没有卖不出去的商品，只有卖不出去的价格
即便是在楼市最火爆，逢开必摇的限购时代，赌狗赌到最后，有人应有尽有，有人一无所有。
以6年前三圣乡曾经的万人摇号小区首开龙湖天璞为例，当年开的5/6号楼，价格比1/7号楼高出近4000元/㎡。
结果在上一篇也写到了
【
比211录取率还低的网红盘，现在卖只赚几万块？
】，贵的那套，年回报0.48%
（如果自己装修花几十万那就是负的）
，便宜的那套，年回报4.98%。
而今后，没有网红盘了，楼市的主旋律只有保值止损或者自住，绝大多数楼盘都不会有增值能力。
我一直坚信，成都楼市的巅峰就在2016-2018年左右，今后大的趋势都是下行的，为了减少损失，
选筹阶段基本逻辑是三层嵌套式的反问自己：
1、这个方向是否正确？这个地段是否优质？它的下限究竟在哪儿？它在整个城市中的地位究竟如何？
2、这个品质是否经得起考验？和同地段竞品对比优势如何？这个产品匹配这个价格是否合理？
3、这套房源品质如何？不利因素有哪些？我对这套房子的期望有哪些？究竟自己是居住优先还是保值优先？
每一层都想清楚了，一套房不管再劣质，都有了买的理由；一套房再优质也都有了拒绝的必要。
我们接触过的绝大多数购房者预算都有限，最大的纠结点在于，它很好，但是它也很贵；它很偏但是它真的离我上班很近；它很便宜，但是我担心它以后卖不出去。
这个世界上最悲惨的事，莫过于努力了，但是在错的方向努力，越努力就越自闭。
就像学生时代每天熬夜通宵奋战，结果都是在召唤师峡谷奋战的同学，拿出了考清华北大的自信，最后只得到上专科的结果。
这就是我们非常强调在初期选择板块、选定区域的原因，大方向错了，就像
在2024年学土木工程，铁定毕业就打灰，提桶必跑路。
如果不考虑预算，在主城方向上的选择，南>东>西>北，主城环线思维，南门轴线思维，未来规划看资源，当下配套先教育。
现在楼市正处在以价换量、艰难去库存、快速置换期，也是楼市的大退潮时期，不看广告看疗效，我认为比上升期更能检验一个区域和板块的底色。
前者如天府新区，核心板块也许依旧有价值，但大部分板块都在下探市场底价，后者如新都温江，已经原地不动，就地摆烂。
在价格收缩、板块分化的背景下，我粗略总结了一下目前的板块价格梯队和潜力指数梯队，主观判断，仅供参考，欢迎理性探讨，如有异议，以各位自己为准：
【价格梯队】
T1梯队
：5万/㎡及以上
金融城（含三期），攀成钢，麓湖，浣花溪
T2梯队
：4-5万元/㎡
大源、天府公园西
T3梯队
：3-4万元/㎡
白鹭湾（新盘）、天府公园以东、新川（新盘）、东湖、锦江生态带南区（新盘）
T4梯队
：2.5-3万元/㎡
三圣乡、新川（二手房）、杉板桥（新盘）、万象城、金沙、光华、武侯新城南区、二八板块、崔家店、锦江生态带北区
T5梯队
：2-2.5万元/㎡
南湖、川师、麓山、海洋公园、万安南（新盘）、国宾、外金沙、武侯立交、华府
T6梯队
：1.5-2万元/㎡
成渝立交、龙潭寺、北部新城、警官学院、外双楠、华阳、航空港、光华新城
、东升、大面、犀浦
T7梯队
：1.5万元/㎡以下
西河、阳光城、驷马桥、大丰、五块石、金牛万达、新都新城、三河场、温江大学城
【潜力指数梯队】
T1梯队
：城市标杆级板块
金融城三期
T2梯队
：城市级核心板块
大源西、麓湖、
天府公园西
T3梯队
：区域性优质板块
林家坝、新川、杉板桥、万家湾、天府公园东、红石公园、白鹭湾、琉璃场、
驸马
T4梯队
：地缘性优质板块
武侯新城北区、二八、外金沙、
兴隆湖东区、
槐树店、崔家店、
国宾、
火车北站
T5梯队
：地缘性普通板块
锦江生态带南区、
茶店子、东安湖、怡心湖、行政学院、兴隆湖北、
太平园、天府前湾、非遗
T6梯队
：地缘性自住板块
北部新城、北湖、龙潭寺、东升、花都、兴隆湖西区、
悦湖科技城、理工大、
十陵
价值锚定标准如何定？房子会跌价到哪种程度？
一套房子总会有它的“市价”，在一个稳定不受外力影响的市场，这个价格基本可以由以往成交、同区域同品质已成交价格锚定。
但本质上这个逻辑还是供需关系这一层去评判，受市场的影响很大，甚至会受市场情绪影响。
比如过去天府新区大量炒房客的涌入，就猛烈推高了二手房市价，涨跌起伏变化剧烈，价格体系并不稳定，集中在300万以内这部分刚需房。
拿几个楼盘为例：
1、中海锦江城云熙一二期（锦江生态带板块）
2022年7月高峰时，成交均价2万7/㎡
2023年1月开始回调，成交均价降到2万1/㎡
疫情放开后2023年3-5月，均价又迅速涨至2万5/㎡
随后又从2023年3-5月一路下跌，到现在的1万8/㎡
2、万达华府（中央商务区板块）
2021年1月刚有二手房流入市场时，成交均价2万5/㎡
仅仅半年（2021年7月），成交均价就已达到3万5/㎡
高峰行情一直从2021年7月维持到2022年初的3月
随后房价开始一路下跌，几乎每半年跌掉3000元+/㎡
