地价暴跌！南京开启楼市“地狱之门”？

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今天正文：

今天（ 9 月 7 日），房地产领域最大的新闻是：在南京土地拍卖中，住宅用地的地价出现了超过30%的巨大跌幅！

据报道，在南京城南铁心桥区域的 G41 地块拍卖中，龙湖地产最终胜出，拍出的楼面地价为 13993 元 / 平方米，没有达到竞自持条件。

上图：两块土地的位置。

在这个区域， 2017 年中海地产拿地的楼面地价曾达到 17956 元 / 平方米；而距离 G41 稍远的“上海大名城 G45 地块”，曾创出过每平米 2.9 万元的楼面地价。

在另一块位于南京江北雨山路的“江浦 G43 ”地块拍卖中，招商地产胜出，成交楼面地价 14123 元 / 平方米。该地块对面是最近开盘的保利云禧项目， 2016 年 3 月拍卖时的地价为 2.2 万元 / 平方米！

由此可见，上述两块地成交的“楼面地价”，都大幅低于同一区域此前的地价，有媒体说“暴跌 3 成”的，也有说“暴跌 4 成”、“暴跌 5 成”的。 参考物不同，差距不同。总之，土地便宜了很多。

而据当地媒体报道，在这次拍卖之前的 9 月 6 日傍晚，南京还临时取消了 3 块土地的拍卖（均为住宅，或住宅商业混合用地）。 所以， 9 月 7 日本来是计划拍卖 5 块土地的，后来临时改为 2 块地。

为什么临时取消 3 块土地的拍卖，当地媒体猜测是：人气不足，担心流拍。

那么问题来了：南京是 2015 年“去库存”政策提出后，房价飙升最厉害的“强二线城市”之一，带有风向标的意义。此次地价暴跌，意味着什么，会对市场产生哪些影响？

我的看法是：

第一，在部分城市，随着调控力度加大，市场的确在转冷。

第二，对于土地价格的暴跌，没有必要过分解读，也没有担心崩盘，一切都在政府管控之中，政策随时可能发生新的调整。

原因很简单，现在楼市进入了“超级鸟笼行情”，被政策高度管控。 市场的价格发现功能已经失去，产生的价格都是扭曲的或者被修饰的。 比如新房成交价，大家都知道是被“做出来”的。土地拍卖，虽然很难说被直接管控了，但由于新房限价，跟二手房严重倒挂，如果土地价格高，一定是流拍。

在新房被严厉限价的情况下，只能让地价回落，否则“补库存”的过程无法完成。未来很多城市，将出现无房可卖。

第三，土地价格其实对房价影响有限，甚至呈现“单边影响”的态势。

什么叫“单边影响”？就是说，土地价格不断创出新高的时候，房价必然飙升，创出新高。而土地价格暴跌的时候，未必会让未来新房价格一定跌。

这很好理解。比如某大开发商曾公布，其在三四线城市土地储备巨大，折算到楼面地价里不到 1000 元。但事实上，当房子被建设出来，这些廉价的土地并没有让房价不涨，现在很多县城的房价还是逼近甚至超过了万元。原因很简单，货币总量在增加，房价会水涨船高。

所以在上市房企的财务报表里，你可以看到一些开发商的毛利率特别高，超过60%，主要是“捂地时间长，地价超级便宜”。

更何况，目前南京这种“暴跌”之后成交的土地数量非常有限，其对未来房价的影响也将有限。只能在心理上，暂时打乱市场一致的预期，给市场降温（这正是政府希望看到的）。 除非这种暴跌后成交的土地量非常大，而货币总量也真正能管住，才能真的抑制住房价。

只用几块降价土地，就想撼动高房价，那绝对是杯水车薪。

下面是我整理的一个表格，反映的是历年的国有土地转让收入占当年 GDP 的比重。

中国历年卖地收入占 GDP 比重（单位：万亿）