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耗资600亿建了13年：中国最高烂尾楼，为何成了烫手山芋？

商界 · 公众号 · 财经 · 2021-08-31 07:00

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商界导读：烂尾楼不仅损害城市的“面子”，更能危害城市的“里子”。

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一座城市的地标建筑，无疑代表着这座城市的脸面。

特别是现在，如果没几座摩天大楼做新地标，仿佛就称不上是个大都市。

可如果它是一幢将近600米高的烂尾楼呢？

596.5米高的天津117大厦，从“中国第一高度”变成了“最高的烂尾楼”，带给我们什么警示？

中国第一高度

成最大的烂尾楼

早在2015年，天津的媒体就报道，滨海高新区在建的高银金融大厦，也就是117大厦完成了主体结构封顶。

这座117层的超高摩天大楼，在当时以596.5米的结构高度，成为了仅次于迪拜哈里发塔的世界第二高度建筑，也成了当时中国在建的结构第一高楼。

▲ 117大厦未来的样子，仍停留在当初的效果图上

当人们都以为这座大楼将在来年正式开业，成为天津新地标的时候，曾经创了11项中国和世界纪录的117大厦，却忽然按下了暂停键。

原因很简单——没钱了。

从中国第一高到最大的烂尾楼，117大厦的前世今生，都要从投资方高银集团和它的老板潘苏通说起。

香港富商潘苏通，早年做松下电器起家。

赚到人生第一桶金后，他选择了单干，跑去香港成立了松日集团，专门仿做松下的产品，还靠着松下的技术，做出了一款卡拉OK专用的显示屏，一度甚至占据了全国90%的市场份额。

▲ 当年英皇集团旗下的艺人组合Twins曾为松日的

产品代言

生意越做越大，潘苏通开始进军地产行业。2002年收购了香港的上市公司英皇科技资讯，又在2008年收购了另一家香港上市公司，随后他把这两家公司改名为高银地产和高银金融。

