【中金·REITs】公募REITs周报（12.16-12.20）：保租房与消费板块继续领涨，关注节奏与结构

行业近况

本周（2024年12月16日至12月20日）中证REITs全收益指数下跌0.07%，价格指数下跌0.77%。C-REITs市场总市值收于1436亿元，环比上升0.71%，剔除新上市项目则为环比下降0.25%。

评论

保租房、消费板块继续领涨。本周产权REITs流通市值加权总回报为+0.03%，新上市的成都高投产业园REIT领涨9.47%，城投宽庭保租房REIT、华润商业REIT亦涨超5%。经营权REITs流通市值加权总回报为-0.16%，中国电建清洁能源REIT领涨3.19%，明阳智能新能源REIT领跌2.55%。各板块总回报指数涨跌幅分别为+3.13%（保租房）、+2.04%（消费）、+0.64%（能源）、-0.30%（市政环保）、-0.49%（高速公路）、-1.07%（产业园）、-1.37%（仓储物流），保租房和消费板块连续第二周领涨。本周日均成交额、日均换手率分别为5.15亿元、0.86%，环比有所下滑但仍维持在历史较高分位数。我们跟踪的C-REITs市场情绪指数由90以上回落至82，仍位于过热区间。

估值有所分化。我们测算产权REITs市值加权年化可供分派率为4.74%，与中证红利指数股息率（TTM）5.31%的负息差环比走阔29bps至-57bps，主要受到中证红利价格回落、股息率上升影响。经营权REITs市值加权中债IRR为6.78%，与中债十年期国债到期收益率的利差环比走阔12bps至508bps，主要受到十债利率下行的影响。

关注利率波动及板块轮动情况。节奏上，中证REITs全收益指数本周一、周五收涨，周二至周四收跌，与长端利率波动负相关性明显。结构上，保租房、消费板块轮动领涨、亦轮动领跌，表明REITs市场在上周大涨且本周长端利率有所波动的环境下存在止盈与持续做多的分歧，波动有所增大，但板块内日度涨幅基本大于日度跌幅，维持了较好的赔率。此外能源、市政环保板块也展现了类似赔率特征，但波动幅度整体来看相对较小。我们认为后续整体行情仍旧取决于利率运行趋势变化、配置压力、止盈与流动性需求情况的共同作用。

后续关注：利率波动情况；红利/高股息市场情况；宏观政策情况。  

C-REITs一周市场回顾

图表1：周内各REITs板块指数涨跌幅情况

注：标红为当日涨幅第一板块，标绿为当日涨幅倒数第一板块
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表2：近期交易所挂网项目情况

注：数据截至2024年12月23日
资料来源：上海证券交易所，深圳证券交易所，中金公司研究部

图表3：12月16日至12月20日C-REITs市场情况

注：1）2024年年度管理人预期可供分派率基于各REITs招募书中的管理人预测2024年度可供分配金额计算；24Q3YTD实际可供分派率（年化）基于各REITs2024年三季报披露的本年累计可供分配金额（为缓解期初现金影响，易方达深高速REIT剔除首次分红中的现金增补部分，工银河北高速REIT与华夏特变电工新能源REIT剔除24Q3之前的可供金额）计算，按天数年化；年化可供分派率（近4个季度实际或管理人2024年预期）的计算中，有历史季报的REITs基于各REITs23Q4至24Q3累计可供分配金额（为缓解期初现金影响，中金山东高速REIT与易方达深高速REIT剔除首次分红中的现金增补部分，工银河北高速REIT与华夏特变电工新能源REIT剔除24Q3之前的可供金额）计算，没有历史季报的REITs按招募书中的管理人预测2024年度可供分配金额计算，均按天数年化；C-REITs全市场、产权类REITs及经营权类REITs分派率采用总市值加权法计算；2）未发布2024年中报的REITs采用拟募集金额测算NAV，已发布2024年中报的产权REITs项目的NAV测算方式为（期末基金净资产+资产评估公允价值-投资性房地产-等同于发行溢价部分的商誉（如有））/发行份额，除华泰江苏交控REIT以其2024年中报披露的期末基金份额公允价值参考净值计算外，已发布2024年中报的经营权REITs项目的NAV均以账面净资产价值计算；3）C-REITs全市场、产权REITs、经营权REITs及各板块REITs收益率为模拟流通市值加权总回报指数的收益率，单个REIT的收益率则基于前复权价格计算；4）数据截至2024年12月20日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表4：C-REITs市场走势

注：1）为方便对比，我们对中证REITs价格指数及全收益指数进行了起始日期标准化处理；2）数据截至2024年12月20日
资料来源：Wind，中金公司研究部