直到最新成交的2.1万/㎡。
3、万科海悦汇城东区（海昌路板块）
2021年7-12月为小区最高峰，成交均价2万7/㎡
随后2022年整年处于下跌行情，一直跌到均价1.9万/㎡
2023年2-5月开始回升，上涨至2.4万/平左右
2023年5月过后，又开始一路下跌
直到现在的1.5万/㎡。
降价不会有底线，理论上受供需影响，房价可以跌到免费送的程度
(比如眉山视高就已经有了)
现实中，除非一个板块彻底丧失了居住使用价值，市场信心极低，口碑极差，都不会出现这种极端情况。
市场的合理价格应该以当前价格是否能吸引足够多的人买为标准，当一个小区跌到去化不困难了，基本也就到底了。
可以从很多侧面现象去观察评判，比如砍价博主砍不动了、新盘开始收回优惠、特价房骤减。
比如最近天府新区的融城启元，从开盘均价2.4万/㎡，直接降到现在优惠后1.7万/㎡，降价后卖得很快，基本可以认定是同类产品的市场底价。
做横向对比，这个单价和海伦堡玖悦府之前被抢空的房源基本一致，产品还更新更优质，市场是认可的。
长周期来看，未来房价会是下行通道。以往行情周期的上扬都是政策托底，出政策必涨价。
但今年很特殊的一点，是政策工具基本见底，限购直接解除、首付比例、利率全部降。
市场反馈却很一般，至少没有出现2017-2018年这种逢开必摇的盛况。
未来，依然是一个不断试探市场的过程，宏观视野来看，占多数的非核心非优质板块和产品，会小规模上下探底，螺旋式缓慢下跌；
供需关系在短期会剧烈影响房价变动；
供需决定了以后你的房子是否具备相对而言的稀缺性，虽然1万/㎡单价的区域，卖不出5万/㎡的高价。
有限预算下，具备稀缺性的产品，不管是自住还是对以后出手，都是一道护城河，既能应对突如其来的家庭人口变迁，也能对抗市场下行期。
最近我们的一个粉丝就遇到这个问题，
建发书香云锦和保利西堂和煦，两个楼盘该怎么选？
不用想也知道，建发的园林、地段、开发商口碑，都是碾压保利西堂和煦，光是地段这一项，很多人下意识就会认为没有可比性，书香云锦绝对更优质。
但400万这个预算，书香云锦只能买129平左右，还要加钱，保利这个直接上170平大端厅。
最后纠结完毕，我们明确讲清板块优缺点以后，我们的粉丝还是选择了保利，因为整个国宾板块都缺这种170平的大套四，自身家庭结构也需要这种大户型改善居住条件。
国宾实际上具备吸纳郫都、北门、乃至西门购买力的能力，这个面积的产品供大于求，未来可以规避同片区内踩踏式出货。
另一方面，保利未来的空间却不会比建发大，这个是板块资源
（特别是学校）
、地缘购买力、开发商品牌等共同决定的。供需影响价格，价值决定价格。
有人辞官归故里，有人星夜赴考场。
市场下行期另外一个可以观察的，是市场的基本面，成都实际表现非常好，需求极为旺盛。
天量的刚需进入二手房市场，中间一档还有不少置换人群，成交量高居全国首位，我觉得很有必要跳脱出楼盘本身，看看市场供需。
从土地供应，看未来的竞争对手，从新房供应看当下的竞争对手，今天的买房人，注定是明天的卖房人。
土地供应决定未来片区新房丰沛度，还能观察后续楼盘硬指标，为自己的房源寻找价格参考锚点。
比如林家坝容积基本2.0以下，已经拍出24500元/㎡天价，后续产品必定都是143㎡新产品起步，那当下这些90-143㎡产品，大概率就是林家坝的绝唱。
对已经买入的人而言，是一赢一输，赢的是未来在400-500万，恐怕很难再上林家坝牌桌，输的是未来很难和这些进入二手房市场的大平层竞争，有被边缘化的风险。
同在一个区的川师TOD锦江府可以做参照物，144㎡起步，2T2户，放到新川、天西，并不算稀奇。
在川师TOD的宣传口径和销售策略上，主要是吸引锦江区三环内置换人群来改善居住条件。
这个楼盘具备很强的地缘性，周围也没一个能打的跟它竞争，但三寸也在地缘性上，我想了一下，如果我作为房东，就要考虑：
1、方向正确、板块不弱，但是没有成片开发，孤盘一个，配套基本定型了，周边也没有哪个同等品质的锚定价格。
2、同等价位，成都可替代的，配套不差、城市界面更佳、教育也不弱的板块太多了，地图对折一下，青羊区也可以买，高新新川也可以买，成华可以通杀。。。
3、3万/㎡均价的清水大平层，顺顺利利6年左右卖出去，不卖到4万/㎡基本都保不了值，大源、新川、林家坝会不会想象空间更大？
但在供需关系面前，上面这些担忧都不存在了，从攀成钢到南三环，没有任何一个替代品。
结果大家也知道，五开五罄，我相信这一次南地块大平层会更好卖。
400万以下保值会有难度；600万以下选房会有难度，但300万以内和600万以上买房其实很简单。
当你能买400万的房子，你会发现只能从普通优质板块选一个品质尚可的楼盘，既考验选板块眼光，也考验选筹能力，对手很多，保值很难，自住兼顾保值难上加难。
当你能买600万的房子，你会发现基本都是优质核心板块，大方向基本不出错，唯一的难点在于是否选到优质楼栋与楼层。
