房地产融资何去何从？

2017年以来，金融“去杠杆”与监管从严使得房地产行业传统融资受到限制，ABS等标准化产品成为地产融资新宠。在当前关键时刻，金融人士如何认识当前形势，综合运用各类结构金融工具，为房地产企业提供包括融资、并购、资产管理等服务是金融从业人员的重要课题。为此，博人金融在成功举办七期线下培训的基础上，特精心制作《REITs与房地产金融系列课程》PPT视频版。

//   课程亮点 //

线下培训6800元线上收听只要599元

宋光辉和行业专家整体设计和讲授

基于线下成熟培训课程

基于10年以上实操经验

基于宋光辉写作和组织翻译的

“结构化金融与证券化系列丛书”14本

经过6个月精心打磨和研发

精心制作PPT课件视频+语音讲解

结合众多案例讲解操作流程及技巧

课程紧贴实际，以业务落地为导向

18小时手把手教你全面掌握地产融资

内容将根据市场发展不断更新

//   内容涵盖 //

1房地产开发全流程及各阶段融资需求

2美国CMBS：发展历史、操作模式

3中国CMBS：操作流程与案例分析

4美国REITs发展历史与操作模式、估值与风险

5中国权益型REITs：交易所类REITs案例分析与实务操作

6中国抵押型REITs：房地产信托操作模式与案例分析

7房企购房尾款ABS案例分析与操作流程

8ABS业务操作全流程：承揽、承做、承销

9银行开发贷、并购贷、按揭贷与经营性物业贷

//   参加课程您会获得什么？ //

PPT视频课程+讲师学员交流群

全面的地产融资知识体系

可以随时随地通过手机或电脑永久学习视频

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//    讲师介绍   //

讲师一

宋光辉，博人金融总经理（微信号：songguanghui186）。曾在海通证券、华泰联合、中金公司从事投行与研究工作，曾任平安证券资管部执行副总，主要从事债券发行、资产证券化与结构化融资等金融实务工作，具有丰富的理论与实务操作经验。

著有《资产证券化与结构化金融》、《财富第三波》、《新货币论》等书，联合机械工业出版社组织翻译“结构化金融与证券化系列丛书”（10本）和“PPP与项目融资系列从书”（3本），丛书专业读者近10万人。先后举办多场资产证券化、房地产金融、PPP项目融资等线下金融培训。

讲师二

张俊廷：某城商行总行房地产评审中心负责人。毕业于中国人民大学，法律硕士、律师、经济师。房地产融资实务专家，熟悉银行各类业务。实际操作过房地产开发贷款、并购贷款等项目，具有丰富的经验。张老师讲授本系列课程之一：银行开发贷、并购贷、按揭贷及经营性物业贷

//    本课程适合的人群 //

商业银行各业务线的从业人员

信托、保险公司等非标融资业务人员

基金与子公司、证券公司等非标融资业务人员

房地产公司及房地产金融从业人员

地产私募基金从业人员

想学习房地产与现代金融实操的在读大学生和老师

想了解房地产、资产证券化等现代金融业务人士

//    课程详情 //

优惠价格：599元（原价1299元，优惠期后799元）

课程形式：PPT视频+语音课程

学习周期：订阅后一年内可以无限次数学习

课程时长：总计18课时，含17个视频已更新完毕

如何听课并查看已购课程?

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//    课程内容  //

第一部分  房地产开发流程与各阶段融资需求（2课时）

通过深入剖析房地产开发的全部流程，了解房地产企业在不同阶段的融资需求，以及介绍当前国内金融机构针对不同需求提供的融资解决方案。同时，从融资方式和资金来源两个维度构建房地产融资分析矩阵，对所有地产融资进行分类。矩阵利用现代金融工程学的现金流抽象分析工具，理解各类形式地产融资的本质，同时介绍国内金融市场资金来源的现实状况。借助分析矩阵，学员可以面对各类复杂情况，迅速摸清地产企业融资需求，并且针对性提供具备可操作性的解决方案。

