深圳人，您的房子应该买在哪里？

粤港澳大湾区的规划方案出炉在即，深圳作为竞争力影响力卓著的创新引领型全球城市将迎来新一轮的政策红利。深圳将“依托香港、服务内地、面向世界”，着力打造粤港澳大湾区核心引擎城市。而随着广深港高铁的开通，深圳与香港的距离将进一步缩短。

对于深圳人而言，无疑是利好消息。而在所有的资产之中，不动产无疑是具有较高的安全边际的。问题随之而来，深圳的十个行政区中，哪些区域的不动产具有较高的居住价值？深圳人应该从哪些维度去分析并挑选出值得购买的房子？笔者试图从区域规划、配套等维度来厘清上述的问题。

城市更新的价值

在深圳高速发展的过程中，南山、龙华等新区得益于新兴产业的迅速崛起，由于罗湖开发时期过早，开发强度过大，在最近十几年楼市的发展中，罗湖面临着城市面貌老旧、交通拥堵、配套不足等种种不利因素，因而动力稍显不足。

但是不应该忽略的事实是：随着城市的发展，深圳新增的土地供应较少。2018年4月22日，在“城市共创大会”上，万科集团创始人、董事会名誉主席王石提到了一组数据：深圳可用的土地只剩下20平方公里左右，每年新增用地不足2平方公里。

罗湖的“十三五规划”中提出：未来5年，罗湖将通过城市更新打破瓶颈制约、打开发展空间，实现城市更新与功能提升、产业发展、民生改善和安全生产的系统联动、整体提升，实现老城区“凤凰涅槃”。

而在2017中国深圳国际房地产业博览会，罗湖区城市更新局提供的数据显示，罗湖区共受理城市更新项目41个，完成18个项目区级计划审批，23个项目市建环委审批，29个项目区级规划审批， 目前在建项目23个，规划建筑面积400.76万平方米，其中产业面积327.85万平方米。

如果从数据中无法具体地看出罗湖在城市更新方面的成就，以下的例子可以直观地表现出城市更新对于土地和片区价值的重构。2015年2月，中海以楼面价高达3.5万-4万元/平方米的价格拿下深圳首个由政府主导的旧住宅小区改造项目鹿丹村片区综合改造工程重建项目。这个位于罗湖的项目最终以12万/平方米的均价入市，显示出罗湖的实力。

城市的中心资产

“鹿丹村”的重生已经是罗湖的“过去完成时”。更不应该忽略的是，罗湖目前正在如火如荼进行的项目，那代表着罗湖未来能够达到的高度。

笔者梳理了罗湖已经动工的城市更新项目，华润操刀的湖贝城市更新项目被众多的深圳本地人提起。公开信息显示，未来的罗湖湖贝旧改将建设成集购物中心、总部办公、会议展览、五星级酒店、公园和公寓等现代商业元素融于一体的超大型综合性商业中心，建成后或将成为罗湖最受瞩目的城市新地标。

更重要的是，随着湖贝的旧改加速推进，湖贝塔将在这里修建。公布的规划细节显示， 湖贝塔项目总投资超300亿元，规划总建筑面积为205.8万平方米，其最高可使用的楼板位于740米处，建成后将成为世界上最高的观景平台。

▲ 湖贝塔及周边项目沙盘实拍

除公共观景平台外，湖贝塔项目整体还包括甲级写字楼、五星级酒店、豪华住宅和精品零售店等近30座额外建筑和一个大型城市公园，其中大多将为住宅和商业项目。