主要观点总结
本文阐述了从中央到地方房地产去库存政策涌动的背景下，产业园区也去库存的情况。我国产业园区面积每年新增，但招商竞争进入白刃战。政府为了产业竞速采取各种措施，山东、江苏和安徽等省份已率先撤销政府内部的招商部门，通过成立专业的招商公司来提高招商效率。传统的地方政府招商部门面临转型压力，因应经济发展需要和市场自由竞争原则。部分地方政府的不正当竞争被叫停，建设全国统一大市场消灭这类现象。未来产业园区市场化运作是大势所趋，政府主导模式也在积极引入市场化管理机制创新。引入市场化机制提高灵活性和效率，让专业的人做专业的事，街道聚焦社会治理同样能助力招商引资。需要重视全域一盘棋的整体考虑。
关键观点总结
关键观点1: 产业园区急需去库存
随着房地产去库存政策的实施，产业园区也面临去库存的压力。各地政府为了产业竞速八仙过海各显神通。
关键观点2: 招商部门的转型
山东、江苏和安徽等省份率先撤销政府内部的招商部门，成立专业的招商公司承担招商职能，提高招商效率。
关键观点3: 传统招商部门的转型压力
传统的地方政府招商部门面临转型压力，因为经济发展需要和市场自由竞争原则的要求。
关键观点4: 违规优惠政策的废止
部分地方政府采取不正当的竞争手段被叫停，建设全国统一大市场消灭这类现象。
关键观点5: 市场化运作趋势
未来产业园区市场化运作是大势所趋，政府主导模式也在积极引入市场化管理机制创新以提高灵活性和效率。
关键观点6: 街道回归服务职能
取消街道的招商引资职能后，能更好地聚焦社会治理和营商环境的改善，助力全域一盘棋的招商策略实施。
正文
5月以来，从中央到地方，房地产去库存的政策不断涌现。大多数人都将去库存的目光聚焦在住宅上，其实产业园区也急需去库存。
公开数据显示，从2023年开始我国产业园区面积将以每年1.4亿平方米的速度新增，预计到2025年总供应量将突破62亿平方米。
急剧增加的产业园区空间供应和产业发展的速度脱节。导致不少产业园区大量空置，甚至成为「僵尸」产业园区。产业园区的招商竞争进入了白刃战。
各地政府为了在产业竞速中胜出，也是八仙过海各显神通。一些地方，甚至将招商任务下派到了街道一级，相关人员直言压力山大。
最近跟业内人士交流，他语出惊人：真正产业招商引资做得好的地方，往往是政府内部没有招商部门的地方。这个观点很是劲爆。就像说「销售做得好的公司，是没有销售部门的」一样。
但小明深入了解之后发现，他的说法可能略显激进，但确实有一定依据，而且还将是一种继续蔓延的趋势。
山东、江苏和安徽等省份已率先行动，撤销了政府内部的招商部门，通过成立专业的招商公司来承担这一职能，专业的人干专业的事，不仅提高了招商效率，而且让招商工作更加精准和高效。给我们提供了一个崭新的视角。
2022年4月11日，《中共中央国务院关于加快建设全国统一大市场的意见》（以下简称《意见》）正式发布。其实，从那一刻起，传统的地方政府招商部门，就面临着转型的压力了。
因为，全国统一大市场，用一句话概括就是：自由竞争搞起来，效率高起来。两个字概括，就是：效率！这是一盘优化国内经济效率的大棋。
未来，理想的图景是，市场效率明显提高，生产过剩明显减少；各地区发展自己的比较优势产业，各具特色。这是我国经济发展到这一阶段，必须要走的路。过去的那一套，已经行不通了。
对于改革开放之后中国经济的高速发展，著名经济学家张五常教授提出过「县域竞争」（又称「地方政府竞争」）的理论，他认为县与县之间在土地的利用上展开的竞争是中国经济高速增长的根本原因。
过去，产能不足。地方政府为了招商引资，各显神通。最常见的是给予廉价的土地和优惠的税收条件。地方政府在与企业签订招商引资合同时，给予企业税收优惠政策，减免行政事业性收费，或给予企业与税收挂钩的财政性奖励或补助。
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短期看，这些优惠政策把人才、技术、企业、资本等要素截留在了本地，但长远来看，此举扰乱了整个国家的税收征管秩序，破坏了全社会招商引资环境，且容易形成不正当竞争，不利于当地经济发展。
根据《国务院关于2022年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告》（审计署重点审计了2022年度18省、36个市县共54个地区的财政收支管理情况，并就共性问题延伸了其他地区），发现55个地区违规或变相返还税收或土地出让金等225.08亿元。
新华社将部分地方政府为争项目加码招商政策、互挖存量企业的政策无效耗损、「超常规优惠」等现象，称为「互害式招商
