背景资料：
11月18日，广州安居集团公告，将在全市范围内收购满足90平米以下的存量房作为保障商品房。19日，“
广州将收购全市90m²以下存量房
”词条就冲上微博热搜第一。
这又是一起房地产利益集团（比如炒房客、诈骗犯房产自媒体等）以偏概全解读政策诓骗人接盘的案例
！
地方政府整栋收购开发商存量住房补充保障性住房不算什么新鲜事
，问题要系统性看，不要非黑即白，地方房企收购存量住房要求不低，而且不是购买零散存量住房，而是整栋购买。
比如本次广州收购存量住房的五大条件如下：
资产负债和法律关系清晰、已取得竣工联合验收意见书、面积在90平方米以下、房源权属清晰可交易、
优先选取整栋或整单元未售
等五大条件。
房地产利益集团已经多次炒作“政府兜底下场收购存量住房，房价不会跌（房价都跌了这么多了，居然还可以颠倒黑白不会跌）”，这类新闻我都看到不下5次了。
颠倒黑白炒作地方收购房子，并大作文章说什么国家兜底房地产的财经自媒体100%非蠢既坏
。
地方买房子就是兜底？
地方有钱兜底收购所有存量房子？
即便有钱，地方也不会收购烂房子啊，地方买房子废物利用作为保障性住房还是新闻？
有些人真的没有记性，这种人最容易被房地产诈骗犯欺诈得一愣一愣，什么新闻都震惊得不行。
其实早在2022年就有地方（地方国资平台）等收购部分商品房作为保障性住房用，这其实属于权宜之计，
一方面缓解存量住房库存压力，避免财务健康的房企泥沙俱下倒塌
。
另一方面解决地方保障性住房指标问题，这种策略地方其实省钱了，从零建设保障性住房成本更高，雪中送炭买现成的，成本低，还获得了好名声。
据统计，十四五期间，40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套（间），预计可解决1300万人的住房困难。
其中，
广州力争筹建保障性住房66万套，广州在最初60万套基础上增加到66万套，66万套与其从0开始自建，还不如低价收购一些存量未售房产，一举多得。
国家保障性住房指标地方得限时完成，所以地方逢低收购一些存量住房，最主要是完成国家保障性住房任务。
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2024年1月5日，央行、金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》。这个其实就是地方收购存量住房作为保障性住房的标志性文件，广州那五大要求也是遵循中央的要求。
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2023年1月，央行印发《关于开展租赁住房贷款支持计划试点有关事宜的通知》，8个试点城市获得租赁住房购房贷款。该政策
支持通过市场化批量收购存量住房，扩大租赁住房供给
。
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更早前，2022年
9月5日，济南市国资委官网发布《收购存量房源 助力租赁市场——集团公开采购社会优质存量房作为租赁储备房源》。
前面也写过一篇文章正本清源——《
房地产有何【重大举措】，国家兜底收购存量住房？
》。
房地产真的没有新鲜事儿了，整个房地产都在按照我5年前的系统性分析演进，
最佳购房时机的逻辑一直没变，详见最新版文章——《
【最新版2024】何时买房的终极逻辑，100字道尽最佳购房时机！（6000字）
》
重要提醒：
节税tips
月初在《
广州为何上调房贷利率？美联储再降息25BP！
》提到款税优型储蓄险岁岁享2.0，不少人看到后十分感兴趣，
在稳健利率不断下行当下，一款“能节税+高收益”的产品十分罕见。
以30岁男性为例，如果他的税率是20%，那选择年交2400元交10年的模式。
其一，每年退税2400*20%=480元，这是今年买了明年能退到手的钱。其二，第10年年末保单有24998元，此时退保可以将2万多可以全部拿出来，没有使用限制。其三，获得一份价值400元的体检服务（该活动至2024年12月31日截止。）
稍微算一下，持有10年退保
复利达到4.75%，折算为单利5.49%
，对比起当前存款、一般理财的利率优势显著！
而且税率越高的买抵税效果越明显，利率更高
，比如25税率区间配置，分10年期交的复利能到5.89%，而如果是45%的税率的朋友，分10年交复利能到11%，让你直接体验到90年代的高利率。
（点击以下图片即可预约）
：
不过它也有不足的地方
就是限额
，由于政策规定，类似岁岁享这类税优健康险每年的额度上限就是2400元，你多投或者再重新买一份也不能多退税，已经买过类似产品的就不用考虑了。
不少读者买了之后觉得额度太少，只能当个小羊毛，也在咨询有没有其他“长期锁利”的高利率稳健产品推荐，我依旧认为分红险会是目前市场的主流。
分红险之前提过，它的特色是“下有保底+浮动分红”。
我们投保一款分红险，保险公司
除了
给到产品
本身
写进合同内的可以确定利益
外，还会将保费
进行
二次投资，
每年再把通过
投资可能产生
的
利润
，以不低于70%的
比例
作为我们的保单
分红。
拉长时间来看，利率的下行是系统性的，但你配置了分红险，
相当于先锁定一个不会下行的利率，稳健有兜底，不用担心亏损，随后才是去享受保险公司每年派发的红利
，以此对冲利率下行风险。
单靠保证利率可能平平无奇，但算上每年浮动红利，分红险的长期利率将会非常可观。
当然，也不是随便拍脑袋选一款分红产品就行，实际在选择分红险的时候，不仅看产品的全周期利率，还得与其它产品对比，更重要的一点在于，
相比于其它储蓄险产品，分红险产品会更看重保司的实力。
以上是我对分红险的一些看法，因为后台也有很多人时不时在问，所以近期也按照上面的选品逻辑对市面上的分红产品进行筛选，直到近期才找到
一款能完美匹配的产品
。
1、
持有利率
以30岁男性，年交5万，分5年交进行配置为例。
持有保单第7年的时候，保单当年现金价值已经超过投入保费，此时开始增值，后面不会存在亏损的情况。
利率方面，我分成“保底利率”以及“预期红利”两个部分进行测算。
