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上海中介，开始悄悄“站”房东了

一房一万 · 公众号 · 房地产 · 2024-11-26 08:00

正文

就在前几日，我有一位同事想看看二手房，他的目标是长宁区，一些在我们后台数据库中，房价表现比较“坚挺”的老小区。

但在跟中介看房的过程中，发生了一个小插曲：

同事原本想看一个比较心水的小区时，中介突然告诉他：

“看这个小区的房子是要 提前预约 的。”

最后同事当然也没有看成。要知道在市场下行、稀客如金的时期，这是绝对不会发生的事。

先不论中介说法的真假，但在这个细微行为的背后，我恍惚间嗅到了一丝熟悉的信号：

上海的有些中介，开始从一边倒向买家，悄悄转头 “站队”房东 了。

随即我也和曹家渡相熟的老中介好友聊了下他那的情况，得到的原话是：

“我手上现在其实 不缺客户 ，缺的是好房子。”

一个长宁，一个静安，是巧合还是某种 信号隐现 ？

我们从大数据层面，来看看新政后关于市场的一些真相。

中介们“站队”很分化

作为对市场反应最敏感的群体，中介的细微变化有时并非空穴来风。

为了摸清楚他们 “敢” 这么做的底气，我选取了3组 最前置 的市场数据：

a.带看量，b.成交/新增挂牌比，c.议价空间。

先看对比5.27之后，头部中介带看数据走势。

明显可以看到，9.29后的带看走势出现了3个特征：

温和、持续、强劲

新政后第3周，带看数据来到这轮的高点，剔除10月底台风带来的影响外，整体走势的持续性很好，没有出现5.27之后的滑落断崖。

走势的波动较小，反映出了买家情绪正在转变： 尽管没有最后入手，但内心看跌后市的心理在逐渐松动，自我心理的拉扯博弈在加剧。

我们再看第二组数据，各环线的成交/新增挂牌比。

很明显，这个市场新的分化出现了：

整个中环线以内，11月的成交/新增挂牌的比值在持续扩大，而一旦出了中环线外，比值缩小的程度与环线距离成正比。

而且如果仔细看，会发现 内环内的扩大速度要远远大于内中环。

但不管怎样，中环以内的市场已经连续两个月，保持住了旺盛的成交需求。

再回到文章开篇中所提到的长宁老小区刚好就位于内中环间，而曹家渡则在内环内，就很好的解释了为何在当下的市场中，有些中介会悄悄开始 “站” 房东了：

分化的市场供需关系，让嗅觉灵敏的中介小哥们产生了 “差异化” 的行为，但也仅仅是小部分。

为了能让大家更清楚的辨别，你遇到的某些中介行为，究竟是在 “装装样子” ，还是真实的供需不平衡造成的改变。

我再把第3组数据： 议价空间， 叠加入内。

从价格维度来看，新政后所有总价段的二手住宅，议价空间都出现不同程度的 收窄。

但具体到收窄能坚持的时长来看，情况就有些细微的不同。

最明显的，应该属 200万以下 的二手房，议价收窄只持续了 短短一周 ，而且在最新的数据中，出现了比新政前更大的议价空间情况。

这部分房子通常对应的是大家口中的“老破小”，也折射出房东的信心依然很弱，买家占主导权。

300-400万，维持住了收窄稳定，只是在最新的数据中，出现轻度的增长。

但整体来看，400万以上全线都保持住了收窄的大趋势，从侧面看到了市场的 稳定性在增强。

结合上面所有的数据维度来看，中环线内改善房源的价格将变得越 来越难谈 ，好房源的去化速度会 持续加快。

而且叠加下个月马上实行的增值税调整（主要影响高端改善及豪宅），我大胆做个预判： 上海的二手市场在明年3-4月前，会持续有一个良好的表现。

看到这里一定会有小伙伴疑问：那之后会怎么样？

其实这次最让大家感到意外的是，在9.29新政+央妈放水的市场效应没有出现任何冷却信号之前，增值税政策就调整了。

这一系列大力度的调控堆叠，上层无疑是在向市场释放信号：对上海等一二线楼市 “止跌”的强烈决心 。

挂牌量虽高，可交易的好房子很少

截止到2024年11月19日，全市二手住宅挂牌量来到211738套，再度刷新了楼市的历史。

但仔细把这些数据拆解对比后，我发现了一些微妙的信息。

注：数据剔除了2024年2月的春节干扰

比如全市的挂牌量单月环比变化。

从去年6月下跌开始至今，市场一共出现过3次挂牌增量小高峰：去年6月、7月，9月、10月，以及今年的10月和11月。

但从挂牌的增减变化来说，前9个月二手挂牌的 增量是很缓慢的。

甚至到了9月，二手挂牌已经出现了从去年6月至今 最大的环比跌幅 。

也就是说，相比于之前的不调价，挂在那的“按兵不动”，9月有更多房东选择直接下架不卖了。

颇有一点房东对市场的 “非暴力不合作” 。

而今年的整体成交量在政策的刺激下，却一次次出现高峰，但呈现出非常不稳定的形态。

一方面是买家信心的不足，导致买房的一等再等，还有一个原因，也是我觉得下半年市场不能忽略的因素：

在潜移默化中，市场中 “可交易”的房源正在快速萎缩。 7、8、9三个月，成交量的连续环比下滑，很大一部分原因也源于此。

注意，我这里用了“可交易”三个字。

其实今年有4成左右的挂牌房源都是 “僵尸房源” （6个月不做调价动作），理论上是暂时不计入中介会优先选择的谈判范畴内的。

所以越是到下半年，中介能获得一套好房子的 难度也变得越来越大 。

这个市场已经不再像上半年那样，一边倒向买家了。

部分中介也知道一套好房源，相当于一个好筹码，在当前的市场上，还是能非常精准匹配到有需求的客户。

好在9.29新政缓解了这个局面。

一方面11月环比挂牌的新增比例来到了年内最高，环比增长了3.4%，是继去年9月后的增幅第二高点。

新入场的房东们也带来了 新鲜的房源 ；另一方面，“僵尸房源”也有活化的迹象。

我对比了新政前后，截止11.19日，头部中介的僵尸房源占比 减少了1.9% ，套数上减少了约2800套。

原来在场上“拒绝合作”的部分老房东们，也终于松动起来了。

从某种程度上看，当下的市场环境需要扭转两个观念：

上海中介，开始悄悄“站”房东了

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