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作者：余飞
来源：城市财经
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前几天本号根据国家统计局公布的11月份70个大中城市数据，梳理出了两个结论：第一，去年70个大中城市二手房价格同比全线下跌，无一城上涨。第二，去年70个大中城市新房价格同比上涨的只有上海、西安和太原，那篇文章着重分析了这三个城市，可以点击此处进行查看。以更能真实反映市场价格变化的二手房来看，大连成为了2024年东北区域房价跌幅最大的主要城市，或者说大连是东北四座主要城市中跌幅最大的。
从综合实力来看，沈阳无疑是东北第一城，而从GDP角度来看，大连属于东北GDP第一城，是东北地区经济实力最强的城市。
那么关键问题来了，为何东北经济实力最强的城市，反倒成为东北地区跌幅最大的中心城市？第一，之前其他城市跌幅都比较大，现在该轮到大连了。根据国家统计局的数据来看，2022年沈阳、大连、哈尔滨、长春东北四个主要城市，二手房价格同比跌幅分别是-6.9%、-5.1%、-6.4%、-9.1%，大连跌幅最小。
2023年四个城市二手房价格同比跌幅分别是，沈阳-5.2%、大连-5%、长春-5.8%、哈尔滨-4.8%。2022年4月份的时候，克而瑞披露大连的广义商品房库存量1.5亿平米左右，位居全国第二，仅次于贵阳。之后，不知道什么原因，就不再公布，就连狭义库存面积，也不再公布。狭义库存，是指已完工但未销售的房子，是看得见、正在动工的房子。广义商品房库存， 是指现房库存和期房库存之和, 即在狭义库存的基础上增加待售期房库存。它包括已完工未销售的房子、未完工正在预售的房子、正在动工还未获得预售证的房子，已出让地块还未动工的房子。1.5亿广义库存是什么概念？之前在写大连的文章中，我已经计算过，按照大连目前的人均住房面积计算，可以容纳当下大连整个城区521万人口。（大连2020年常住人口745万人，城区521万人）。不过，大连统计局披露的统计年鉴中，依然有待售面积。其2022年的商品房待售面积为517万平方米。沈阳公布的2023年年末待售面积为505.6万平方米。长春统计局公布的2022年年末待售面积640万平方米。哈尔滨只公布了2021年数据，579万平方米。从数据端来看，大连2023年的商品房销售面积只有309.6万平方米，相较于2013年的高点，下跌了74.7%，商品房销售额相较于2013年的高点下跌了64.2%，堪称膝盖斩。
均价从高点时期的1.37万跌至2023年年末的1.17万。此外，大连统计局还披露，2024年1至10月份，全市商品房销售面积250.9万平方米，同比下降6.8%；商品房销售额276.6亿元，下降11.0%。哈尔滨2023年的商品房销售面积和销售额分别跌至388.6万平方米、333.7亿元，相较于2017年高点，分别下跌了68.8%、68%。均价从高点时期的9920元/平方米跌至2023年年末的8587元/平方米。
制图：城市财经；数据：哈尔滨市统计局
沈阳商品房销售面积2023年跌至533.9万平方米，较2012年高点下跌了78.4%，销售额跌至570.7亿元，较2020年高点下跌了63.6%。
长春的商品房销售面积2023年跌至572.2万平方米，相较于2019年高点下跌了57.4%，销售额跌至483.98亿元，较2019年高点下跌了58.9%。
四大城市相对比，大连的销售面积和销售额相较于高点，跌幅仍位居前列。以上三个原因，是大连去年房价跌幅的主观因素，还有一个客观因素，那就是东北地区整体调整力度在全国位居第一，这一点本号在之前就专门写过。比如，2020年，东北地区的商品房销售面积、销售额跌幅均位居全国第一，而同期的东部，仍在增长。
到2021年，东北的房地产投资也失守了。当年东北房地产投资下跌了0.8%，是全国唯一一个房地产投资下跌的大区域。
同期的商品房销售面积、销售额，跌幅位居全国第一。东部、中部仍在增长。
来源：国家统计局2022年是中国楼市的分水岭，这一年开始全国普跌。全国商品房销售从前一年的“双18”跌至“双13”。从大区域来看，这一年无论是房地产投资，还是商品房销售面积与金额，东部、中部、西部、东北均在下跌。而东北这一年堪称大跳水，房地产投资跌幅超过四分之一，领跌全国。商品房销售面积与金额跌幅超过三分之一，均领跌全国。东部、中部、西部的商品房销售，也进入了猛回首模式。
2023年，东北的商品房销售面积与金额，经过多年调整，跌幅有所收窄。但房地产投资跌幅，仍旧位居全国第一。
今年前11个月，东北的房地产投资依旧跌幅第一，销售额和销售面积在前几天过度下跌之后，跌幅相较于其他地区好了很多，但仍在10%以上。
辽宁省商品房销售面积见顶于2017年，当年销售面积在4000万平方米之上，高达4148.5万平方米，之后转跌，2022年开始跳水。
2023年，辽宁省商品房销售面积为1866.8万平方米，相比于2017年的高点，下跌了55%。
商品房销售金额见顶于2020年，为3114.1亿元。去年跌至1557亿元，相较于高点下跌了50%。
吉林省方面，从2012年开始就震荡下跌，中间有起伏。2012年商品房销售面积2452.4万平方米，2022年跌至1001.1万平方米。2023年，略微有所增长，销售面积为1057.27万平方米。相比于高点时期，也腰斩了，跌幅56.9%。
黑龙江省商品房销售面积与销售额见顶于2012年前后，2012年销售面积3806.8万平方米，2013年销售额1582.3亿元。之后震荡调整，起伏不定，2017年之后则开启了一路下行模式。2021年黑龙江省的商品房销售额跌破千亿，2022年商品房销售面积跌破千万。2023年黑龙江省商品房销售面积跌至857.8万平方米，相比于高点，下跌了77.5%。去年未公布销售额数据。以2022年的销售额来看，为569.4亿元，相较于高点，下跌了64%。
制图：城市财经；数据：黑龙江省统计局我在文章中多次强调过，一个城市一个区域，所有问题的根本都是经济问题，经济问题的根本则是产业问题。
东北这些年的经济、人口、楼市问题的根本，就是产业问题。从人口角度来看，七普数据显示，从2010年至2020年十年间，人口合计减少了1099万人，其中黑龙江减少了646万，吉林减少了338万，辽宁减少了115万。过去三年（2021年至2023年），黑龙江减少了109万人、辽宁减少了73万人，吉林减少了60.07万人。制图：城市财经；数据：各省市自治区统计局
东北的年轻人，大多都在南下，这一点可以从其学生变化情况一眼看出。
小学在校生人口2012年有186.8万，2023年跌至106万人，十二年减少了80.8万
辽宁小学在校生人数从2012的213万减少至2023年的199.4万，十二年减少13.6万。吉林过去十二年小学生人数减少了32.87万。东北三省过去十二年小学生合计减少了127.27万人。
2013年至2022年十年间，黑龙江消失了近六成、合计1900余所小学；吉林消失了近五成、合计2600余所小学；辽宁也消失了2200余所小学，降幅近一半。
