合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。
一、2013年3月，建丰公司、龙域公司、达义公司签订《投资合作协议书》。约定：建丰公司拥有处于开发建设阶段的度假项目，已取得土地使用权，龙域公司对本项目进行投资，分期投入5亿元，期限1年，达义公司为龙域公司的债权提供股权质押担保；龙域公司承担投资责任，不承担经营风险责任；建丰公司给予龙域公司固定投资回报，按年利率10%计算。
二、《投资合作协议书》签订后，龙域公司依约向建丰公司付款5亿元。达义公司出质的股权未办理出质登记。
三、2014年10月，三方再签订《投资合作协议书》一份，约定投资期限延长一年。2015年8月，建丰公司向龙域公司付款1000万元。
四、龙域公司向海南高院起诉，请求判令建丰公司与达义公司连带偿还借款本金5亿元及利息。海南高院认定《投资合作协议书》实为借款合同，判决建丰公司向龙域公司偿还借款本金4.9亿元并支付相应利息。因质权未办理出质登记而尚未设立，未支持龙域公司请求达义公司承担连带责任的诉讼请求。
五、建丰公司上诉至最高法院，请求撤销原审判决,依法改判或发回重审，驳回龙域公司要求返还借款本息的诉讼请求。最高法院判决驳回上诉，维持原判。
本案《投资合作协议书》约定龙域公司不直接参与公司经营管理，不承担经营风险，只收取固定数额收益，不符合合作开发房地产共担风险的特征。
根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。”因此，最高法院认定《投资合作协议书》为借款合同。建丰公司上诉主张其与龙域公司是投资合作关系，最高法院不予支持。
最高法院认为，“
龙域公司不直接参与公司经营管理，不承担经营风险，只收取固定数额收益，即该协议书排除了双方共担合作风险的情形，其实质在于龙域公司所得的回报与合作结果无关。故建丰公司签订《投资合作协议书》的本意是融资，龙域公司的真实意思表示则为借款，双方并无合作开发案涉房地产的合意
。根据合同法第二百零二条有关‘贷款人按照约定可以检查、监督借款的使用情况’的规定，龙域公司作为贷款人为确保借款安全对资金的使用情况具有检查、监督的权利。故建丰公司
以案涉合同约定龙域公司对合作项目具有监督、查阅等权利为由主张双方并非借款关系，没有事实和法律依据。
”
前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
一、
如欲实现合作开发房地产的目的，应当在合同中体现“共同投资，共享利润、共担风险”的特征；否则法院可能根据合同约定的不同的权利义务关系而判定为借款合同、房屋买卖合同、租赁合同等。
需特别提醒当事人注意的是，如欲实现合作开发房地产的目的，不能在合作开发房地产合同中约定资金提供方不承担经营风险，只收取固定数额货币，该约定会被法院认定为借贷关系，造成的后果是：资金提供方无需承担经营风险，且可请求偿还本息，但不能享受其他项目收益；其他当事人可以分配项目收益，但应承担经营风险，并负有偿还本息的义务。
二、质押权人应及时督促出质人交付动产或办理出质登记手续，否则，质押权未设立。
质押权人可采取的措施有：（1）约定出质人先交付动产或办理出质登记手续，质押权人再履行出借资金等合同义务；（2）约定出质人交付动产或办理出质登记手续的时限及相应的违约责任。
《
最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释
》
第十四条 本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
第二十六条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，
只收取固定数额货币
的，应当认定为借款合同。
《中华人民共和国合同法》
第二百零二条 贷款人按照约定可以检查、监督借款的使用情况。借款人应当按照约定向贷款人定期提供有关财务会计报表等资料。
相关新法：《中华人民共和国民法总则》（2017年10月1日起施行）
第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
以下为该案在法院审理阶段，判决书中“本院认为”就该问题的论述：
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定:“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。”
案涉《投资合作协议书》第二条就企业的经营管理及风险承担约定：“鉴于乙方龙域公司不直接参与公司经营管理，因此甲方建丰公司在经营管理过程中产生的风险责任由甲方建丰公司承担，即乙方龙域公司承担投资责任，不承担经营风险责任。”第三条就投资回报约定：“甲方建丰公司给予乙方龙域公司固定投资回报，本合同项下的年回报率按年利率10%计算，在本合同有效期内回报率保持不变。”第六条就龙域公司的权利义务约定：“乙方龙域公司享有合作项目的监督权、查阅权，投资回报收益权。”
由此可见，案涉《投资合作协议书》在形式上虽有“投资合作”字样，但从其约定的内容看，龙域公司不直接参与公司经营管理，不承担经营风险，只收取固定数额收益，即该协议书排除了双方共担合作风险的情形，其实质在于龙域公司所得的回报与合作结果无关。故建丰公司签订《投资合作协议书》的本意是融资，龙域公司的真实意思表示则为借款，双方并无合作开发案涉房地产的合意。
根据合同法第二百零二条有关“贷款人按照约定可以检查、监督借款的使用情况”的规定，龙域公司作为贷款人为确保借款安全对资金的使用情况具有检查、监督的权利。故建丰公司以案涉合同约定龙域公司对合作项目具有监督、查阅等权利为由主张双方并非借款关系，没有事实和法律依据。原审判决将本案认定为借款合同纠纷于法有据，本院予以维持。
上海龙域投资有限公司与海南建丰旅业开发有限公司、北京达义兴业房地产开发有限公司企业借贷纠纷二审民事判决书，[最高人民法院（2016）最高法民终541号]。
一、合同名称为合作开发，但被法院认定真实法律关系为借贷关系的判例（案例一～案例十一）
案例一：灵宝市越海房地产有限责任公司不当得利纠纷申诉、申请民事裁定书[最高人民法院（2016）最高法民申52号]认为，“
本案实质为房地产合作开发纠纷，涉案合作合同约定投资方中鑫公司投入资金后，只收取固定数量货币，不承担合作开发房地产的风险。
根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条‘合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同’的规定，本案应当按民间借贷处理。本案起诉及二审案由虽为不当得利纠纷，但二审判决按民间借贷处理并无不当。”
案例二：海口徐海旅业投资开发公司与海口市华侨住宅服务公司、海口市永盈华侨实业发展公司借款合同纠纷二审民事判决书[海南省高级人民法院（2013）琼民一终字第55号]认为，“双方合同中约定若徐海公司仅投资500万元，则永盈公司不论项目盈亏均按投资总额的年利润40%返还徐海公司，一年期满后连本带利共付700万元；若徐海公司投资1000万元以上，则共担风险，利润按双方投资比例分成。合同签订后，因徐海公司共投入526万元，未超过1000万元。根据合同约定，永盈公司应当按照徐海公司投资总额的年利润40%支付徐海公司，
徐海公司无须承担经营风险。