第一讲、房地产开发流程

1、当前地产融资的现状:寒冬来临！

2、房地产企业的本质：地产基金或REITs

3、地产开发的流程及相应的融资需求表

4、如何快速判断项目的可行性

5、地产开发的项目储备阶段、拿地阶段、缴款拿证阶段、四证办理与施工建设阶段、预售阶段、完工验收与项目交付、产证办理与移交客户

第二讲、各阶段的融资需求

1、地产融资的矩阵分析框架

2、从金融工程的角度划分地产融资：主体融资、资产融资与项目融资

3、主体融资、资产融资、项目融资的介绍与示例

4、项目融资的操作步骤

5、项目融资相比资产融资和主体融资的优势

6、房地产的项目融资：三种形式的混合

7、快速判断地产融资的类型本质

8、地产融资的资金来源与前景展望

第二部分  美国REITs课程：基述、市场形势、估值与风险分析（2课时）

通过对相关翻译教材，进行精简与提炼，快速熟悉美国REITs的相关基础知识，为学员系统学习各类现代房地产金融打下基础。课程从业务模式、操作模式、商业模式等方面，与中国当前的房地产开发与房地产金融实践进行比较分析，帮助学员从全局的高度，来分析和把握中国地产领域的投融资机遇。

第一讲、REITs概述

1、关于REITs的一些数据与感想

2、国内关于REITs的认识误区

3、索罗斯靠预测REITs市场一战成名

4、REITs的定义与法律要求

5、REITs的类型：权益型REITs与抵押型REITs

6、REITs的投资特性

7、REITs的设立与管理

8、国内REIT发展的思考：先抵押型，后权益型

9、国内房地产信托成为REITs的机遇与战

10、REITs的物业类型：公寓类REITs和其他物业类型

11、REITs的营利增长操作模式

第二讲、美国REITs发展简史

1、美国REITs发展历史：1960年代的婴儿期、1970年代的青春期和骚乱期、1980年代的过度建设期、美国REITs发展历史：1990年代摩登年代、2000年到2007年，可信度和市场接受度的提高期、2007年到2010年，REITs幸存并恢复发展、REITs近期的发展趋势

2、了解REITs信息的相关网站

第三讲、REITs的估值

1、如何衡量REITs的盈利能力：净收入、FFO的定义、AFFO的定义

2、如何对REITs进行估值：原理与三种模型

3、如何对REITs进行估值：NAV模型及NAV模型优点与缺点

4、如何对REITs进行估值：P/FFO或P/AFFO模型

5、应用P/FFO模型的难题：确定合理的P/FFO倍数

6、如何对REITs进行估值：现金流贴现模型、分红增长贴现模型

第四讲、REITs的投资风险

1、REITs的周期特性

2、房地产周期的四个阶段

3、资本市场的牛熊周期

4、REITs投资的风险：影响所有REITs的风险、与特定REITs相关的风险

第三部分  中国抵押型REITs：房地产信托的市场形势、操作模式与案例分析（2课时）

课程详细介绍了房地产信托的市场形势与业务现状。结合现代金融理论和美国REITs模型，对于中国的房地产信托进行分析，认为房地产信托是一种中国特色的REITs，是美国20世纪70年代流行的抵押型REITs的特殊类型。美国REITs的发展，为中国的房地产信托发展提供了经验借鉴及指出了方向。通过具体的案例，对当前房地产信托在股权投资、前端融资、并购融资、开发贷款融资、结构化融资等方面的8种代表性的交易结构，进行详细分析。相关操作模式可以直接应用于当前的地产融资实践。

第一讲、政策解读

1、房地产信托：中国的抵押型REITs

2、房地产信托、资本市场、银行贷款等的比较及信托资金来源

3、信托的业务监管模式

4、政策对于开展房地产信托的限制以及信托公司应对

第二讲、案例分析与实务操作

1、信托公司的业务标准与业务风格

2、2018年以来的房地产信托的业务形势发展

3、房地产信托的业务标准：项目的可行性

4、某信托公司对城市的准入标准、客户分类标准及7种风控措施

5、房地产信托的资金募集

6、抵押型REITs和房地产信托的比较

7、房地产信托股权投资模式一: “真股+债”模式

8、房地产信托股权投资模式二:共同出资模式

9、房地产信托的业务模式：前端融资

10、前融方案举例一：明股实债之“股+股东借款”

