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上海中产社区鄙视链

环线房产咨询 · 公众号 · · 2024-10-06 20:30

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上海楼市有个有趣现象，因为承接的客群类似、总量有限，导致相近板块的竞争愈加白热化——

明明地段、功能、房价、承接的客群都比较接近，但互相看不上对方。

尤其是这些年新晋的中高产板块，阶层跃迁得太快从而有更强的表现欲，谁也不服谁。

今天就来聊聊上海楼市最典型的四对互相看不顺眼的中高产板块。

唐镇vs御桥

御桥和唐镇都是吃着张江外溢长大的。

这几年唐镇声名鹊起一跃从农村蜕变为中产板块，看御桥这个上一届晋级的前辈，有点不顺眼了。

同样都是二手房都要1000万，唐镇是楼市当红辣子鸡，每天都有新的营销软文满天飞；

御桥开发成熟缺少营销广告洗礼，只看过新房广告的购房者甚至都不知道御桥在哪。

御桥开发史其实比唐镇更早。

2006年就引入万科，陆续打造出 地杰国际欧香四季、欧泊时光、金色城市和海上传奇河滨苑/芳澜苑 五大商品房小区；

良好的城市界面为御桥奠定了吸引中产客群的基础。

中产们来到御桥后更是奋发图强，硬是鸡得自家孩子把建平地杰变成了一梯队；

2024中考成绩还因为太亮眼，荣获称号“裸考王”，和张集掰也能掰掰手腕了。

又因为御桥板块本身比较小，加上地铁 11、18号线一横一纵 排布，自驾有中外环，御桥的出行便利度也被拉满。

购物有家门口的复地活力城和中产最爱的宜家，买菜吃饭或是大件消费都十分方便。

中产最爱的品牌开发商、学区、商业、交通都有了，御桥用实力诠释什么叫麻雀虽小五脏俱全。

再看唐镇的走红方式，和御桥高度雷同。

先是开发了 仁恒东郊花园、浦发檀府、大名城紫金九号和华侨城纯水岸 四个商品小区组成板块最强中产居住组团。

而后空降 东方幼儿园+福山外国语小学+建平中培德 的组合，直接把唐镇教育属性拉满。

不同的是相比起御桥建平地杰的鸡出实力，唐镇这些空降的分校预期被拉得很高，但具体实力还有待明年中考验证。

商业和轨交两项唐镇又略输御桥一截。

唐镇四兄弟里地铁2号线创新中路基本都在1.5公里以上，想到阳光城消费同样也是这距离。

相比起家门口就是地铁、商场的御桥万科三兄弟，生活体验打了个8折。

最后从环线位置来看，御桥属于中外环之间，唐镇地处外环外。

但考虑衡量浦东板块距离的原点是张江，因此在地段上二者勉强打平。

二者在产业上都接受了张江的外溢半斤八两，能拉开二者差距的，只能是未来的楼市走向。

唐镇占地面积更大，地铁站两侧还有大量土地待开发，未来能卖的新房还有很多，板块房龄能源源不断更新；

御桥土储量相对更少，靠近罗山高架的土地迟迟还没等到开发。

所以就新房视角来看，确实不能怪张江中产们一边倒唐镇。

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古美vs金虹桥

和张江类似，漕河泾发展这么多年也惠泽了不少邻近板块，同时也形成了环漕河泾板块鄙视链。

闵行的金虹桥和古美两个板块恰好分别在漕河泾一南一北。

就跟隔了一条黄河一样，两边的气氛已经完全不一样；

金虹桥嫌弃古美没有发展底蕴，古美觉得金虹桥界面杂乱。

金虹桥板块横跨中环，被其分割为两大部分。

中环以内部分紧邻古北，多多少少带了些日式混血，号称“上海小古北”；

每卖一个新盘起的推广名绝对都是以古北开头，城市界面和小区品质相对较高，还有著名豪宅“古北壹号”。

房龄稍微新一点的3房4房，总价动辄两三千万。

而金虹桥中环外部分北靠西郊，延续了西郊别墅+老破小的风格组合，城市界面相对老旧品质相对更低。

