◎Tips：今日共3
盘
正在登记，明细见文末
在一片叫好声中，3月杭州二手房完美落幕。
不少小区趁着阳春三月，疯狂出货。当中，就包括江河汇上一任“头牌”——绿城·留香园。
新政后，即
3月15日至3月29日期间，留香园先后网签了8套二手房，平均两天不到就卖出一套。
当中，就包括1套122㎡、3套135㎡，以及4套139㎡，网签单价从6万4-8万4不等。
“据我所知，3月大小户型加一块共卖了9套。”主卖江河汇二手房的经纪人小张说。
而
去年一年，整个留香园一共卖了不过20来套。今年仅一个月，卖出去年近一半的量。
为何在交付4年多后，留香园突然焕发“第二春”？
这世上，没有无缘无故的爱。
留香园之所以能卖得这么好，在德祐中海御道店沈店长看来，跟它房龄新不无关系。
小区2019年6月交付，迄今不满五年，正值青春年少。
相比周边相同学区的中海御道、融创涌清府、中企艮山府等，它的均好性更强。
起步99㎡三房两卫、139㎡就能做四房（
御道130多㎡仅有三房
）；小区体量够大，有1100多户（
涌清府仅300多户
）；还是全精装交付（
艮山府毛坯
）。
又不似大都会79号、东方御府，总价动辄大几千万。
“
性价比
”永远是买家的不二法则。
“
去年底留香园普遍叫价还要9万多一平，上个月好楼层、还是边套，成交价也就8万5-8万7上下
。”沈店长说到。
“相比巅峰时期，单价便宜了两三万一平。”
如此一来，先前一直关注留香园的客户，看到价格下来了，自然也就下单了。
其实，自交付起留香园便能在价格上一路高歌猛进，除了紧挨着江河汇的地段助力、绿城品牌外，
对口学区亦是关键
。
钱外——
杭州市钱江外国语实验学校，是杭州首个公办双语的九年一贯制学校。
坊间常说的，花公办的钱读民办，指的正是这所学校。
除了双语+特色课程外，钱外一登场便备受瞩目还有一重因素，那就是肉眼可见的生源。
周边环绕的多是商品房，还是那一时代售价不菲的商品房，饶是知名度一般的运新花苑，也多是公务员子女生源。
学校好差，除了本身的师资力量、过往成绩、以及口碑外，生源同样是重要一环。
虽然钱外尚未有第一届初中毕业生，但其口碑已在家长群中传开。
尤其是自打换了新校长后，更是严抓教学质量，成绩也比预期要好。
我的朋友老刘，其女儿便就读该学校。
他说，这两年学校抓教学抓的格外紧，老师们对作业的要求也比前些年要高。
虽然当家长的会觉得累，可整体很是满意，自然也就忽略了当年他可是高位接盘的区域内二手房。
就连南星桥的准意向买家，有的也调转方向，去买了留香园。
相比南星桥，江河汇的“性价比”高多了。
眼下，南星桥相对新的次新房，门槛最低的是望江府，89㎡总价还要750万上下（
降价之后
）。
若是讲究居住品质，总价普遍超千万。
像是侯潮府的118㎡，总价就要1200万上下，还只有三房。至于其他次新小区，诸如壹品、上品、滨江园等，由于起步户型大、总价更贵。
但在留香园，1200万就能买到139㎡的边套四房，还是好楼层。
南星桥二手房价多年来居高不下，除了豪宅不间断交付后，胜利学区也是促使买家下单的重要因素。
尤其是公民同招后，学区的权重系数逐年递增。
总价承受力有限的，也不是全无选择。春江花月、金色家园等交付10-15年、甚至更久的次次新小区，同样也能买到，且买得人还不少。
只是，相比留香园等江河汇的次新房，房龄上多少不占优势。
以前，多少还能凭借胜利学区，弥补房龄上的不足；
现在，随着钱外的崛起，江河汇与南星桥在学区上的鸿沟，日渐缩窄。
至于其他配套，两大板块本就旗鼓相当。你有K11，我有国金中心；你有滨江园、壹品，我有江河鸣翠、IFC……
早在几年前，我在探访江河汇二手房时，就曾遇到壹品的业主，考虑接手留香园的二手房。
随着江河汇整体进度条的拉快，诸如留香园等区域内的次新二手房，成为南星桥意向客户的PLAN B，不过时间早晚。
毕竟，
南星桥的意向买家，除了区域内的置换客外，还有不少来自杭州四面八方，基于居住与学区间的平衡，选择了南星桥。
未来，他们一样可以选择江河汇。
▍今日
登记
楼盘
C E N G L O U · C H I N A
绿城·锦海棠
板块：勾庄
房源
：237套，110-139㎡
均价：31200
元/㎡
登记日期
：
4.5-
4.7
招商爱达1872
板块：崇贤
房源
：96套，105-112㎡
均价：23600
元/㎡
登记方式
：首套冻资60万，二套90万，一次性300万
登记日期
：4.7-4.9
荣栖贤府
板块：临安
房源
：15套，189-359㎡
均价：19100
元/㎡
登记方式
：首套验资150万，其他200万
登记日期
：
4.7-4.9
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C E N G L O U · C H I N A
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