（项目消息藏在下文，欢迎竞猜。）
离收楼还有半年，自家却先被托管公司盯上，被猛sale装修返租大业。
——“47-54㎡软装费（定制款），28800元，保底租金3300元！”
——“业主权益，每年免费15天入住。”
——“合同期3-5年，每年租金递增100元。”
看着挺诱人的，但老朋友都晓得，咱对返租公寓，向来秉承谨慎态度。
能返是最好，万一有万一，那总得学会保护自己嗷。
所以啊，以此为例，咱顺着一块儿掰扯明白——
返租公寓到底能不能行？
28800元装修费，先交钱再返租！
来，我们先看看这批公寓业主是啥情况。
据了解，他们将于明年中收楼，还在掰着手指数日子，却在最近，屡屡被托管公司的短信、电话轰炸。
目的只有一个：推销装修返租方案。
攻势最猛是某E连锁酒店公司，声称将会酒店化运营公寓，包租包管理，租金可达2600-3300元/月。
｜业主供图
这个价格，让业主觉得有些暧昧，高不成低不就的。
要知道，以广州南站周边公寓租金为例，40-50㎡的月租，大概是三千出头。
如果交给这家管理公司运营，相当于3300元/月，上浮几百，声称还有每年100元的涨幅。
关键呐，这几百块，不是白白给你加的。
业主需参与管理公司准备的合作方案，我搂了几眼发现，还是熟悉的套路。
该公司靠装修+租赁来盈利，业主将房源委托给他们管理（3-5年），选取对应装修方案并缴纳费用。
经其统一装修后，重新利用房租赚差价。
没错，就是你此刻想到的三个字——“二房东”，企业版的那种。
那么，方案到底划不划得来？
我，随即翻出八二年的算盘，噼里啪啦算了笔账——
以47-54平，定制款装修风格，三年期来计算，其软装费达到28800元！
该户型的保底租金，为3300元/月，每年递增100元，以业主为甲方爸爸。
（PS：按照理想情况计算，仅供参考↓↓↓）
签约当年，业主总收益为（3300*9*60%）-28800=-10980元（假设软装费当年付清）
第二年，业主总收益为-10980+（3400*12*60%）=13500元
第三年，业主总收益为13500+（3500*12*60%）=38700元
好嘛，一顿操作猛如虎，三年纯收益为3.87万。
值不值当，大家见仁见智噜。
至于业主们，即便被信息轮番轰炸，他们的想法，倒还挺统一的：
大NO特NO！害怕交完钱，公司立马提桶跑路！
返租的坑，说多了都是泪
事实上，业主们的担忧，也不无道理。
这几年来，万科泊寓、龙湖冠寓、自如寓、雅诗阁等大型长租公寓的成功经验，让很多中小企业也投身进来，想分得一杯羹。
但是，这是一个启动成本很高的行业，小公司如何拿到初期运营资金呢？收装修费，再诱以返租便屡见不鲜。
这里面的坑，大概分为以下几种：
一是，飞毛腿派，主打一个逃。
比如，为了让业主放心，一般会安排分批收款。
收到第一笔款项，前期履行部分合同，快速完成简易吊顶、硬装等成本较低的工程。
待业主确认，并付清余下装修款，开始拖延工程，直至公司“倒闭”，留业主原地风中凌乱。
｜图片来源：徐州广电传媒集团
比如，随意完成装修后，以世道不好、招不到租为由，拖欠租金，进而玩隐身。
看，南沙某公寓业主，便曾与某酒店管理有限公司签订过合同。
据委托代购协议内容，业主委托该司购置家居物品，定金1.5万，尾款2.08万。
怎料，装修费交了，但租金却一直没影，问就是委托公司经营困难。
｜图片来源：南沙社群
她还有买了复式公寓的邻居，出了4.58万装修费，“幸运地”收到两个月租金，再也没下文。
无奈，只能收房自用。
｜图片来源：南沙社群
这事儿，连省外朋友都逃不过。
更过分的是，他这55600元的装修费，连床头柜、衣柜的门都是假的，墙面还有裂纹...
来，一起掐掐人中，缓缓。
｜图片来源：山东电视台齐鲁频道
再比如，先是拖欠业主租金，再提前收取租客租金。
两头搜刮后，涉事公司直接手刀跑出幻影，抓都抓不住。
喏，下面这位租客，被逼得住了好几天公司，怎一惨字了得。
｜图片来源：大众日报
二是，假老实派，主打一个装。
比如，装修质量极差，滥竽充数再交还给业主，从此双耳不闻窗外事。
类似案例，在广州南沙、黄埔等都曾出现过，再远点的深圳、长沙、重庆等，均有出过报道。
｜图片来源：湖南都市频道
以上种种，其实不难发现共同点。
这些托管公司，基本靠租金差价获取收益，附带装修、管理、水电等额外收益。
如果有人刻意抬高价格，装修入场材料与合同约定不同，故意隐瞒施工进度等行为。
请放肆地，大胆地，猛击心里的警钟。
咱不骗人，但也不当冤大头哈。
一把双刃剑，有利有弊
房产君看来，装修返租模式，更像把双刃剑，利弊同在。
近年来，我们都能看见租赁市场发展越发火热，这类托管公司，高频出现在广州、深圳、重庆等地。
这种模式的兴起，自然有存在的特殊理由。
尤其对于空置房源多、无暇打理；或异地购房、主打投资；或毛坯到手、无自住需求等人群，更甚。
由托管公司担任“二房东”，装修设计招租获客一条龙，未尝不可。
在此，房产君并不是提倡大家猛冲返租公寓，而是行动之前，先确定好自己的需求。
重中之重，学会如何保护自身权益——
（1）先查公司背景
与企业签约前，需要判断好企业资质，是否有履行相关装修承诺的资本。
比如，番禺公寓业主所涉及的公司，在企查查、爱企查、天眼查等渠道能查询到，预警提醒、注册资本、成立时间等。
出手之前，还能上中国裁判文书网，搜索对应企业名称。
如果出现大量诉讼，请将其视作红色警报，JUST RUN！！！
（2）优选大公司
事实上，租赁市场内，已经有很多大型公司做得风生水起。
企业够大，意味着体系更完整更规范，资金后台更硬朗，而且都是集体托管为主，业主也能更放心些。
关于这事儿，呐，我还扒拉了下律师朋友，他的意思是——
“小型公司，拍拍屁股走人太容易，打赢官司都没钱拿。”
“普通人肯定玩不过。”
话粗理不粗，所以，DDDD。
嘶，如果是你，会不会把房子给托管公司运营？
番禺公寓业主们，你们呢？现在有没有改变主意的意思？
欢迎留言评论。
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