明年买海珠，安全吗？

明年想买海珠，但新盘越来越多，还安全吗？

这个问题，年底不少粉丝问过楼市君，也 代表着当下很多市区买家的顾虑。

你看， 今年海珠卖的地，已是近几年高峰 。 最近光是全新盘，就有三四个准备入市...

甚至有人说，明年海珠 近30盘争霸 ，要开始一场没有硝烟的战争...

老实说，对比其他中心区，海珠明年楼市格局变化确实很大。

曾经的海珠， 八百年难得出一个新盘，当初有盘示范区还没做，靠PPT就卖爆，周边 刚改二手更喊出10万+。

现在的海珠呢，局势完全不一样了。

1）今年海珠将卖出8宗地，为过去10年最高峰

2018-2020年的楼市上行期，整个海珠只成交了3宗地，2018年更是挂0。

到了2022年，楼市开始调整，海珠加快宅地供应脚步，一年时间卖了7宗地。

到了今年，海珠一口气卖出7宗宅地， 是中心区最多的区，与番禺持平 。

我们了解到，下周一 （12月23日） 大干围地块已有房企感兴趣，再过两天 海珠今年宅地成交量 达到8宗，是近10 年最高！

2）由于宅地增多，海珠一手库存量直线飙升

从数据可以看出，2024年海珠可售新房量也达到高峰， 环比去年上涨30.6% 。

这些货量，主要来源于10多个盘。

比如中海大境、保利燕语堂悦等今年入市的新盘，还有中海江泰里、珑璟台、琶洲南、中海观澔府等持销盘。

而明年，海珠还将出现全新的局面。

咱们来看看一手盘的数量就知道了。 根据不完全统计， 目前海珠在售、待售的项目，就接近30个了。

｜广州楼市发布 制图

就在最近，越秀地产率先发力，先后推出 越秀熙悦江湾 、 越秀桂悦东晓 两大“广府系”全新盘。

接下来，陆续登场的还有保利琶洲南、绿城海珠客运站、中交三滘立交等等。

如此浓的火药味，我们也能理解买家们的担忧和讨论。

那么，让我们回到最初的问题： 明年买海珠，安全吗？

掰开现象看本质，你会发现—— 海珠和很多人预想的海量供应，其实不是一回事。

首先，海珠明年新盘都是以小体量为主，并非天量供应。

说白了，海珠就是新盘数量多了，但 大多是 中小体量 ，从货量上来看，明年 去化压力不会骤增。

以海珠今年8宗新宅地来说，有6宗 总建面都在2万方内 ， 最大也不过15万方 。

即便是体量最大的中交三滘地块，都没有8栋楼的保利燕语堂悦要大。

要知道，今年5月入市的燕语堂悦，现在就剩最后1栋在售， 很快就会清盘 ，就等下一个接棒人了。

就算保利的琶洲南“三兄弟”面积加起来，也仅13万方出头，体量中等。

加上海珠超新规项目不算多，随着明年政策收紧，有助于控制楼市内卷程度。

所以说，按照现有的去化速度，随着 燕语堂悦、 观澔府、江泰里等陆续清盘 ，明年新一批中小型项目要完全消化，困难并不大。

其次，海珠全新盘分布较散，不但 一个盘“管”一个街道，客群还面向全市。

至于近30盘竞争会加剧？这点也不必担心。

明年海珠新盘阵营布局， 从西到东呈“三足鼎立”之势。

除了 约4盘将清盘 ，还有 约6盘是“老树发芽”而来 ，他们大多是“小体量+初代户型+低总价”组合，主要面向附近地缘客。

而明年海珠，是 其他 实力盘施展拳脚的舞台。

这些盘分布 比较零散，带来的好处很明显： 基本上是 一个盘“俘获”一个街道的地缘客群 。

｜广州楼市发布 制图

比如， 晓港板块就桂悦东晓一个盘 ，最近 楼市君后台被买家轰炸了，每天咨询不断 ，不少就是海珠老广，需求相当旺盛。

同理， 海珠湖旁也就中海大境 ，开盘半年内销售额破百亿，深受海珠中大老板及多行业高管等高端买家欢迎。

除了布局分散，加上 产品定位与面积段错开 ，今年多数新盘很少互抢海珠客群。

倘若明年入市的海珠全新盘，在规划之初也找准定位和产品赛道，估计去化压力不会太大。

重点是，海珠并非内生市场，不但有地缘客，还面向全市乃至全国买家。

据中指院统计，今年海珠一手供应增加到2918套，但 成交量 却达 3350套 ， 比供应多出一截！

就一句话， 你可以永远相信海珠的购买力。

最后，我们聊聊价格， 其实并没有大家想的那么卷。

有人曾质疑， 海珠网签均价已从 去年9.5万+/平 ，回落到 现在7.9万/平 ，比2021年均价还要低。

这的确是事实，但我们不能以偏概全，海珠均价下滑背后，离不开区域楼市格局的变化。

以往海珠供应紧缺，千万级豪宅当道，成交均价自然站上高位；

如今随着多个刚需、刚改盘的入市，为买家带来友好门槛，整体难免会被拉低。

但可以笃定的是， 对于多数个盘而言，价格波动并不会太明显。

不同于有些外围板块打价格战，几乎一阵子一个价， 现在海珠新房仍保持着：

刚需刚改 5-6万+/平 ，改善 7-8万+/平 ，核心豪宅 10-12万+/平 的价格格局。

像中海大境、保利燕语堂悦等热销盘， 从今年首开至今已相继有涨价动作。

当然，也有像琶洲南这样的豪宅盘，在今年行情下依然有价有市。

而部分降价促销的新盘，要么是 现楼清尾货 ，要么是 旧改企业资金问题 ，但对买家 门槛确实有所降低。

总的来说，明年海珠新盘普遍是小体量、供应可控，加上购买力扎实，价格相对稳定，想买海珠的朋友不用担心。

想了解更多海珠新盘的朋友，欢迎添加楼市君，获取更多一手消息~

诚然，相比新盘频出，楼市君更建议大家关注区域发展。

毕竟，一二手之间的内耗永远没有出路， 区域价值的提升才是“永远滴神” 。

在这一点上，海珠不但有着成熟配套，在成长性上也相当给力。

｜广州楼市发布 摄

今年，海珠将通过 规划、教育、民生 等方面‍‍，全面刺激经济，拉动房地产可持续发展。

比如海珠在 《广州市国土空间总体规划 （2021-2035年） 》 里，承担着中心城区的现代商贸与科技创新功能。

东部：推进琶洲片区产业载体规划建设；

中部：打造为广州未来新的城市魅力新地标；

西部：打造广州历史文化传承地和品质消费体验地。

可以看到，海珠几个片区发挥不同功能，相互成就。

｜江南西商圈航拍

｜广州楼市发布 摄