！

NO.2|贰

这几块地拍出来，我们能看出什么新意？我觉得买房人要重点关注几点：

地价方面：迈皋桥的地价小试牛刀，溢价率接近30%，超出了很多人的预测。相比2018年10月份南京地价低谷，现在的地价相比而言上涨了10-20%左右。地价全面回暖的状态已经基本确认了。那么今年地价还会不会继续上涨？我认为还会有一定上涨压力，但幅度不太大了。现在的地价基本回归正常。

板块方面：大校场建设正式拉开序幕，本地属地企业拿下地块拖底，开发这块商办混合用地。虽然不是住宅，但可以预见，大校场的住宅地块马上就要来了。按照当下的地价，未来大校场的住宅楼面价格可能处于2.5-3万/平左右。今年大校场板块隆重出席，最快明年就能买到房子了。当然，价格肯定在4万以上，甚至更高。

刚需方面：南京现在的供应主要在江北新区，在江南地带，主要的供应还是在青龙山、禄口、青龙地铁小镇、燕子矶等。但城南的刚需很痛苦，供应大户南京南站突然没房了，往南江宁百家湖九龙湖也没房，刚需大户板桥已经整整两年没有拍地。现在雨花台区开辟了一个新的板块：岱山。现在和风南岸、电建、以及现在的世茂，未来一段时间将是河西和城南地区刚需的一个主要供给地段。

其他的比如汤山板块，旅游地产拍了不少，买房人不太关心。 

不过，金轮拿下南站板块，周边业主并不太欢迎。在我看来问题不大，本来就是为了给南京修公园，顺带送点公寓用地，谁来干都一样。但不管谁干，南站业主晚上遛弯的公园来了，是大好事。

那么问题来了，南京的地价疯了吗？从价格来看，按照目前的房价来反推，刚拍的地价稍微贵了点，开发商倒不见得亏本，但如果房价不涨的话，最多打平，赚的不多。但如果跟其他城市相比，南京的地价比较温和，起码没有地王吧！

NO.3|叁

南京的土地供应给其他城市树立了一个标杆：土拍一时爽，拍多了火葬场。供应如果太多，对房价会有一定下行压力，所以拍地要慎重。

杭州的土地供应却打破了这个规律：土拍一时爽，永远土拍永远爽！杭州已经在土拍冠军的状态下爽了三年！

杭州土拍继续火热！

今天，杭州5幅地块出让，其中萧山区3宗宅地，余杭区1宗宅地和1宗商住用地。最受关注是距离奥体中心仅3公里的萧山市北西单元地块。

今天上午，市北西地块竞争相当激烈！开拍仅10分钟74轮便封顶竞自持！最终在竞自持环节，经过95轮激烈报价，绿城以总价19.7亿元拿下，楼面地价25768元/m²，溢价率49.81%，自持22%！

这个价格，超过了翡翠之星，市北西新地王诞生！

除了市西北地块，塘栖地块也十分火热！

经过149轮报价，杭州煜锋商务服务有限公司（合景泰富）以上限价格49655万元竞得，楼面地价10484元/㎡，溢价率49.77%。竞配自持面积比例2%。

南京的地价是在回暖，而杭州的地价反弹更猛，还在拍地王！

相比而言，南京的地价，比杭州要更温和，谈不上疯了。而且这个对比有一个关键前提：杭州的土地供应，远远高于南京。

就说今年，南京一季度直到今天总共就出让了7块土地，有住宅的只有2块。而同一段时间，杭州土地出让17块地，大部分都是住宅地块。比如今天杭州拍出的6块地，4块是纯住宅地块，5块包含住宅地块，住宅供应十分充足。

如果把时间拉回到2018年，全年杭州的土地出让金，达到了南京的2.5倍。

而从城市一般公共预算收入方面，杭州1685亿，高于南京的1272亿。

这意味着杭州手上可用的钱，要比南京多不少，正好趁着亚运会的东风，修地铁，补短板，扶植独角兽，给浙大吃小灶，支持创建西湖大学…这一系列的动作，都是钱砸出来的。

NO.4|肆

当然，杭州之所以敢这么大的供应拍地，一方面开亚运会确实烧钱，基础设施要大幅度改善。另一方面这两年杭州每年人口流入30万左右，并不缺接盘侠。人口流入-加大土地供应-拿钱建设-推动发展，这是一种良性的互动。

当然，很多媒体吹杭州房价会怎样怎样，我觉得短期不会继续暴涨，毕竟供应量太大了，开发商也别太嘚瑟。

在全国新一线城市中，重庆、成都、郑州、武汉，一年的新房供应达到20万套。所以很多人说郑州要放松限购，顶不住了。但不要忘了每年20万套的供应，有几个城市能顶住？

沈阳、青岛、杭州、长沙、西安、合肥（表中没有长沙、西安），供应，都在10万套以上。

所以，说了这么多想表达个啥？

2019年，南京土地供应仍然偏紧，刚需该买还是要买。指望这座城市突然供应20万套房给刚需们砸个大坑让你们上车？想得美！

本周日踩盘活动我们关注江宁单价两万内的刚需盘，有意向一起踩盘的可以抓紧微信：lenghuo2018  预约参加踩盘活动！名额不多，抓紧。

本文参考江苏土地