随着 漕河泾 新质生产力产业影响超过虹桥主导的外贸商务，金虹桥又成了承接漕河泾购买力的标的之一。

相比之下，古美的板块画风更加纯粹，延续的是徐汇风格路线。

古美早前发展接收的是徐家汇崛起的外溢，而后继续接收漕河泾的外溢。

对比金虹桥，古美首先在整体环境上就略胜一筹。

板块内的路网都规划得横平竖直，老破小社区也整齐划一，整体绿化较多。

万源城系列凝聚了古美的中高产灵魂，千万级的入门级改善和到一个多亿的豪宅别墅都有。

从下限老破小到中产，再到顶豪产品，金虹桥和古美都打得难舍难分，覆盖的总价段高度重合。

再看两个板块的居住场景，各自都有过人之处。

来了金虹桥，生活体验基本和住在长宁差别不大。

商业主要共享长宁的金虹桥商场、南丰城、尚嘉中心，古北黄金城道；

教育同理，享受的主要是虹桥高端私立、民办的资源辐射。

自驾走延安路高架、中环都比较方便；

因为定位偏高产对轨交需求并不强烈，只穿过板块边缘的15号线就显得没那么鸡肋了。

古美号称西南六边形战士，四大配套都没有明显短板：

论自驾，古美东西南分别是中环、外环、沪闵高架纵向丝滑；

论轨交，1号线、9号线南边封边，中间一条12号线贯穿而过利好出行。

论蹭邻居的商业，南边有梅陇的百联南方、中庚漫游城；北边有漕河泾印象城。

论教育，古美有九年一贯制协和双语以及若干二三梯队中小学，家长买了更省心；

而且古美自身的医疗资源稍微比金虹桥强不少，口腔医院、儿科医院两所三甲加持...

未来随着九星城的建成，古美楼市彻底进入存量时代，和金虹桥的PK之路注定还要走很久。

大宁vs瑞虹新城

对新上海人中高产来说，北上海买房选瑞虹还是大宁是个问题。

二者的重叠性在于，北上海能看得上的中高产社区就那么几个。

其中，大宁和瑞虹是房龄、配套、社区氛围，甚至是板块内的公园配置都高度接近。

从1996年到2003年，瑞虹新城陆续推出了十期产品，总占地面积超过90万方，成为内环一大IP。

在别人还在造楼梯房的时候，瑞虹一期在1998年就配备了泳池会所网球场，率先在上海楼市推出精装房。

港资开发商瑞安还亲自为瑞虹操盘了太阳宫、月亮湾、星星堂三大商业体。

2021年开业的太阳宫，以一己之力就引入了北上海40%的首店资源；

驱车到北外滩商圈也就是一脚油门的距离。

因为地处内环内，瑞虹的就医、出行条件也相当便利。

周边不仅有 4、8、10以及在建的19号线 四轨交环绕，自驾走内环、北横通道都很方便。

唯一让家长有点遗憾的就是学校资源一般；

或者送杨浦民办私立鸡娃，或者等民办摇号后生源回流提高对口质量。

再看大宁，在小区品质和四大配套也丝毫不弱。

虽然不像瑞安那样统一开发了十期，但大宁的 慧芝湖、宝华现代城、明园森林都市、大宁金茂府 等小区根据房龄和品质也划分出明显阶梯。

从总价段来说，大宁住宅价格基本覆盖瑞虹一至十期；中位数与瑞虹前七期产品高度重合。

瑞虹商业固然强悍，大宁商圈也是碾压级的存在，总体量超过50万方。

上海久光中心开业之初首店比例约占北上海30%，一跃成为静安第二大商圈。

出行有轨交1号线、在建的20号线；自驾走中环、南北高架，算上堵车通勤体验略输内环内的瑞虹。

但大宁有更能拿捏中产命脉的学区资源， 有2+1组合的大宁国际小学+风华中学，更有1+1组合的闸北实验小学+风华中学。

不同于老静安的快乐教育，闸北出身的大宁教育一直很鸡血，非常符合中产父母需求，生活不掉阶层一定得从鸡娃抓起。

综合来看，瑞虹胜在了地段。

美中不足的是除五期之外清一色涂料外立面略显掉价；

老去的一、二期以及尚未发力的对口教育资源对年轻中产来说吸引力弱了一些。

大宁输了地段，但教育资源更抢眼，还有市北高新区这样的产业支撑，各方面都显得板块“用料扎实”。

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