先立后破，一直在路上——对中央政治局会议的点评

中央政治局会议召开，提出2024年要“坚持稳中求进、以进促稳、先立后破”，与房地产相关的着墨较少，但作为支柱产业，先立后破的要求对行业带来新的机遇。

会议当中，与房地产相关的描述较少，整体以经济高质量发展为主基调。 相比于以往的政治局会议，本次没有直接提到房地产行业，而与之相关的主要在于：1）新型城镇化；2）强化宏观政策逆周期和跨周期调节，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策；3）持续有效防范化解重点领域风险，坚决守住不发生系统性风险的底线。整体来看，对房地产行业的定位，保持了和此前一致，即从长远的发展、短期的调控和风险的防范为主。

作为宏观经济的重要组成部分，“先立后破”的描述，和房地产更为相关，且更为正面，但并非重走老路。 对当前行业的评估，市场判断存在分歧，也即楼市的下行仍在继续、和政策的支持不断出台之间的不统一。回顾过去的历史，行业确实运行在政策支持则上行、政策调控则下行的规律上，但当前要探索新模式，因此，旧模式在方向上看，一定是逐步远离的。那么，当前先立后破的描述，就非常符合当前的现状，也即行业运行在去杠杆的路径上、但并不是让其出现金融风险，而是不断给与其他方面的政策支持，来平稳的实现去杠杆，来给先立后破创造时间窗口。

自2022年年初金融稳定会议、到2022年年底“三支箭”、再到前期“三个不低于”、再到中央金融工作会议、再到当前的政治局会议，2022年以来的政策思路一脉相承。 行业自2018年实行资管新规开始，即出现金融杠杆率的逐步下降，至2021年预售资金监管后出现快速下降，但从政策支持角度，2022年则开始不断的放松金融条件，来延缓去杠杆的节奏。从实际情况来看，房企的境内债务大多获得了担保发行或者续期，境外债务也积极的寻求债务重组。我们认为，2022年即是政策思路的转折点，也即在去杠杆的方向和速度上寻找平衡，来让行业转型新模式更加的稳定。

预计2024年房地产行业的金融风险和经济拉动都将有更好的表现，政策将主要集中于房企端融资宽松叠加三大工程。 我们一直从金融和经济两个维度来讨论房地产行业，对于金融而言，主要体现为房企段的融资压力，预计2024年将比2023年有更宽松的环境，不仅是总规模、还有融资成本。对于经济而言，预计将主要通过三大工程来对冲商品房的回落，尤其是城中村和保障房的建设，将有效的拉动实物量的增长。2024年的机会主要来自于资产质量优质的困境反转型公司。

风险提示： 重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。