11、前融方案举例二：“股+项目资产收益权转让”之对赌退出

12、前融方案举例三：次级债权结构化融资

13、前融方案举例四：“四三二”项目包装，绕道放款

14、信托开发贷款介绍

15、信托开发贷款风控措施：取决于房企资质和各家信托标准

16、并购融资：并购贷款和并购基金模式

17、结构化融资：供应链金融

18、主体较弱的房地产公司供应链融资的尽调与风控

19、购房尾款融资的交易结构及操作要点

20、地产私募基金：私募基金管理人及产品的备案

21、私募基金的“募、投、管、退”

第四部分  中国式权益型REITs：交易所类REITs案例分析与实务操作（3课时）

课程详细介绍了国内类REITs的监管架构、业务现状与发展形势。通过对两个类REITs案例进行深度分析，从客户需求分析、可行性判断、方案设计、交易结构搭建等方面，梳理出类REITs实务操作的关键。学员可以直接应用于类REITs的实务操作。

第一讲、政策解读

1、REITs的相关政策

2、国内REITs发展现状与展望

第二讲、案例分析

1、苏宁云创类REITs的基本情况与交易结构图

2、苏宁云创类REITs交易结构介绍：构造基础资产

3、交易结构介绍：成立专项计划并购买基础资产

4、基础资产的进一步情况：项目公司与目标资产

5、关于交易结构的进一步说明：各方主体及充当角色

6、专项计划所采取的信用增级方式

7、现金流的归集

8、专项计划的分配

9、专项计划的开放退出与开放参与

10、苏宁云创案例分析点评：积极意义

11、苏宁云创案例分析点评：可以改进的地方

12、新派公寓类REITs案例：产品要素及交易结构图

13、新派公寓类REITs案例：主要参与方主体及角色

14、新派公寓类REITs案例：基础资产的构造步骤

15、新派公寓类REITs的结构化分级

16、新派公寓类REITs的基础资产：目标物业与项目公司

17、新派公寓类REITs的相关主体

18、新派公寓类REITs的信用增进措施

19、新派公寓类REITs的亮点

20、新派公寓类REITs可以改进的地方

第二讲、实务操作

1、类REITs与CMBS的比较

2、类REITs的实务操作：确定整体方案

3、当前环境下类REITs实务操作：项目公司与所持物业的尽调

4、当前环境下类REITs实务操作：形成基础资产

5、PPP项目的资产证券化操作借鉴

6、未来公募REITs实务创新思路：“公募基金＋不动产”

7、未来公募REITs实务创新思路：“公募基金＋类REITs”

8、REITs的四种商业模式

9、当前权益型REITs发展的难度

第五部分  美国CMBS：概述、发展历史、市场形势与操作模式（1课时）

通过对相关翻译教材与研究知识进行精简与提炼，快速熟悉美国CMBS及商业物业抵押贷款的相关基础知识，为学员系统学习各类现代房地产金融打下基础。

第一讲、CMBS的基本概念

1、中美对比与中国的特色机遇

2、MBS：美国资产证券化规模最大的一个品类

3、机构类证券和私人类证券

4、CMBS的基础资产：美国商业物业抵押贷款介绍

5、美国商业物业抵押贷款的利率与摊还方式

6、美国的CMBS的发展简史

7、CMBS的地位和发展前景

第二讲、CMBS的交易结构与操作模式

1、CMBS与RMBS的产品设计差异

2、CMBS的操作流程

3、CMBS的三种操作类型

4、商业物业贷款的四种提前赎回保障措施

5、违约或破产风险的控制的三种模式

第三讲、CMBS的风险与投资分析

1、破产风险

2、期限错配与流动性风险

3、再融资风险的控制

4、CMBS投资分析：LTV和DSCR数值

5、如何依据LTV和DSCR判断基础资产的质量？

6、商业地产质量评估的四大重要定性指标

7、CMBS的基础资产：需要关注资产池的分散度

8、CMBS产品分析：自下而上的分析模式与蒙特卡罗模拟技术

第六部分  中国CMBS：案例分析、操作流程与前景展望（2课时）

详细介绍了国内CMBS的监管架构、业务现状与发展形势，并且将CMBS与类REITs进行比较分析。通过对两个CMBS案例进行深度分析，从客户需求分析、可行性判断、方案设计、交易结构搭建等方面，梳理出CMBS实务操作的关键。学员可以直接应用于CMBS的实务操作。

