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核心观点（懒人专享）
：上海政府今天推出的4块租赁地都位于一房难求的核心区域，周边房屋销售价格平均在9万元左右，显示政府推租赁政策的决心，我们
统计了这四块地周边的租金收益率水平，上海南站1.92%、古北1.89%、龙阳路1.34%、南浦滨江1.24%，
政府如果参照张江模式以近市场价1/4出让，则损失近20亿收入（上海市一年土地成交额1638亿、纳入财政的土地出让金约781亿，土地财政依赖度为全国最低的几个之一仅10.5%），使得政府租赁用房的租金收益率由普通商品住房租金收益率的1.6%提升至6.4%，证券化（比如我们一直推荐调研的香港领展REIT）融资可行性大幅提高，将解决租赁用房投资资金来源问题，不过我们需要看到的是，之前拍的地块虽然有20人申请，进入竞买环节的仅1人，都是国有企业，因此诸如世联、万科等企业要获取这些优质租赁用地还需要政府进一步让利。投资角度，我们继续看好地产新红利：地产基金、租赁、新蓝筹，比如嘉宝集团、世联行、三六五、万科等。
虽然冒着10号风球去香港调研
港铁公司
（万科轨道+物业商业模式的典范）和
领展REIT
（香港最大的政府REIT，或许是未来中国公租房和共有产权房融资问题的典范），被临时取消，但我们清楚因为这是中国地产企业的两大方向，我们不得不去。同时，我们看到《
古北陆家嘴核心地段都要建租赁住房！上海挂牌4幅黄金地段租赁住房用地
》的消息，让我激动不已，要相比之前张江的用地，我相信这四块核心用地的出让已经证明政府在推进租赁房的意图上不是说说而已。
1、四块地的位置都绝对核心、彰显政府推动租赁房政策的决心，也证明之前的无地可供也只是政府的调配而已
：
此次出让的土地分别位于龙阳路、南浦大桥滨江、上海南站、古北等地块，这些都是
商品房的热
门区域，几乎都是一房难求，政府愿意在这些区域推出租赁用地，足以显示政府在这一政策上的决心。
2、土地财政依赖度低、租赁用地仅周边商品房用地价格的1/4、这四块地或将损失土地出让金收入20亿
：从前不久出让的张江租赁用地看，其周边商品房售价在49671元/平，而租赁用地的成交价格仅5568元/平，隐含的市场销售价格也就12000元左右，可见，政府出让租赁用地的价格仅普通住宅用地的价格的差距在4-5倍左右。而我们看今天拟出让的四块用地位于龙阳路、南浦大桥滨江、上海南站、古北，周边小区二手房的成交均价分别为93459元/平、70048
元/平
、73439
元/平
和93612
元/平，四块地总土地面积87691.6平米、总建面218465.7平米，以3万/平的平均地价算，政府让渡了约19.7亿的潜在土地出让收入，而上海2016年土地成交金额1638亿元、2016年实际缴纳的土地出让金收入
总额为781亿，占上海财政总收入的占比10.5%，是全国最不依赖于土地财政的地区之一。
3、租金收益率由平均1.6%飙升至6.4%，证券化可行性大幅升高
：我们统计了这四块地周边的租金收益率水平，上海南站1.92%、古北1.89%、龙阳路1.34%、南浦滨江1.24%，单如果政府以1/4或1/5的土地价格进行转让，虽然可能租金会略低（但这和公租房和廉租房要区分开，不会低太多），那么潜在租赁房的租金收益率将达到6.4%，以这样的收益率如果进行证券化或者REIT融资，其可行性将非常高，未来将很容易解决租赁房的投资来源问题，这也是为什么我们积极组织大家调研领展REIT的原因。
4、20个申请人仅1个竞买人、国有企业或是租赁用地的主要获取方
：
之前已经出让的浦东张江和嘉定新城两块租赁用地，在竞拍前，分别由20个和14个申请人领取了申请书，但是最终的竞买申请人各只有一人，因此这两幅地以底价成交，张江集团有限公司和嘉定新城发展有限公司成为了首批“吃螃蟹”的人，可以想象国有企业会在今后的租赁用地市场占据主导地位，未来诸如世联行、万科等进入依旧需要相当大的政策改善。
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