最近增城中新板块，释放了一个消息：
双国企园林现房，7200元/平任选！
这个消息出来后，也有很多粉丝朋友追问我，对价格怎么看。
我问了几位专门做那边的中介朋友，他们给我的答复是这样的：
7200绝对最低了
最便宜就是这个盘了，其他都是10000左右
……
探叔知道增城的市场很难，动不动就腰斩，但确实没想到，增城中新，都卷到了这个价格。
这两天我们去看了下这个项目，以及中新板块的市场。
顺带还看了一个摆烂的楼盘，刷新认知。
这个彩蛋，放在最后。
实探悦见星城
：有亮点、有不足
现房7200元/平任选的项目，是
悦见星城
。
这个名字，可能有些朋友不算熟悉，但如果告诉你，项目还有另一个前身名字：
亲爱里
。
可能此前有关注增城中新的，就知道在哪了。
而想必此前的亲爱里，现在的
悦见星城
，属于双国企现楼（越秀、华发）。
国企加现楼，是一个不错的基本面，
也不会担心交付问题。
悦见星城,位于增城中新板块，但不在21号线沿线上，离地铁有些距离。
我们从中新地铁站出来，还转了趟公交车，大概十多分钟左右。
更方便的，其实还是自驾群体。
从项目出发，距离
广河高速中新高速收费站
仅约300米
（数据来源于百度地图直线距离）
。
实测了一下，确实很近。
往这一上，可以通过广河高速、济广高速、广州北三环高速三大高速，可以很方便通达广州各区。
但过路费是个问题。
而且距离知识城也不远，自驾去知识城也方便。
开发商将这叫做知识城东，倒也合理。
不在21号线沿线上，成熟性也打了个折。
探叔在周边兜了一会，没看到有太多成熟的配套，只有附近恒大山水郡的临街商铺，可以提供一些日常需求。
看了下，商铺开得倒是蛮多的。
这一点，和中新地铁站附近的几个楼盘，还是有蛮大的差距。
除了双国企加现楼，项目还有一些好的地方。
虽然门口就是主干道，但项目的住宅楼栋，从航拍来看，和主干道还是有一些距离。
而且周边生态环境还不错，附近很多山体，社区北面是生态公园，小区也有私家中央公园。
户型看了下，中规中矩，没新规加持，也就这样。
只不过，旁边还有一个增城二手的代表小区：
恒大山水郡。
这个盘住着探叔的一位朋友，翻开和他的聊天记录，十有八九是对于当初入错坑的吐槽。
然而到了今天，因为价格不满意，他还没有解套离场。
价格有多夸张？这个盘2016年底开盘，网签均价12000元/平。
最近的二手成交价，大概在6300元/平左右，甚至还有一套只有5603元/平的成交。
所以，越秀华发・悦见星城的7200元/平，不是因为要这么低。
而是得以价换量。
中新板块和增城，以价换量是常态
但要说的是，悦见星城的以价换量，不是个例。
而是中新乃至增城不少板块，天量供应+配套滞后，绝大多数楼盘的无奈选择。
看完这个项目和恒大山水郡，我们重新回到了
中新地铁站和坑贝地铁站
一带。
理论上来说，这里有地铁21号线，城中村更多，城市配套更多一些，中新地铁站的御溪商业中心也能够满足一些日常需求。
中新村和团结村，也已进入旧改进程，意味着未来板块的城市界面和配套资源性会更好。
选择在这的买家确实更多一些，但背后同样是熟悉的“以价换量”。
沿线地铁站一带，在售的新盘，有
天健东玥台、金科景业·瀚景园、中新紫荆府
……
以及更远一些的
金地云上、奥园中新誉府
等楼盘。
基本上，这些楼盘都在卷价格。
比如奥园中新誉府，楼面价9684元/平，但最近卖8600元/平的价格。
虽然克而瑞数据监测显示，2025年1-2月中，中新板块商品住宅成交均价11614元/平。
看上去比悦见星城高不少了吧？
但要知道，这里绝大多数楼盘，当年开盘时候的价格，都是2万/平左右。
还要多说一句的是：
坑贝再往上走的朱村板块，同样有着供应量巨大、割肉求生的困局。
中新实探彩蛋：一个摆烂多年的神盘
话说回来，
每个板块，都有自己的逻辑，价格到位，自然也有适合的买家。
而且中新板块不少楼盘，基本都是准现楼，也多了一层保障。
买中新乃至增城，也有自己的道理所在。
更何况，
低价内卷，对于部分合适的客户来说，只要不被割韭菜，符合自己的置业需求，可以进一步了解一下，也是一种合适的选择。
这一块不清晰的，可以找我们聊聊：
反过来，对于楼盘来说，也是一种正常不过的让利去化行为。
总过好一些直接躺平摆烂、处于搁置状态的楼盘。
比如此次踩盘的彩蛋，一个探叔都看不懂的盘：
峰尚九里。
这个项目，在恒大山水郡和越秀华发・悦见星城旁边，当年首次入市的时候，探叔应该是去看过的。（主要是印象不深）
现在如果光从远处看，外立面很新，基本都可以算是现楼了。
但往近看，才大有玄机。
给大家看几张我们在现场实拍的照片：
看到没，全新外壳下，藏着近乎荒废的内核，无人打理，杂草丛生，破败不堪。
门口的销售中心大门紧闭，上面的印刷字眼，停留在了2019年。
这张图右上方的“欢迎您回家”，显得尤为讽刺。
网签数据也显示这个项目的4栋/5栋此前就已经拿到了预售证，但目前整个项目的网签套数，为0。
关于项目的进展，另一个平台上，有一位小伙伴透露了这样的信息：
竣工之后，楼盘就空着了，只偶尔让施工单位去做一下检查……
是否如此，我们也在核实之中。
但这样的项目，说实在的，即便后续重新推出市场，我们也不建议购房者考虑。
至于能不能买中新板块？悦见星城适不适合自己？中新/增城，哪些盘能买？……
以上问题，我们都做了实地踩盘和后续分析。
有不清晰的，都可以和我们扫码交流。