第一讲、中国的CMBS介绍

1、CMBS的两类产品监管架构

2、中国CMBS的界定

3、CMBS的竞争对手－经营性物业贷款介绍、比较

第二讲、中国的CMBS案例分析

1、高和招商金茂凯晨CMBS案例简介与交易结构图

2、高和招商金茂凯晨CMBS：构造基础资产

3、高和招商金茂凯晨CMBS：设立专项计划认购基础资产

4、高和招商金茂凯晨CMBS产品续发与提前偿还

5、高和招商金茂凯晨CMBS增信措施：优先劣后结构设计

6、高和招商金茂凯晨CMBS增信措施：担保和资产抵押

7、产品的风控措施：租金监管和现金流归集

8、交易顾问与资产服务机构的角色与商业模式

9、信托贷款的贷款人和担保人情况简介

10、抵押资产的情况

11、奥中兴业CMBN案例简介与交易结构图

12、奥中兴业CMBN：构造基础资产

13、奥中兴业CMBN关于交易结构的进一步说明

14、奥中兴业CMBN现金流归集

15、奥中兴业CMBN募集资金使用

16、奥中兴业CMBN基础资产介绍

17、奥中兴业CMBN借款人财务情况分析

18、奥中兴业CMBN贷款资产的DSCR和LTV的计算与分析

19、CMBS相比权益型REITs的破产隔离有效性和控制手段

20、CMBS再融资风险的控制手段：产品设计和再融资安排

第三讲、中国的CMBS操作流程

1、CMBS操作：项目判断与方案设计

2、CMBS操作：设计融资规模和期限

3、CMBS操作：设计还款与现金流归集安排

4、CMBS操作：利用信托计划，构造基础资产

5、CMBS的操作流程：制作与上报材料、产品设立

6、CMBS的操作：项目进度表与材料明细

7、CMBS的操作：尽职调查要点

8、CMBS的四种创新商业模式

9、CMBS的商业模式的演变

10、CMBS的发展前景与挑战

第七部分  地产购房尾款ABS案例分析与实务操作（2课时）

通过对两个购房尾款ABS案例进行深度剖析，从客户需求分析、可行性判断、方案设计、交易结构搭建等方面，梳理出购房尾款ABS实务操作的关键。学员可以直接应用于购房尾款ABS的实务操作。利用现代金融工程的工具分析指出，国内购房尾款ABS不是真正的资产证券化，而是一种项目融资或主体融资。当前的购房尾款ABS在产品的理解、交易结构设计和尽职调查等投行操作等方面，都存在问题，只是问题目前被强信用主体的担保所掩盖。课程提供针对购房尾款，采取包括购房尾款ABS和房地产结构化信托在内的产品架构，结合项目融资技术进行操作的模式。

第一讲、购房尾款ABS介绍

1、购房尾款ABS的本质

2、房地产购房尾款ABS的操作模式

3、房地产购房尾款ABS的特征

第二讲、购房尾款案例分析

1、USA购房尾款ABS案例：交易结构图及产品要素说明

2、USA购房尾款ABS案例：操作流程

3、USA购房尾款ABS进一步说明：循环操作、摊还结构、资金划转

4、JH购房尾款ABS案例:交易结构图

5、JH购房尾款ABS案例：产品要素说明

6、JH购房尾款ABS案例：操作流程

7、JH购房尾款ABS进一步说明：循环操作、摊还结构、资金划转

8、地产企业供应链ABS案例：红星-联易融

9、交易所对供应链金融基础资产和原始权益人的要求

第三讲、购房尾款操作流程

1、强担保下的购房尾款ABS操作：资产圈定（fencing）

2、强担保下的购房尾款ABS操作：拟定ABS的规模、期限与利率

3、强担保下购房尾款ABS结构设计：循环操作和BestExecution

4、强担保下购房尾款ABS结构设计：现金流的归集

5、产品时点的设定：成立日、兑付日、归集日

6、操作流程简表、合同和材料清单明细

7、去担保下的购房尾款ABS操作：美国的RABS

8、国内购房尾款ABS深度分析：基础资产的形成

9、购房尾款ABS基础资产的问题与项目的风险

10、尽职调查存在的问题及严重性

11、情境模拟与假设破产法

12、购房尾款融资需求与可行性分析

13、购房尾款融资总结与感想

第八部分  ABS概述与投行操作全流程：承揽、承做、承销（2课时）

快速介绍资产证券化的基本概念，结合具体的金融产品，分别从承揽、承做、承销等全流程，详细介绍当前国内投资银行实务操作细节与内幕，帮助学员迅速进入国内投资银行行业。通过与国外投资银行进行对比，分析了投资银行与商业银行的业务模式的同异，揭示了资产证券化产品的背后的商业驱动力量。课程指出，国内各类金融产品的发展，需要金融机构转变商业模式，向现代投资银行转型。

