P民“炒房”真的蛮难的

在过去的2-3年时间里，我们总是在讨论，买的房子又涨了多少多少，特别是在那个一次土拍一次地王的日子里。其实很多时候买的房子都没交付，大家都是在根据边上的二手房在YY。

2015年在杭州买房子，可以说踩点踩的无比准确，但是我看了下2015年首次开盘的楼盘居然还有未交付的。

绿城留香园，2015年年底首开，要2019年9月才能办产证。

保利中央公馆和融创大家侯潮府府差不多，也是2015年年底首开，产证办理时间分别在2018年12月和2019年1月。

为什么首开到交付要将近3年，甚至4年的时间呢？很重要的一个原因就是精装修。

2016年典型楼盘如大家绿城金麟府要到2020年3月才可以办产证，3年多，将近4年。

2017年典型楼盘如绿城桂语江南要到2020年9月才可以办产证，3年左右。

2018年典型楼盘如滨江江南名府要到2021年3月才可以办产证，3年左右。

精装修期房很好的告诉大家什么是纸面富贵。

2016年买的房子，到2019-2020年年才能办理产证，到时候还能卖出翻一翻的价格么？

2016-2018年是上行期，确实纸面价值可能实现了翻一翻，但是2018-2020年应该是下行周期，到时候不知道涨幅还剩下多少。

对了未满2年还有5%的增值税哦。

还有个税、中介费等。

如果再考虑3年银行贷款的利息呢？

接着考虑3年首付本金的机会成本呢？

当然2016年上半年买入首开精装修楼盘，应该还是有可观利润的，但是利润应该远没有想象的高。至于2017年买入首开精装修楼盘，到交付再卖出的话有没有利润是需要画一个问号，因为产生的利润很可能交手续费了（中介费、增值税、个税、银行利息等）。

2015年的时候精装修还是个盘情况，只出现在高端楼盘。

2016年改善项目基本也开始做精装修。

2017年入市的项目已经基本没毛坯了。