正文
以下为文字实录：
我们都知道在这个世界上，万事万物都有它的规律和周期。
那么，房地产的周期是怎样的呢？我想呢，这也是大家都非常关心的事情，特别作为在房地产上投资获利了的朋友。
根据美国多名专家结合美国及全球其他国家几百年来房地产走势的情况，总结出来：一轮完整的房地产周期，他的跨度约
18
年。
一个周期是怎样理解呢？也就是说从最低点涨到最高点，再跌回到低点。从第一个低点到第二个低点，就是一个完整的房地产周期。
根据这些专家的研究，全球房价从最高点跌落到最低点平均需要
5
年。也就是说
18
减
5
，一轮房地产上涨的周期，从第一个低点到最高点约
13
年。
当然，这个周期也会随着其他外部因素的变化，而出现一些变形的情况。有时候时间拉的更长，有时则更短。但是总的规律就是这样的。
我们来找四个样本看一下这个周期是不是有效呢？
我们首先看香港。
香港上一轮房地产起涨的时间是从
1985
年开始的，从
1985
年一直上涨到
1997
年的
3
季度。一共上涨了大约是
12
年左右的时间。
在
1997
年，爆发了亚洲金融危机。香港也是一个收到严重冲击的地区。从
1997
年的
3
季度开始，香港房价开始大幅滑落，一直滑落到
2003
年的
2
季度见底，耗时大概是
6
年左右的时间。
为什么会在
2003
年见底呢？实际
2002
年就应该见底了。但是由于
2003
年，从香港淘大花园发现了第一例
SARS
病例开始，香港进入到了非典的特殊时期。所以导致房价还有一些调整。那么到
2003
年的
3
季度，
SARS
结束之后，香港房地产价格就一轮完整的周期走完了。
也就是从
1985
年上涨
12
年到
1997
年，从
1997
年跌落
6
年到
2003
年，这个过程呢，有些小意外。但是整个周期
19
年。从
2003
年
3
季度，香港房价开始展开了新的一轮周期。
现在已经比较确定的，就是香港房价在
2015
年
9
月份见到了本轮房价的最高点，耗时
12
年。
按照这个规律去推导，香港房价应当会在
2020
年左右，跌落到一个低点。从那个时候，可能会进入到一个新的房地产周期。
我们来看一下日本，日本最后的一轮房价，是从
1975
年开始上涨的。上涨到
1985
年，已经上涨了挺多了。但是在
1985
年当时，在广场酒店，美国和英、法、德，日召开了会议，签署了一个协议。这个协议就是大名鼎鼎的《广场协议》。
《广场协议》的内容，讲的是美元对这四个货币贬值。那么自此开始，日元开始对美元进行大幅升值。在这个期间，从
1985
年开始，其实当时的日本经济已经开始不行了，开始走下坡路了。并且从
1985
年开始，日本出现的现象就是刚开始银行大量的投放流动性，投放贷款，特别是以房产、土地抵押的这些贷款。
而由于日元的升值，大量的外国资金涌入日本，导致日本房价大幅上升。资金脱实向虚，跟今天中国最近
5
年来的现象也是非常的接近的。然后一直涨到
1991
年，那么这里面有一个
1989
年到
1990
年，日本房价也出现了像
2015
深圳房价这样子的，一年时间，房价在已经大涨之后，暴涨了
80%
。
到
1991
年末，
1992
年初。日本房价开始见到了最后的顶部，开始大幅下挫。本来日本房价应该是
1997
年房价见底的。但是由于外部环境的变化，
1997
年正在爆发亚洲金融危机。
特别是以东南亚地区为风暴的中心地带。那么导致日本房价继续下行。
又继续下行到
2003
年，日本房价才基本上见底，然后开始上升。
但是即便到今天，日本房价相比
1991
年的时候的最高价，仍然还有很远的路要走。
我们看下美国。
美国房价基本上是在上世纪
90
年代中期左右开始新的一轮房地产周期的。
那么美国房价一致涨了十来年之后，一直涨到
2006
年的夏天。美国房价达到了他的最高点。那个时候呢，美国的次贷危机已经开始爆发了。只不过当时在中国没有太多人关注这些事情。
