新一轮限购，博弈有无悬念？

两会甫一结束，如段子手戏称“能吹的都走了”，雾霾如期而至。还是熟悉的配方，还是熟悉的味道，与之一同到来的，还有新一轮房地产限购政策。

戏谑、调侃、绝望、焦虑、玩世不恭……过去每隔一两年我们便要经历一次的剧情，似乎再一次上演。

每一次都是“史上最严”，然后呢？

以北京为例，简要梳理本轮限购政策，大体如下：

3月17日，“处女贷”：名下有房或有贷款记录（包括商住两用房）均算作二套，提高二套房首付比例；缩短贷款年限；公司产权满三年才可以交易上市，打击以公司名义买房投机行为。

3月22日，限购升级：非京籍人士在京购房（包括商住两用房）需要纳税连续60个月。

3月23日，开展执法行动：查处了涉及“天价学区房”的十余家房地产中介机构。

3月24日，限贷升级：离婚一年内贷款一律算二套房。同时对于在校学生等无收入、无还贷能力的购房者，其首套房亦从严按照二套房标准对待。

3月26日，对“商住两用”房痛下杀手：禁止售卖给个人，禁止对商住两用房房贷。

……

不出所料，各种段子，特别是调侃离婚一年内算二套房的段子漫天飞舞：“一领证成千古恨，再离婚已是二套身”、“婚姻关系纳入央行宏观审慎监管体系”、“一夫多妻的购房人，以小三名义购房的，按首套房政策”、“情比金坚，离婚一年”、“下一步政策发展成生二胎的购房人，按首套房政策贷款”……

没心没肺肆意调侃的背后，是多少人扎根北京梦想的破碎，是改善性换房者资金链的突然断裂，是多少离婚夫妻假戏真做的悲剧。真应了那句名言：人不仅要靠自身奋斗，还要考虑历史的进程。

这一“历史进程”是什么呢？就是所谓的“京沪永远涨”。

汝之蜜糖，彼之砒霜

回顾98年至今我国房地产腾飞这段不长的历史，可以发现历次调控政策均告失败——或者你也可以认为是成功的——2008年金融危机以来，以基础设施建设投资和房地产建设投资为代表的投资已经成为中国为数不多的（几乎可以说是唯一的）经济增长引擎。在经济进入L型底部，不断下行并探底的今天，对外贸易剧烈波动，消费疲软无力，何以提振经济，促进就业？唯有投资，唯有基建和房地产。

因此，当一轮轮调控政策结束，房价报复性反弹之际，来不及上车的民众也一再接受着真金白银的教训：政府并不想让房地产市场崩盘，只是遏制过快增长，以期经济增长和居民收入尽快赶上房价，从而化解泡沫，实现软着陆。

也因此，每一轮限购政策出台之际，便被公众解读为一次进场的良机。这似乎成为一种悖论：限购政策的目的是抑制房价过快增长，却成为公众眼中下一轮暴涨的信号弹和发令枪。如此一来，限购竟成为房价暴涨的先行指标，并对房价形成了事实上的自我印证和自我强化。

古罗马历史学家塔西佗提出这样一个理论：当公权力失去公信力时，无论发表什么言论、做什么事，社会都会给予负面评价，都会认为在说假话、做坏事，从而引发一系列信任危机和社会危机。这就是习总书记在不同场合多次强调要规避和解决的“塔西佗陷阱”。

一场看得见底牌的博弈

为什么会出现“越限越涨”的现象呢？无数专家学者已经从各个角度进行过分析：供求关系、货币超发、保资产价格甚于保汇率……而这些形成了对“京沪永远涨”一致的预期。本质上讲，政府在与机构和民众的博弈中一直处在不对称的位置，这一牌局里，政府的底牌被一览无余。

这像极了近两年的金融市场：金融机构与央行对赌，认为从维护宏观基本面的角度考虑，在经济下行期，央行绝对不敢拧紧漫灌的水龙头。一旦资金面紧绷，债券市场利率飙升，央行一定会放松银根。

当前的房市是民众与国家的博弈，认为政策归根结底是为了稳住盘子而不是打压房价，因此政策调控的边际效益递减，反过来迫使政府出台更加严苛的调控政策。

股灾，殷鉴不远

人的本性都是健忘的，去年拼命加杠杆玩首付贷甚至集资买房的投资者很可能在2015年的股灾里得到了血淋淋的教训，却转眼将其抛向脑后：2015年上半年，牛市逐渐演变成了急牛、疯牛，“5000点是牛市起点”的观点甚嚣尘上，不少中产阶级、工薪阶层开始跑步入场，甚至通过融资融券将杠杆加到十几倍、几十倍。他们不幸成为了接盘侠和股灾的买单者。

回顾股灾的引爆，监管当局不希望牛市长牛吗？当然希望。但对证券公司融资融券杠杆水平的检查成为触发股市雪崩的那片雪花。与房地产市场的逻辑相似，监管层出台相关政策的目的并不是扼杀牛市，而是希望通过对市场参与者的限制和规范，化疯牛为长牛、慢牛，化投机牛为改革牛。

遗憾的是，监管当局高估了自身对政策影响的把控力，并且低估了人性的自私和贪婪，最后造成了踩踏事件，引爆股灾。有时候政策当局的出发点是好的，并且存在某种全能政府的幻觉——认为通过各种应对预案便可以掌握一切。但剧情未必能完全按照剧本进行。

这次真的不一样？

我们历史上，一管就死、一放就乱的案例俯仰皆是，个体理性往往导致群体非理性。有效市场假设理论相信市场本身是功能完善的，投资者是理性的，市场价格能够充分反映一切可以获得的信息，因此市场供求关系得出正确的价格，因此市场是有效市场。这一经济学理论在现实中，特别是在我国不断受到挑战：人们怀疑市场并不总是完美的，投资者也并不理性，羊群效应、动物精神、非理性躁动、恐慌等行为时有发生。

既然房子是用来住的，不是用来炒的，那么大树真的会长到天上去吗？要知道，多空双方既有的所有预期和政策经验都是建立在“中国经济持续高速/中高速增长”这一基础之上，一旦进入类似西方国家的“稳态”，过去的经验是否还会奏效，要打个大大的问号。有趣的是，经过十几年不断被“打脸”，对房市坚定看空的专家学者已经寥寥无几，如某券商首席经济学家一边看空一边卖掉北京房产，更被业界敬为“表里如一真汉子”（当然大多数人其实等着看他的笑话）。目前的主流观点似乎是这样的：价格当然不能长期背离价值，但短期内继续追高没有风险。短期是多短？任志强说，我有生之年看不到房价下跌的可能。

太阳底下没有新鲜事，但这次，真的不一样吗？我们注意到，央行行长周小川刚刚在博鳌亚洲论坛表示，本轮货币宽松的周期已经接近尾声。无论中国还是世界其他国家，量化宽松基本宣告终结。央行不再放水，房价还会上天吗？

不管怎样，无论参不参与这场资本游戏，身处这样一个时点，我们每个个体的生活、奋斗、家庭、情感乃至人生轨迹似乎显得微不足道，却又被不可逆转地、深刻地改变了。

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