长沙学区房，怎么选（上）？

同时又是刚需，是市场上卖得蕞火爆的房子，只有TA逆势涨价。

10月22日，长沙重磅公布“集团化办学”新政，对长沙学区房产生重大影响的主要是两条：

1、委托管理、对口帮扶、发展联盟等模式，明确合作最长不超过2个周期。

其中 委托管理，最长不超过9年；对口帮扶、发展联盟最长6年。

以后，名校遍地走的情况，会有所改变。

2、公办优质高中学校的新校区或新建的公办优质高中学校可视情况托管一所初中学校（或九年一贯制学校）。

以后，将有三种学区房占领长沙：

名初的一校两址、 名初本部扩建学校、 “四大名校+优质高中”托管的“初中+九年一贯制”学校。

对于想买带学区的新房朋友，一定要弄清楚新学校的办学模式。

请瞄准以上三种，其他挂牌的慎重考虑。

前两种相当于两个校区享有同样的教学质量，本质是一所学校。

从过往一校两址的案例来看，新校区基本和老校区齐头并进，甚至有新校区超越老校区的，比如师大附中博才南校区。

目前四大名校、湘郡培粹、长郡外国语等名校，都明确了一校两址办学模式，大部分都有对应的入读的楼盘。

后续这种模式预计会越来越多，甚至一校多址的宣传口径也会有，名校越多，水分就越多。

其次，判断一所新学校出成绩的关键，一定要看师资+生源！

比如郡外，为什么成绩这么猛？强在师资，强在择优！

长郡给外培资源，天心区ZF给名师指标，再加上早期外国语特色生源，江悦和鸣、和悦宸光的配套生，还有周边湘府英才、青园万芙、桂花坪以及郡外附小的配位生，整体生源并不差 。