第一讲、中国的资产证券化介绍

1、中国资产证券化历史进程与发展现状

2、中国资产证券化分类：信贷资产证券化和企业资产证券化

3、中国资产证券化产品发行规模

4、中国信贷资产证券化的基础资产类别和规模占比

5、中国信贷资产证券化交易结构图（以CLO为例）

6、中国信贷资产证券化的操作流程和材料要求

7、中国银行理财余额与投资方向

8、银行理财的基础资产类别与规模占比

9、中国的银行理财私募ABS

10、银行理财通过持有ABS劣后级实现监管资本的释放

11、中国企业ABS的基础资产类别与规模占比

12、资产证券化的基础资产

13、举例：高和招商金茂凯晨CMBS交易结构图和操作流程

14、资产证券化的基本概念

15、三个维度理解资产证券化

16、资产证券化的核心在于监管资本套利

17、中国资产证券化的业务发展：批评与展望

第二讲、美国的资产证券化介绍

1、美国的资产证券化产品：MBS、ABS和CDO

2、美国资产证券化的两类业务模式

第三讲、中国的企业资产证券化操作

1、企业资产证券化的操作法规

2、基金业协会发布企业资产证券化《基础资产负面清单》

3、企业资产证券化交易结构图

4、企业资产证券化基础资产的获取：目标客户与可用资产的筛选

5、企业资产证券化基础资产的获取：逆向工程主动构造基础资产

6、基础资产的获取：金融工程的特定合成CDO，构造虚拟资产

7、企业资产证券化业务承揽的营销方式

8、企业资产证券化业务承揽流程

9、企业资产证券化的项目管理流程

10、企业资产证券化业务承做流程：合同签订与材料制作

11、企业资产证券化业务承销流程：预路演与反向定制

12、企业资产证券化业务承销流程:投资者沟通与结构设计

13、企业资产证券化业务承销流程:计划推广与募集资金、产品设计、登记托管与基金业协会备案

14、企业资产证券化产品后续管理

第九部分 房地产的银行开发贷、并购贷款、按揭贷款及经营性物业贷（2课时）

全面介绍了目前商业银行在房地产金融领域的发展现状。结合“强监管”和“去杠杆”的政策，分析商业银行的业务形势与发展前景。结合具体操作案例，系统的介绍商业银行的开发贷款、并购贷款、按揭贷款、经营性物业贷款等产品的实务操作。包括各类贷款的定义、业务监管政策、申请条件与材料要求、业务流程、操作惯例和风控要点等等。学员不但可以系统了解银行信贷业务，还能够将其中的操作模式与成熟经验运用于其他金融产品。课程9由商业银行房地产项目审批负责人讲授。

第一讲、业务现状与政策解读

1、商业银行表内、表外业务介绍

2、金融去杠杆下的银行业务现状：去杠杆的方式与要求

3、“三违反、四套利、四不当”对银行房地产业务的影响

4、“2017银监发6号文”对房地产业务的影响

5、金融去杠杆下各家商业银行开发贷业务开展形势分析、规模控制与前景展望

第二讲、银行开发贷款

1、银行开发贷款的介绍、申请条件

2、银行开发贷款的主流业务品种、主要流程和申请材料

3、银行开发贷款的内部审核流程、风险审查的两大关键点

4、银行开发贷款的资金监管-资金流出与流入管理

5、银行开发贷款的抵押物要求与管理

6、银行开发贷款的还款来源与还款安排

7、房地产项目预售资金的监管及与按揭贷款的衔接

8、案例分析

第三讲、银行按揭贷款

1、银行按揭贷款介绍及案例分析

2、按揭贷款资金发放及抵押物风险控制手段

第四讲、银行并购贷款

1、房地产并购贷款介绍及申请条件

2、房地产并购贷款业务流程与案例分析

第五讲、银行经营性物业贷款

1、经营性物业贷款介绍、申请条件、申请材料

2、经营性物业贷款案例分析与风险控制手段