到
2007
年，次贷危机已经相当严重了，他已经是一场席卷美国的金融危机。只不过在当时，这个危机的影响还没有扩散到全球，主要还是在美国的境内，但是房地产价格已经开始逐步的见顶回落。
他的见顶的时间呢，是在
2006
年。
美国房价在
2008
年出现大幅下挫之后，一路下行，到
2011
年左右。就是从
2006
年下跌
5
年之后的
2011
年，美国房价见到了他的底部。一轮房地产周期结束，新的一轮开始。
现在呢，经过
5
年的上涨，今天美国纽约曼哈顿、西雅图和旧金山这些城市的房价，已经超过了
2006
年的最高点。但是呢，全美房价还没有超过
2006
年的最高点。
美国房价也是这样子，上涨了十一二三年之后，回调五年。现在呢，又继续上涨了五年。
应该讲，美国房价可能还会继续上涨七八年的时间。
我们来看一下中国的房地产价格。
我们举深圳为例子。
深圳其实在建市之后，有一些房地产的交易开始。基本上是始于
1983
年，
84
年，
85
年这样的一个时候。从那个时候，房地产价格总的来讲是在不断上升的。
那么到
1994
年，其实当时的深圳的房地产价格已经非常的高了。当时深圳罗湖区的一些房价，已经达到了一万块钱一平方，甚至一万多块钱一平方。那么最高点呢，出现在
1997
年，也上涨了十二三年。然后自
1997
年，受亚洲金融危机的影响，在人民币没有出现贬值的这种状况下，北上广深的房价下跌了
40% - 50%
，一致跌落到非典之后。到
2003
年的
3
季度，才一轮房地产周期结束开始新的一轮房地产周期。
那么今天我们的房价，从
2003
年
3
季度开始上涨，已经整整上涨了
13
年。
大家记住这个时间，这个点。
13
年是一个非常关键的点。即便这个房地产价格在第
13
年的时候没有出现见顶，也会离这个时间不太远了。所以现在应该来讲呢，单独从房地产周期这件事情本身而言，是存在周期顶部的可能的。
那么我们看深圳的房地产价格，住宅价格。至少到现在而言，已经在
2016
年的
3
月份见顶了。如果他是一个顶部的话，我们假设，当然我并不敢确定。
如果假设他是一个顶部的话呢，那么我们这一轮房地产周期应该会在什么时候结束呢？理论上会在
2020
年至
2021
年之间结束。就是跌到底，从那个时候开始新的一轮房地产周期。
可能有人会问了，你看我们这一轮周期里面，
08
年，
11
年，
14
年都有出现房价回调的这样子的一种现象。这个又该如何解释呢？
实际别的国家也是这样的，在一轮上涨当中，他还有更小的经济周期。像
9
到
10
年一个周期的，朱格拉周期。他会引起经济的波动，他就会导致房地产的调整。
但是他的这个调整并不是一轮完整的房地产周期的调整。在上涨的过程当中，都会有调整，哪一个国家都是一样。
但是这些调整都不是完整房地产周期的顶部。
但是在第
13
年的时候，是的可能行就相当的大了。
我们刚才讲到了房地产周期，我们也提示到了风险。
那么我们应该如何做呢？在这个房地产周期当中，又给了我们怎么样的一个启示呢？
我觉得至少有一点，因为现在大多数的购房者呢，我认为他们是处在线性的思维的概念当中。在他的想法里头，不存在周期性的思维。他对任何事物都认为有周期，但是对房地产他不认为有周期。
我们就不去做这个判断。
但是我想基于这个给大家一个购房的判断。
我们知道一个商业银行的住房按揭贷款政策，其中有一条，楼龄（竣工年限）加贷款年限不超过
40
年。也就是说，你买一套竣工年限已经
20
年的房子，那么你在商业银行办理按揭贷款的时候，贷款年限最多只能贷多少呢？贷
20
年。那这样子的话，由于您的贷款年限短了，你的还款压力就会更大。
所以说，我们在购房的时候，应该在一轮房地产周期的起点，买刚建好的新房或者次新房。我们要知道新片区的这些新房，次新房。在之后的房价上涨当中，往往是跑赢大市的。这是第一个。