就算取消了外国语特色生源，郡外还有丘少班，未来成绩照样会不错。

再说一个老牌名校，麓山国际，没有配套生，生源全派位。

虽然近年来四大率下滑，但公办普高率五小率，数据依然不错，靠的就是强大的师资。

但一所学校，能否成为长盛不衰的名校，生源＞师资。

同样以麓山国际为例，在能择优的年代，四大率与长郡双语不相上下，不能择优后，四大率下滑严重，后者保持水准。

外语类学校为何近两年四大率飙升？重要原因就是能够外语特色提前招生。

变量，就在于生源。

所以，如果你要考察一所新学校的教学质量如何，很简单的办法，就是去查生源是从哪里来的。

最后，你要清楚“配套入读”的底层逻辑。

一个楼盘是否配套入读，不是靠置业顾问的嘴，也不是靠铺天盖地的各种营销，而是有底层逻辑的。

搞懂了这个逻辑，你才不会被骗。

在长沙，楼盘能“配套入读”特定的学校，一般有以下几种情况：

1、开发商出资建设。

这是目前最常见的，比如师大双语北校区由华润配建、郡外小学+初中由江悦和鸣、中建和悦宸光开发商共建；

2、开发商没出资，但学校是人家盖的， 比如八方。

3、开发商给学校捐赠了money。 万科金域国际、世茂铂翠湾为了入读师大滨江，都捐了钱。

4、开发商对整个片区做出了大贡献。 像招商蛇口在观沙岭重仓，雍山湖可以去谷山双语。

5、一级开发商建设的学校，从TA手里拿地也能读。 比如 梅溪湖一期，从金茂手中拿地。

6、归属于开发商的地，被改建其他配套设施。 典型例子就是阳光丽城和象山国际。

那么，对于已出成绩的老学校，又该从哪几个方面衡量优劣？

这个，说复杂也不复杂，说简单也简单。

不论是四大五小率、还是公办普高率、亦或是指标生末位分数线，评判标准始终指向——成绩。

成绩的差别，最终反馈到房子的价格。

如果用一个简单粗暴的方式来判断学校的好坏，那么，请直接参考配套楼盘的价格即可。

但要细究，成绩包含的含义可就太多了。

不同类别的成绩，分别代表不同的含义；每个学校的情况又很复杂，一不小心，就很可能行将踏错。

今天，就我了解到的情况，给大家简要说一下，仅供参考，如有错漏，欢迎留言区指出。

请关注三个方面——

1、指标生末位分数和完成率。

可用来判断二三类初中的水平， 这是唯一公开可查询的数据，可在一定程度上反映学校尖子生的水平。

指标生的存在，就是在教育公平化的大势下，为了给二三类初中的学子上四 大五小的机会，从校外竞争转为校内竞争。

每所学校的四大指标生人数=毕业生人数*一定的比率。

不存在厚此薄彼，相当的公平；比如今年，四大指标生在每个初中的比率约4.2%。

末位分数越低，学校越一般；如果连指标生都没录满，学校教学质量可想而知。

但对于一类名校，仅靠这个数据，可能就不太准确了。

比如雨花金海， 对应的四大是一中，成绩突出的学生可能会放弃一中指标生，凭借裸分上其他三大，这就导致指标生线不高，失去参考价值。

比如一些民办初中 ，会有不少的转学生，这类学生不能填报指标生。

还有科大附中 ，加分人数比较多，虽然今年指标生末位分数长沙D1，但并不会把TA视为长沙初中的龙头；其实长郡双语也有加分现象，但占比不高。

另外，2025年取消外国语提前招生，外国语类的学校成绩，未来要打个折扣。

2、拔尖创新人才、丘少班、四大率，牛娃请注意！

这直接反映一所学校的师资力量、集团重视程度、尖子生的加工能力、牛娃的多寡。

拔尖创新人才， 录取优于其他所有途径，不占指标生名额，不能再做特长生、划线生的录取。

可以理解为四大名校在集团内选拔竞赛人才，属于冲刺清华北大的重点生源。

入围难度非常大，今年六大名校加起来才招260人，初中毕业生有6万人，占比千分之四，属于牛娃中的牛娃。

△2024年长沙拔尖创新人才录取人数

不是每个名校都有拔尖创新人才，综合网上数据，在这方面比较强的是：

青一、湘郡培粹、中雅培粹，都在20人以上；长郡双语、长郡外国语、科大附中在7-11人左右。

丘成桐少年班， 相当于集团层面的竞赛班，另一种择优方式。

△长沙四大集团丘少班布局

四大率越高 ，意味着学校的加工能力越强，是评价学校蕞核芯的数据。

但官方不会发布，也禁止各大媒体提及，避免制造焦虑。

其实可以从四大指标生末尾分数线及其人数、拔尖创新人才人数，大致可以推算出来。

3、公办普高率和五小率，普娃及其家长重点关注。

试问，长沙牛娃能有多少？

拔尖创新人才，1000人中选4个；

四大方面， 2024年长沙中考653+分的人数3468，占比仅有5.78%。四大其实和94.22%的初三毕业生都没有关系。

我们大多人都是普通人；普娃和家长，蕞该关注的其实是公办普高率和五小率， 也蕞能反应学校的加工能力。

但一般数据不外泄，据我搜集，公办普高率在70%以上的学校有：

湘郡培粹，中雅培粹，青竹湖湘一，长郡双语，师梅，长梅，麓山国际，南雅，雅实。

尤其是师梅、长郡双语、麓山国际，不区分重点班和普通班的，更凸显实力，普娃的优选。

五小率统计和关注的人很少，但 随着中考人数增多，四大指标生的竞争会更加激烈，五小的指标也要重视起来。

先搞清楚长沙名校的情况，才能正确的选择学区房，不同娃适合的学校也不同。

PS： 鉴于篇幅原因，还有很多内容没有说清楚。 近期还将推送《长沙学区房，如何选（下）？》 ，内容包含：

长沙学区房的现状、未来趋势、长沙名初具体排名 （综合近年来的四大率、重点高中率、公办普高率、四大五小完成率等） 、靠谱的学区新房都有谁等内容。

敬请关注~

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