自媒体时代，是把“眼球经济”推向极致的时代。一不留神，你就会被一些人带到坑里。
最近有一个说法在流行：从2017年开始，中国房地产市场将进入一个全新的时代，历史性的拐点已经出现了。
提出这样耸人听闻的观点，自然要给出理由，就我所知，大概有以下两个理由，标志着所谓的“历史性拐点”：
1、刚刚召开的政治局会议，提出了要建立“房地产平稳健康发展的长效机制”；
2、最近央行为了稳住人民币汇率，有收紧流动性的迹象，有人联系到近年来广义货币M2增速下滑，认为人民币超发的时代正在终结，所以房地产出现拐点。
我的看法是：这两个理由，都可能意味着2017年或者以后的楼市，将出现新情况，但说出现历史性拐点，绝对是夸张了。
一、“长效机制”难在哪里
有媒体说，2016年12月9日的政治局会议，“首次提出了”建立房地产健康发展的长效机制，这只能说明他们自己的“孤陋寡闻”。
我没有考证出官方首次提出“房地产长效机制”的准确时间，随便在网上搜索一下，就发现：2010年9月，当时的温总理就在夏季达沃斯论坛上表示，要建立“促进房地产健康发展的长效机制”；随后，在2012年他还两次公开提到了这个话题。
本届政府在成立之后的第一次国务院常务会议上（2013年3月27日），就提出“要继续搞好房地产市场调控，加快建立房地产稳定健康发展的长效机制”（见上图）；随后在2015年4月30日的政治局会议上，也说“要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制”。（见下图）
两天前的政治局会议则是这样说的：加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。我曾在专栏里使用了“新说法”的概括，是因为长效机制之前出现了“符合国情、适应市场规律”这样的定语。
有人简单地认为，长效机制就是出台房地产税，再辅以个人收入所得税改革，就算是大功告成了。事实上，中心城市房价偏高至少有以下几个原因综合作用而成：
1、公共资源高度集中在中心城市，这造成了中国城镇化的路径必然是大城市化、都市圈化。中国房地产市场已经结束了全面牛市，但由于这个原因的存在，局部牛市将长期存在。
2、我们的金融市场缺乏诚信、理性，政策的过多干预造成不可预期性，这增加了房产的溢价。
3、由于投资主体是地方政府、国有企业，造成投资的低效，由此带来货币超发，给房地产局部牛市带来了资金支撑。
4、建设用地被地方政府垄断，供应量被人为管制，很多地方采用饥饿疗法，推高房价。
5、养老保险和医疗保险覆盖率不高，可依赖性偏低，让中国人有强烈的买房投资、买房养老的意识。
6、没有房地产税，持有房产的成本偏低。
可以看出，即便出台房地产税，也只能解决上述6大问题中的一个问题，前5个问题仍然无解。所以，建立房地产健康稳定发展的长效机制，难度非常大。
所以，不要轻言楼市出现“历史性拐点”，制度惯性（路径依赖）是巨大的，很难改变的。
二、流动性拐点来了吗？
我们先看一个数据表格（点击可以放大查看）：
上面展示的是1999年到2016年三季度末广义货币M2的规模（万亿）、M2同比增速、CPI同比增速、GDP同比增速和“货币超发速度”（M2增速—GDP增速）。
可以看出，中国的广义货币M2同比增速的确在下滑，但另一方面，我们的GDP增速也在下滑。两者之间的差距，也就是货币超发的速度并没有降低，至少今年三季度末跟2014年相当，比2011年还快。如果用M2增速除以GDP增速，就会发现，印钞速度（M2增速）仍然是财富增长速度（GDP增速）的1.7倍。
我曾提出过一个论断：中国存在1.5倍魔咒，也就是说如果印钞速度降低到财富增长速度的1.5倍以下，就会出现钱荒。这是中国经济低效造成的，在历史上屡试不爽。
所以，不能仅仅看到M2同比增速下降，或者短期市场利率走高，就认为房地产历史性拐点来了。中国楼市已经在过去两年，从全面牛市转换到了局部牛市，以目前的流动性增速，支撑20到30个大城市房价上涨，一点问题都没有。
所以，行政性质的调控手段仍然不能退出，这是不以人的意志为转移的。事实上，无论是香港还是温哥华，都在使用行政调控手段：用户籍来区分购房者，给予不同的税负。
至少未来5到10年，中国房地产仍然会按照旧逻辑演进。而且经济越不好，人民币计价模式下的大城市房价越有可能上涨。但美元计价模式下的顶部，也许为期不远了。
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