对于北京的年轻人购房者来说，今夜无眠。
相信无数个家庭都在谈论，“北京住房公积金管理中心”在
9
月
13
日晚上公布的《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》、《关于落实放管服、优化营商环境提升住房公积金归集服务水平的通知》两份文件。
这两份文件提高了公积金贷款的门槛，收紧了额度，将在
9
月
17
日（下周一）正式实施。
这意味着，
9
月
14
日、
15
日和
16
日，北京楼市将异常忙碌，中介会带着一群又一群“无头苍蝇”一样的购房者看房、匆匆忙忙签约，以便在新政“落闸”之前买房。
下面先让我们看一下，北京的“住房公积金新政”到底有哪些新举措：
1
、贷款额度和缴存年限挂钩。
新政将实行贷款额度与借款申请人住房公积金的缴存年限挂钩。每缴存一年可贷
10
万元，最高可贷
120
万元。据北京媒体报道，计算方式是：不满一年按照一年，超过
12
月就可以多算一年。购房者为已婚的，以夫妻双方中缴存年限较长的一方计算。
这意味着：必须缴满
11
年，才能申请到
120
万的最高额度。假如你
22
岁毕业在北京工作，到
34
岁才能使用
120
万的公积金贷款最高额度。
而之前，能获得
120
万最高贷款额度的时间，要短很多。
2
、二套房“认房认贷”，额度下降
20
万。
从下周开始，北京公积金个人贷款还更改了认定“二套房”的规则，变成与商贷一样的“认房又认贷”。“房”为借款申请人在京名下住房，“贷”指在人行征信系统中全国范围内的个人住房贷款记录，包括商业性住房贷款记录、住房公积金个人住房贷款记录。
上图就是具体认定标准。另外，二套房使用公积金贷款的上限，也从
80
万元下降到了
60
万元。
3
、首付比例不再统一为
20%
，其中普通住宅提高到了
35%
，二套非普通住宅提高到了
80%
。
4
、贷款年限最长算到
65
岁
此前，公积金个人贷款的贷款期限最长可以计算到借款申请人
70
周岁；而今则调整为原则上最高不得超过
65
周岁。如借款申请人为已婚的，贷款期限以夫妻双方中较长的一方计算。比如：如果申请人年满
60
岁，过去的贷款最长年限是
10
年，现在则要降低为
5
年。
5
、月还款额不超月收入
6
成，收入不够将降低额度。
6
、鼓励买房搬离市中心
。如果你户口在“东城区”、“西城区”，却购买城六区（东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山区）以外的首套住房，最高贷款额度可上浮
20
万、至
140
万元；如果你户籍在朝阳、海淀、丰台、石景山区，购买城六区以外的首套住房，最高贷款额度可上浮
10
万、至
130
万元。
7
、异地购房提取不再随便取，只能买户籍地或者户籍所在省会。
举个例子，张先生户口在烟台，人在北京工作，缴纳五险一金。如果他希望提取公积金到外地买房，他只能买烟台或许济南的房子。当然，他如果社保满
5
年，也可以在北京买房子、并使用公积金。（见下图）
下面是我的点评：
1
、这意味着，北京住房公积金贷款政策出现了全面收紧。
使用最高额度的条件提高了，二套房贷款额度降低了，很多购房行为在新政情况下失去了使用公积金贷款的资格。
2
、为什么收紧？一个重要目的，还是为了给楼市降温，压制购房需求。
事实上，一线城市和绝大多数二线城市，都需要“补库存”。“消化周期”最短的大城市，住宅只够卖两个来月，这是非常危险的。
3
、对于刚毕业在北京工作的年轻人来说，购房变得更加困难。
以前，只要攒够了
5
年社保时间，小夫妻两个人公积金余额达到一定额度，按照两人累计余额
10
倍等算法，想拿到
120
万元公积金贷款上限还是比较容易的。现在，时间至少翻倍了，达到了
11
年以上。虽然
120
万对于北京房价看起来“杯水车薪”，但对于普通人家的孩子来说，这毕竟是一个重要的购房“梯子”，
3.25%
的利率相对当前动辄上浮
15%
的商贷利率来说，毕竟低了很多。
其实很多人都预言了，
2019
年在大城市买房将变得更加困难，虽然看起来房价涨不动了，但购房门槛在提高，北京此次新政，就是在继续提高购房门槛。
据北京官方媒体报道，公积金中心有关人士解释说，“这主要是为了引导市民合理住房消费，落实‘租购并举’、‘先租后买’。”
但问题是，如果年轻人买房推迟
5
年，谁能保证将来他们买到的是什么价格的房子？
4
、北京分流“城六区”人口的愿望非常强烈，尤其是“东城区”、“西城区”，
正在向“中央政务区”转型。所以我一直提醒普通购房者，不要贪恋二环内的什么什么资源，不该你住的地方不要住，将来会越来越麻烦。事实上，让四环内空心化，已经是北京既定策略。
未来，四环之外才是北京，才是年轻人汇聚的地方，才是真正有活力的地方。
5
、北京的公积金新政，一定会被多数大城市模仿，收紧是当前的趋势。
其中北京对外地购房提取公积金的规定很有意思，省会城市成为非常特殊的地方。
我此前一再提醒大家，省会城市是特殊城市，一般是每个省的买房首选，现在再次获得了印证。
6
、楼市正在变冷，越来越多城市房价出现了松动。对于刚需、改善、或者轻杠杆（还有加杠杆空间）的投资购房者来说，现在反而是买房子、选房子的好时候。
因为跟你竞争的人越来越少。我的建议是，尽量在年底之前买，否则后面政策如何变化就很难说了。
7
、买房子跟炒股票完全不同。房子的买卖，周期都非常长，而且税费很高，市场低点可遇不可求。
你想刻意通过买卖，在短期做出差价，难度非常大。只要你选对城市、选对区域、选对楼盘，中长线肯定看涨，
所以没有必要在乎短期波动。太在乎短期波动，要么自寻烦恼，要么坐失良机
。因为只要政策出现明显放松，房价马上就会“跳空高开”，你追都追不上。
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