人红是非多，企业也是一样。
对于
碧桂园来说，这个春夏之交有点“多事之秋”的味道。
先是有“追求高周转”的风波，今天则又有“放弃全覆盖战略”的报道。
由于碧桂园是房企龙头，更是“三四五线城市天王”，正值货币棚改政策调整，地产股全面大跌的微妙时刻，“放弃全覆盖战略”的说法引起了广泛关注。
今天一大早，上海的澎湃新闻就发出了“独家报道”，其核心内容是：
2017
年底，碧桂园曾下发通知，对三四五线城市提出“全覆盖”的概念。通知要求，
2017
年
11
月至
2018
年底，各区域公司需要下沉至管辖范围内的空白地级市及其下属的空白县级市、县城、发达镇区（人口在
1
万人以上的镇）。全覆盖还纳入到区域公司的奖惩条款之中。
近日，至少有来自五个区域的碧桂园内部人士向澎湃新闻透露，现在的工作一切围绕现金流转，合作项目中，不做不能“操盘”的项目。
碧桂园一直追求“快速开发、快速销售、资金快速周转”的模式，
在三四线城市的项目必须拿地就开工，
4
个月开盘，
5
个月资金为正，
6
个月回笼项目可以投入到新项目中。
对于碧桂园参与，但不能操盘的项目，要求其也要按照上述节奏“快建快销”，否则宁可放弃。
据澎湃新闻记者了解，
碧桂园数个区域的多个合作项目已经或者正在进行退出，退出项目均是非操盘项目。
这篇报道随时在地产界的朋友圈刷屏。上午
10
点多，同样隶属于上海新闻界的“财联社”发布了这样一条稿件：
针对今日“碧桂园叫停在三四五线城市全覆盖战略”的报道，碧桂园一位高层独家回应财联社记者称，
“肯定没有叫停，三四五线不仅是碧桂园的战略，也是碧桂园布局的蓝海地带，不可能叫停。
但由于去年合作项目太多，碧桂园自身权益占比在下降，等于在替其他地产商打工，因此碧桂园现在开始追求权益销售额，减少不操盘、做财务投资的项目，增加自身可以操盘的项目，尽量提高自身权益比例，不做那种表面看起来销售额很大、实际权益很小的项目。我们内部会议上强调的是这个，可能被误读了。”
那么问题来了：事情的真相到底是什么，它的背景是什么，意味着什么？
我的看法是，两篇报道虽然有一些差异，
但共同认可了一个事实：碧桂园开始减少“不操盘、做财务投资的项目”，增加“自身可以操盘的项目”。
至于这样做的目的是什么，澎湃新闻的报道是——为了追求“快建快销”，实现更好的现金流；财联社的报道是——为了追求权益金额，而不是流量金额。
下图是克尔瑞公布的
2018
年主要房企销售排行，可以看出碧桂园的“流量金额”位居第一，但公司所占有的“权益金额”只位居第二：
我的猜测是：碧桂园未必会宣布放弃“全覆盖战略”，但在特殊时期做出一些调整是可能的，也是必要的；减少“不能操盘项目”，主要目的还是为了财务安全，不仅仅是为了追求权益金额。
如果是大牛市，参股的项目肯定越多越好，捡到篮子里都是菜。即便是权益占比低的项目，拿下来也比放弃好，至少增加了品牌曝光度。之所以要放弃，应该是担心带来麻烦，因为市场环境变了。
楼市近期出现的最大变化，是三四线城市的货币棚改政策要调整了。
在
2015
年
12
月中央经济工作会议提出去库存之后，一二线城市通过降准、降息、放松限购限贷，就顺利激活了。
但三四五线城市，最终是通过货币棚改激活的
——政府征收棚户区的破烂房屋，给业主现金，让他们去买商品住宅。其资金，来自央行通过
PSL
（抵押补充贷款）方式，给国开行等政策性银行的低息贷款。
由于三四五线城市成功完成了去库存，房价也出现了显著上涨，为了避免房价过分上涨，也是为将来预留发展空间，近期传出消息：
货币棚改比例会降低，实物安置会提高。这对于三四五线城市来说，是一个利空。
楼市政策的瞬息万变，给开发商带来风险。房地产是资金密集型企业，普遍负债率偏高。截至
2017
年末，上市房企的平均负债率高达
79.4%
。其中龙头房企的负债金额，动辄以数千亿计。而今年以来，随着金融去杠杆，房企融资渠道受到限制，获得资金难度增加。
在这种情况下，碧桂园面临的压力，或许超过很多专注一二线城市的房企。毕竟家大业大，毕竟进入的中小城市太多。
中小城市本来就购买力有限，如果遇到货币棚改政策调整，开发商想顺利回收资金难就将大增。
在实物安置下，地方政府一定会采购你的房子吗？采购了，一定能会如期支付全部房款吗？毕竟，很多中小城市的地方财政处于吃紧状态。
所以，对于自己不能掌控的“合作项目”，放弃反而是上策了。
此前有报道说：绿城也正要求员工“全面”加速资金回笼，坚决执行“早销，多销、快销”的策略，加大应收款项催收力度。
看起来，房企都在准备过冬——至少是资金的冬天。因为“去杠杆”是大环境，是整体性的要求。
那么，未来会有房企因为资金链断裂，被迫大幅降低房价吗？我的看法是，不排除出现这种情况。
但地方政府会维稳，因为大幅降价会引发一些麻烦。而资金链断了的房企，其实可以通过出让股权、甚至全部打包出售的方式，让资金充裕的房企接盘。
而卖股权、卖项目、卖公司，是更有可能发生的事情。
至于降价快销，在一二线城市根本不用想。因为本来新房就限价，大家都在抢购，在摇号。但在三四五线城市，降价快销是有可能的。
三四线城市的楼市，是否就此完蛋？
其实不会。因为中国的城镇化率满打满算，目前只有
59%
，距离理论上
70%
的顶点，还有
11
个百分点，蛋糕足够吃
10
年。至于大城市，还可以通过对中小城市抽血的方式，继续延缓很多年。
所以，中东部有充足人口依托的地级市，其楼市未来10年还有至少一次牛市。
至于县和镇，只要不过分人口流失，也还有一次跟涨的机会。只是，这顿“宝贵的晚餐”，官方或许是希望留一下，留到困难的时候再用。
至于近来对一二线城市的调控加码，则是为了对冲货币政策的“合理充裕”，担心再次出现上涨。
开发商后市还有很多机会，但他们不能太激进。太激进的，会倒在“黎明到来的前夕”。
中国人民银行货币政策委员会委员、清华大学金融与发展研究中心主任马骏刚刚表示，
在未来的一段时间内，监管层将更多注重结构性去杠杆，避免过度使用在总量层面一刀切的去杠杆措施。
这听起来，是不是有一丝暖意？
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