而高银集团在地产行业的第一次大手笔，就押宝在了117大厦上。

2007年，潘苏通在天津一口气拿下了5宗地块，他计划在这里建一个囊括全国第一高楼、豪宅和马球场在内的“新京津·高银天下”。

钱从哪来？

当然是撬动资金杠杆而来。

有媒体统计过，2005年至2010年间，高银通过发行新股和可转债等方式，筹资超过80亿港元。

在2015年117大厦即将封顶之时，高银集团放出风：为这个项目已经投入了400亿元。

▲ 封顶后就成了烂尾楼的117大厦

顶着“中国第一高楼”的名号，117大厦这个项目噱头十足，让高银地产的股票价格在2015年短短2个月之内，从5.84港元飙升到27.86港元。

潘苏通凭着这番操作，以122亿美元的身家，一跃成为《2016福布斯香港富豪榜》第6名。

属于潘苏通和高银的高光时刻，辉煌却十分短暂。

靠讲“中国第一高楼”故事飙涨的股价，没有持续多久。

其实，117大厦的销售其实并不好，有业内人士曾经说过，因为定价太高，117大厦十几万平方的体量，当时只卖出去了区区几千平方。

而靠概念炒高股价的行为，则被许多人认为是让高银迅速崩塌的原因。

▲ 2015年，高银金融的股价暴涨暴跌

2015年5月21日，高银地产和高银金融这两家上市公司的股价，分别闪崩了43%和41%，一天就蒸发了1200多亿港元。

靠高杠杆发展起来的高银地产，从此一蹶不振，直到2017年私有化退市。

117大厦的项目，也因为资金链的断裂搁浅，成了一个烫手的山芋。

虽然2016年117大厦停工后，高银和擅长处理不良资产的中国信达成立合伙企业，试图挽救这座“中国第一高楼”不成为烂尾楼。

可是直到2020年，中国信达一纸诉状把高银告上法庭，117大厦在这几年中也几乎没有任何进展，就连玻璃幕墙都没装完。

就这样，耗资600多亿的117大厦又多了一个“纪录”——中国最大的烂尾楼。

烂尾楼命运各不同，

想“重生”却困难重重

其实，又何止117大厦这一幢烂尾楼呢？

无论是北上广深这些一线大都市，还是三四线的小城市，都有烂尾楼的存在，这些城市脸上刺眼的伤疤，有的能重获新生，有的被爆破拆除，更多的则原地矗立着。

8月初，上海青浦区一座20多年的舜浦大酒店，在一声巨响之后轰然倒地。

舜浦大酒店是当地有名的烂尾楼，上世纪90年代开建，因为资金周转不过来，从2003年开始，投资人用高息非法集资了1.4亿。结果楼没建好，人被判了9年。

此后的十几年间，这栋楼就一直被搁置，成了烂尾楼。

▲ 烂尾20多年的舜浦大酒店被爆破拆除

舜浦大酒店这栋烂尾楼的体量还不算大，去年上海普陀区一次爆破拆除了4栋烂尾楼，甚至制造出一场1.7级的地震。

这几栋在市区矗立了快20年的烂尾楼，是上海中环中心T1、T2、T3和一栋公寓，每栋楼都在20层以上，高度超过80米。

作为曾经上海西部门户的商业地标，2001年开建后，就因为资金链吃紧，迟迟无法完工。

此后的十几年间，几次倒手都没能建成，直到被宝能接盘后，当年的建筑也因为安全性和过时的设计，只能被推倒重来。

▲ 上海市地震局官微播报爆破带来的地震情况

还有更魔幻的烂尾楼，藏在上海最繁华的陆家嘴。

这座41层高的“黄金置地大厦”，从2007年成为烂尾楼，至今还闲置在寸土寸金的陆家嘴。

它的地段有多“黄金”？

紧挨着中国银行大厦和平安银行大厦，从国金中心IFC走路过去，也只需要7分钟。

▲ 黄金置地大厦区位图

虽然大厦的外墙已经完工，在高楼林立之中很难看出来与其他地方有什么不同，但是走近了就会发现，大厦被2米多高的围墙堵得严严实实。

实际上，从2007年接近完工开始，黄金置地大厦就因为与2家银行5900万美元的贷款诉讼，和拖欠装修公司1016万元工程款的官司，变成了一幢烂尾楼。

这样的场景，同样出现在北京。

2020年4月，北京CBD区域最大的一幢烂尾楼中弘大厦，停工3年之后才找到了新东家。它被拍卖了33亿元，这些钱也主要拿来偿还它的老东家——中弘股份。

这个A股首只因为股价跌破面值而被退市的房地产公司，从陷入债务危机、大厦停工到退市，在2017年楼市调控的影响下，留下了一地鸡毛。

广州也有奇葩的烂尾楼。

这座名为中水大厦的烂尾楼，在广州的金融中心天河北一待就是20多年。

174米高的体量和6.5亿的投资规模，再加上它的开发商有国企、央企和港资三方的背景，在上世纪90年代，中水大厦也算是名声显赫。

可是楼刚封顶，遭遇亚洲金融风暴重创的港资出逃，开发商资不抵债官司不断，大厦遭遇火灾，再加上验收不合格，22年间经历3次拍卖流拍，数次处置也没能盘活的中水大厦，只能在关键时期在楼体上包裹巨幅广告来遮丑，也因此从“广州第一烂尾楼”意外成为了“最牛广告大楼”，还破了个吉尼斯世界纪录，让人哭笑不得。

▲ 靠悬挂巨幅广告“遮丑”的中水大厦

甚至还有因烂尾楼问题严重，被冠以“烂尾楼之都”的城市。

2019年，河南省南阳市通报，南阳有302个“烂尾楼盘”。

虽然当地人士解释这是问题楼盘的总数，其中烂尾楼只占了不到三分之一，可是当地人在谈起“烂尾楼之都”的时候，通常会自嘲“就连房管中心团购的房子都烂尾了”。

事实也的确如此，2013年，南阳市房管中心“团购”的小区，如今也只建好了主体框架。

从南阳拿到农运会举办权开始，为了加速城市建设，当时政府默许“边建设边拿证”的模式，当地房地产市场瞬间就火爆起来。

只要盖楼就能赚钱，让一些资质比较差的开发商纷纷涌入南阳。

2019年的数据显示，当地的地产商有400多家，仅市中心城区就有262家。

这些小开发商没什么资质去银行贷款，只能靠高息民间集资、违规抵押去维持现金流，资金链一断，开发商瞬间崩盘。

▲ 南阳市房管中心“团购”的住宅也成了烂尾楼

烂尾楼与中国房地产

烂尾楼出现的原因，很复杂。

有的是遭遇黑天鹅，外部形势不好。

不少一线城市里的烂尾楼，特别是有外资背景的，国际经济形势的变化，也会成为压垮他们的最后一根稻草。

像广州的中水大厦和上海的不少烂尾楼，都是因为有外资的开发商，没能扛过亚洲金融风暴，才成了今天的这副模样。

有的是开发商野心太大，高估了自己的实力。

像117大厦这样，热衷于成为城市地标，却忽略了自身实力和大楼清晰的定位。

全球最高的空中游泳池，全球最高的旋转餐厅……在117大厦的规划里，目标都是奔着“破纪录”去的。

当时开发商对117大厦的定位是“凭借独特的经济和地理优势，加上有利的政府政策，天津势必成为中国北方的金融中心。看准天津对优质物业的需求，抓紧机遇，建立了旗舰项目”。

这种操作超出了开发商的实力，这种判断也脱离了天津的实际情况。售价太高销路不好，无法回笼资金，最后资金链断裂。

烂尾楼的背后，还有地方政府的助推。

烂尾楼一开始不是烂尾楼，而是光鲜亮丽的城市地标。地方政府要形象，与开发商自然是一拍即合。

像前两年在网上被热炒的贵州独山县水司楼，独山县每年的财政收入只有10亿元，却耗资2亿多元修建号称天下第一的水司楼。

▲ 独山县可不只是水司楼，还有更多耗资巨大的建筑成了烂尾楼

最后，天下第一没拿到，却上榜了“最丑建筑”，形象工程也变成了烂尾工程。

烂尾楼可以视为当前中国房地产热的一个缩影。

成则贵为城市地标，败则沦为城市伤疤。

但是，烂尾楼的负面影响，不仅仅是损害城市的“面子”，更能危害城市的“里子”。

上世纪90年代初，海南成立经济特区，带起中国第一波房地产市场投资狂潮，这边开发商疯狂拿地盖楼，那边银行大胆放贷。

▲ 1988年到1993年海南的房地产价格

经历了四五年的疯狂之后，政府一纸令下，严控信贷，限时收回违规资金，95%的房地产公司倒闭，留下一堆烂尾楼之外，更是让海南发展银行，成为新中国历史上第一家倒闭的银行。

牵一发而动全身，摩天大楼和房地产企业，都不能轻易烂尾。

耗资600亿建了13年：中国最高烂尾楼，为何成了烫手山芋？

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