李大霄：房价飙涨触发史上最严调控，当下该买房还是买房产股？
■ 文 | 李大霄
由于市场的一致预期和提前反应，美联储3月加息行动没有对A股构成冲击，反而带来利空出尽的效应。上证指数上周上涨24点，虽然周五有所回落，但仍然没有破坏的上升趋势。
结构性行情仍是当前市场主基调，机会主要在蓝筹股，银行、地产、非银行金融、基建和消费等板块的龙头股，仍然还存在投资价值。而最大的风险在近期爆炒的次新股，从市盈率的角度衡量，次新股以涨幅最高时的PE高达80倍，而剔除中小创和次新股之后的主板指数只有15.99倍。如此大的估值差异，孰优孰劣，理性投资者应该能做出正确的选择。
炒新一族应该牢记当年中石油的教训，中石油上市当天最高价时PE也只有50倍，之后的走势大家应该很清楚了，现在的次新股炒到80倍的PE，背后的风险确实需要引起足够警惕了。
虽然近几个月调控不断加码，京、沪等热点城市房价仍然稳步攀升，并没有如过往一般出现调整的迹象。进入3月份，热点城市房价涨幅更是出现失控趋势，各种网络段子横飞，处于置业刚需期的中产阶层哀怨不断。舆论压力下，热点城市房地产调控政策再次升级，“认房又认贷”可谓狠招，但是调控的边际效应是否呈现递减趋势值得观察。
与此同时，港股中的内资房产股概念近期出现大幅飙涨，带动A股房地产板块也逐步走强。
在房价飙涨的背景下，投资房地产股能不能跑赢房价，A股的投资价值和楼市相比是不是真的不堪一击，都是渴望财富自由的中产者当下需要认真思考的问题。
买房好，还是买房地产股好，这确实是一个非常有意思的值得探讨的问题。
众所周知，买房是近10多年来中国人最重要、最成功的投资方式。很多人通过买房赚了很多钱，也改变了命运，有没有买房甚至成为拉开财富差距的重要行动。
但是我们或许忽略了另一个重要的投资机会，那就是房地产股。以1999年以来的数据比较，房价上涨3.49倍，而房地产指数上涨了4.36倍，实际上，房地产股票是跑赢了房价的。
为什么房地产股涨幅比房价更大，但是买房的赚了大钱，而买房地产股的却很少有人赚到大钱，这主要和投资者心态和市场交易环境有关系。
总的来说，股市的高波动性和高流动性成为普通投资者盈利的重要障碍和陷阱。对于热衷短线交易的股民来讲，股票超强的变现能力和剧烈波动使大多数人难以长期持有，难以获取中长线巨额收益。而房价的稳定增长加上较低的变现能力，反而成就了大量并不专业的房市投资者。
从目前的情况来看，热点城市的租售比换算成PE计算已经达到51倍，而A股目前的整体PE只有18倍，香港内资房地产股更是低至9倍，显然当前买低估的蓝筹股股票特别是低估的房地产股比买房更有投资价值。
如果能坚持价值投资和长期投资的理念，买房产股是能获得比买房子更高的收益的。特别是在低位选择了优秀房地产公司的投资者。
最近北京房价涨得凶，学区房的讨论也甚嚣尘上，这不，北京的房地产股也开始暴走。以北辰实业为首，该股近日涨停（近期涨了近40%），并且带动地产板块异动，大龙地产、北京城建等北京本地地产股也有出色的表现。不少人感叹，北京学区房是买不起了，早知道直接买北辰实业了，比炒房更靠谱。不过需要提醒的是，股票波动性强，涨停已经吸引了足够的注意力，大家都纳过闷来的时候，短线可能就该套人了，别轻易“剁手”啊。
但是，从过往来看，作为直接受益于中国房地产大发展、同时又更灵活的交易品种，房地产股涨幅远远超过房价其实是被掩盖的事实。历史数据显示，房地产龙头万科A从1996年以来上涨超过200倍，金地集团从2005年以来上涨超过25倍，其它诸多小盘房地产股，十年涨幅几十倍的比比皆是。
❶ A股傻瓜式投资收益率远超房地产。方法一：每年年初买入等额所有A股，此后次年初买入等额去年上市新股，从1990年开始计算，A股等额投资涨幅为576倍，年化涨幅为28.0%，从2000年开始计算，年化涨幅24.9%。方法二：每年年初买入等量所有A股，此后次年初再买入等量去年上市新股，从1990年开始计算，A股等量投资涨幅为256倍，年化涨幅为24.0%，从2000年开始计算，年化涨幅为22%。与此同时，从2000年至2015年全国商品房房价年化涨幅为5.1%，由于一线城市房产更具投资属性，以上海为例，同期房价年化涨幅也只有12.0%。
❷ 股市波动性比房市大，从收益率稳定性看，房市更有保障：在2000年至2015年期间，全国房价仅在2008年微跌1.7%，上海房价仅在2008年（-2.0%）和2012年（-3.7%）微跌，而在过去2016年上证综指有8年下跌，其中2008年跌幅最大，曾达-65.4%。
楼市新一轮调控政策来袭，多个城市加码限购，尤其是“认房又认贷”新规开始向全国推广，将切断银行资金进入楼市的重要链条，买房门槛大幅提高。
楼市和股市的关系，有点儿像跷跷板，你上它就下，你弱它就强！当然中央对这两位先生总的调控基调是一致的，都是要稳字当头，都不能涨太多，但执行起来，就要看具体时间点和具体谁负责了！
去年国庆节，楼市被打压（930新政），炒楼资金见势不妙，纷纷掉头转向股市，于是上证大盘从不足3000点开始持续反弹，一路涨到3300点，大蓝筹翩翩起舞，一片欣欣向荣牛市再来的架势。但大盘季度涨幅接近10%，已超出了证监会对指数波动的容忍上限，迅速遭到各种方式的强力打压。
股市总舵主是证监会主席刘士余，非常讲政治，执行力也非常强，刘士余手握国家队和IPO两把利剑，同时辅以横空出世的妖精论，效果立竿见影，险资主力遭严惩，大盘从3300一直被砸到3050点，证监会才善罢甘休。恰在此时，养老金逢低抄底，然后开启两会行情。
从历史经验上判断，基于前面所说的跷跷板效应，股市将成为资金新的选择，就看管理层对股市的态度了！刀锋多次提到，证监会对指数的调控目标，是季度振幅不超过10%。据此推断：三月份涨到3350点，二季度突破3500点，都是可以接受的，尤其是需要配合打压房价的时候！
▲本文不代表功夫财经的立场观点。股市有风险，投资需谨慎。
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