」，这种低效的竞争不仅加剧了地方负担，而且助长了企业「短期套利」心态。
建设全国统一大市场，就是要消灭这类现象。今年6月6日，李强总理签署国务院令第783号，以国务院文件的形式公布《公平竞争审查条例》（以下简称《条例》），自2024年8月1日起施行。其中条例第十条，针对各地税收优惠和财政奖补，做出了明确的规定，纳入审查范围：
特别需要强调的是，根据《条例》，后续国务院市场监督管理部门还会根据《条例》制定具体实施办法。
据不完全统计，目前包括上海在内的60个左右的地区，已经清理废止违规出台的税收返还优惠政策。
新形势下，过去的招商引资套路快速失效，未来必须要凭专业，凭实打实的产业生态和营商环境招商引资，传统的政府招商部门，作用确实弱了。
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开发区一直是地方招商引资的主要载体。过去，开发区的运营模式，以政府主导为主。在这种模式下，地方政府统筹管理园区事务，进行产业园的开发与规划，具有集中统一、规划性强等优势。但随着这种模式的弊端不断显现，采用市场化手段促进园区转型，激发产业园区的经济活力，已经势不可挡。
早在2017年2月，国务院办公厅就颁布「开发区23条」，主张政企分开、政资分开，把市场化运作作为重点方向。2019年5月国务院再发「开发区24条」，明确指出经开区要「由政府主导向市场主导转变」。江苏、上海、湖南等省也出台产业园区政策，推动市场化建设运营。
虽然目前政府主导依然是最为常见的模式，在大型开发区建设中发挥着重要作用，但企业主导和政企合作模式的效率优势和资源互补优势越来越明显，在「园中园」和特色园区建设中的应用日益广泛。引入社会资本，既解决了地方政府在园区开发项目上资金不足的问题，也可以发挥市场化主体的市场灵敏度、运作效率和专业化能力，有效提高园区开发和运营管理效率。
即便是政府主导模式，也在积极引入市场化管理机制，探索模式创新——比如，「管委会+公司」模式等——跟之前有很大的区别。
以「管委会+公司」为例，在该模式下，管委会的角色不再是传统意义上的「全能政府」，而是要聚焦核心职能。
一方面将社会事务管理权移交给属地政府，确保社会服务更加高效；另一方面，园区的市场化投资和运营服务，则交给专业的公司来运作。管委会集中精力抓好经济发展主线，专心于产业规划、资源的高效配置以及打造一流的营商环境。
以产业规划为例，管委会抓产业规划和招商规划，明确产业定位、产业发展规划、产业链招商图谱、产业招商策略和计划等，为产业园区的长远发展把控大方向……专业公司则朝着既定方向努力冲锋就行。
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既然有专业的人干专业的事了，政府内部的招商部门就没有存在的必要了（专业的招商公司承接了这一职能）。
比如，2017年，青岛开发区即以开发开放的市场化思维着手探索实施「管委会+平台公司」运营模式。效果显著。
走得最远的是「纯公司化运作模式」，最典型的案例是上海漕河泾开发区，其一开始就没有管委会，成立总公司作为经营实体，承担着「政府眼中的企业，企业眼中的政府」角色，在园区基础设施建设、资金筹集、土地开发等方面自主经营，自负盈亏……
当然，不同的模式适应不同的情况，需要因地制宜，分类施策，区别开发区不同情况，分别实行不同的运作模式。
比如，2019年，河南省委办公厅、省政府办公厅印发《关于开发区体制机制改革创新的意见》，试行开发区纯公司化、积极稳妥推进「政区合一+公司」、全面推行「管委会（工委）+公司」等一系列开发区体制改革。
不过，有一点是很肯定的，那就是引入市场化的机制，提高灵活性和效率。在这一大趋势下，城投等必须重新定位。
将地方政府——特别是基层的招商职能取消之后，他们能够更加聚焦社会治理，助力营商环境的提高，同样也能助力招商引资。
为了让街道更好地回归服务职能，2014年上海市委启动了一号课题「创新社会治理、加强基层建设」，并形成「1+6」文件，提出取消街道招商引资职能，并取消相应的考核指标及奖励，街道经费由区财政全额保障。
2015年底，上海所有街道已全部取消招商引资。在不少街道干部看来，过去将招商引资的任务压到街道一级，街道干部既干不好招商引资，也难以集中精力履行好群众要求的管理服务职能。
取消街道招商引资的职能，完善了街道职能，原先在街道里围着招商引资转的工作人员可以释放出来，推动街道工作重心切实转移到公共服务、公共管理和公共安全等社会治理工作上来。从全局看，更有利于上海城市未来产业结构的调整和健康发展……
