4
月1
7
日晚间，央行突然宣布
4
月
25
日开始对部分银行降准
1%
，相比过去降准
0.5%
幅度，这次的力度不可谓不大，
央
行估算，降准当天扣除商业银行需要偿还给央行约
9000
亿元的
MLF
资金后，剩下的约有
4000
亿元增量资金，换句话说这次降准累计释放的资金有
1.3
万亿。
于是大家普遍关心一个问题，央行放出那么多的钱，房贷利率会降吗？
根据融
360
监测数据，全国首套房贷款平均利率自
2017
年
1
月起连续
15
个月上升，到了今年
3
月份，贷款平均利率为
5.51%
，比
2
月份上浮了
0.92%
；此外银行放款慢、排队时间长等问题仍然屡见不鲜。
可见，进入
2017
年买房成本越来越大，贷款难度越来越高的局面仍然没有改变。
房贷是银行的一项业务，从经营的角度上说当然是在控制好成本的基础上，房贷规模越大越赚钱。央行降准到底能不能降利率，首先我们要关注的是商业银行的资金成本有没有因此降低。
一、降准后商业银行的资金成本
降准的全名是下调商业银行法定存款准备金，简单地说就是商业银行在央行里的存款，这跟我们在银行里的储蓄存款一个道理，所不同的是商业银行法定存款准备金有比例限制，目前是
17%
或
15%
。也就是说如果是大型银行（比如工商银行），在银行收到客户的总存款当中必须要有
17%
或
15%
存在央行准备金账户，央行大约支付给你
1.62%
的利息，目前银行在央行存款大约有
22
万亿，当中绝大部分是法定存款准备金。
所以央行这次降准释放出的资金，本质上是商业银行自己的
1.3
万亿资金从央行准备金账户上“解放”出来（利率是
1.62%
）
，这部分钱有
9000
亿偿还商业银行
MLF
借款，剩下的
4000
亿是增量资金。
而在过去央行向市场投放资金的主要方式是逆回购和
MLF
操作，逆回购和
MLF
操作是央行借钱给商业银行（目前
MLF
一年利率是
3.3%
），逆回购和
MLF
到期是商业银行还钱给央行，如果要使市场上的总资金增加或平稳，那么央行需要频繁开展逆回购和
MLF
操作（
MLF
期限一般是半年或一年）。
央行这次为什么降准？其中的目的之一就是，我（央行）不停地给商业银行们借钱，而银行由不断给我还钱，太累太辛苦，现在我降准一次性放出
1.3
万亿，哈哈，该歇歇了吧？
所以本次降准放出的
1.3
万亿，加上
9000
亿
MLF
资金到期，其实就是央行和商业银行资金置换的过程，也就是说
1.3
万亿的资金更多、更便宜，因为在央行账户利率只有
1.62%
，而
MLF
一年利率却达到
3.3%
，换句话说商业银行成本降低了
3.3%
－
1.62%
＝
1.68%
。
所以本次降准后商业银行可运用的钱更多，资金成本更低，但房贷利率能不能降？
我的看法是降准对银行贷款额度的提高，短期当然有助于降低房贷利率，但长期则难说（一年以内）
，主要原因有两点：
1
、目前情况下房贷并不是银行最赚钱的业务，以去年
12
月份为例，一般贷款平均利率是
5.8%
，而房贷平均利率却只有
5.25%
，在这样的情况下，如果你是银行，同等情况下，你更乐意向哪个贷款？答案不言而喻。
2
、央行降准是一次性放出的钱，降准对商业银行成本的降低其实只限于
1.3
万亿，
考虑到降准是重大货币工具操作，不可能经常使用，而
MLF
是一般性货币操作，可以频繁使用
，在存款准备金率不动的情况，未来银行资金成本情况仍然主要取决于
MLF
（利率
3.3%
）和逆回购操作，所以央行本次降准对银行资金成本的降低是有限的。
二、
未来央行的信贷（贷款）调控
在目前的政策环境下，你银行有钱还不行，你给居民的按揭贷款仍然会受到央行的约束。
央行对商业银行贷款调控手段有很多，比如窗口指导，比如
MPA
考核等，以
MPA
为例，它其实就是每季度央行给商业银行们安排的一场考试，不合格就要“打屁股”，其中一项考试内容就是信贷政策执行情况，简单地说就是你的贷款结构是不是合理，有没有把钱投放国家限制的领域？
房地产是央行限制的贷款领域吗？不敢说完全是，但有限度的限制是肯定的。高层多次说过要防止资金脱实向虚，防止银行违规资金进入房地产用意就很明显。央行这次降准也特别说明，这些资金主要用于小微企业贷款投放，这些要求将纳入宏观审慎评估（
MPA
）考核。
可见，虽然本次央行降准了，但钱不能进入房地产的口子也没有松开。而在长期的资金成本方面可能还要继续上升。
4月
17
日，央行在宣布降准的当天早上，还上调了
MLF
操作利率
0.05%
到
3.3%
，上一次是
3.25%
，这个信号很明显
:
引导市场利率继续上行。
所以在这种情况下，未来一年房贷利率继续上行、贷款更高是大概率事件，那么要不要买房，我的意思如果你有这个打算，想买那就按自己的计划去做，就像上面提到的，虽然房贷利率一直上升，但仍然也才
