今天想和大家聊聊关于房地产调控这件事情，这件事情几乎每年都会发生，而且近年来发生的频率越来越密集，而且貌似有常态化的可能，所以希望借一篇推送把调控的核心逻辑和大家说清楚，以后再发生这种情况大家也有的放矢
关于房地产调控，我先想和大家说两个故事
这两个故事都发生在一个人身上
来自两千多年轻齐国的治国大臣管仲
关于管仲，应该是中国早期最擅长用市场经济治理国家的一个人了，关于他的治国故事有很多很多，有两个特别有意思
第一个叫楚国购鹿
什么意思，齐国想要灭掉楚国，问有什么办法，管仲就悠悠的说了一句：老大你就高价买楚国的特产鹿吧
楚国活鹿的价格为八万钱一头，管仲让齐桓公派中大夫王邑带了二千万钱去楚国大肆搜购。
楚国老大说：我没道理和钱过不去啊，就让他们来买吧，我们把所有的鹿都捉给他
下面的人听到老大这个意思，就所有百姓蜂拥而至，所有的人力物力都投入到捉鹿这件事上
这时管仲让大臣隰朋悄悄地在齐、楚两国的民间收购并囤积粮食：楚国靠卖活鹿赚的钱，比往常多了五倍；齐国收购囤积的余粮，也比往常多了五倍。
楚国也因此却误了农时，而这时管仲下令封闭与楚国的边境。结果楚国的米价疯涨，逃往齐国的楚国难民多达本国人口的十分之四。楚国元气大伤，三年后向齐国屈服。
另一个叫衡山之谋
衡山国盛产兵器，管仲在起兵前一年就派人到衡山国高价收购兵器；和楚国一样，衡山国百姓纷纷放弃农业转而打铁。
一年后，齐国派人购运粮食，依然是高价收购，包括衡山国的其它国家百姓都运粮卖给齐国。
随后，齐国突然封闭关卡、停止收购粮食和衡山国兵器。并且对衡开始山国出兵。此时衡山国已经无粮可用，兵器也差不多卖光了，又不能在别国买到粮食，在经济和军事两个战场上败的精光，只得奉国降齐。
好了，就是这两个故事，也是管仲同学非常善用的一个计量
不知道各位有看出什么端倪么，大致的结论是，当整个国家所有的人力财力都集中在某一个领域，追求过分畸形的利润的时候，必然就会造成其他领域的真空和瘫痪，而此时整个国家就会变得非常的脆弱，就像胡克定律一样，外部稍微给一点力就会突然的土崩瓦解
虽然说现在的中国不会出现那么夸张那么极端的情况，但是如果所有的钱都涌向了某一个领域，而且是夸张的涌入，那么可以想象的是，其他地方就容易失去人才、创新、动力、兴趣……
如果被抽去资金的行业发生在一切重要的领域，那么就是一个国家相对危机的时候
好，然后我们来看看深藏在房地产里最大的风险是什么
给大家看两个数据
这一年是房地产借钱最容易的一年，大量的钱都借给了开发商
这一年的上半年，也是居民房贷爆发性增长的一年，银行也愿意给个人房贷
换句话来说，今年这个市场上有太多的钱都进入到房地产领域
另外再看两个人的态度，可能看出点端倪
第一个人应该算最懂中国经济的一个人了，他的名字叫马云
虽然这个有点标题党，但是正文里有这么一段话耐人寻味
今天互联网和电商并没有去过分挤压传统商业，而是整个传统商业在面临急剧下滑，电商只是在全部下滑的经济形势下，出来的一点新的希望而已。如果没有电商，今天传统商业依旧会下滑。因为中国原来的，特别中国原来的零售行业，全是基于房地产，房地产这个行业在整个中国过去二十年的高速发展，特别地价炒的那么高，人们关心的是从房地产里面赚到钱，而不是考虑到如何通过零售去服务和支持好消费者，通过服务和零售去支持好制造业的变革。
零售业因为背负上房地产的高房价，变成了市场回报率极低的一件事，所有人都宁可空置商铺等待门面增值，没有人真心去想过提升产品和服务这件事
这某种程度上是事实，且大量的各个城市里发生
另外一个人，应该算最懂中国钱的一个人，他的名字叫刘士余，如果你不知道他的名字，但是他的身份你应该知道：证监会主席
态度极度强硬，完全没有任何回旋，而这个态度的发生时间点，在于险资入股格力之后。这家中国制造业的强者也看就要被资本控制，如果不是证监会如此强硬的表态，董小姐估计会输到泪崩
有分析指出，七大保险系举牌最为活跃，分别为恒大系、宝能系、安邦系、生命系、阳光保险系、国华人寿系和华夏人寿系。
在各种房地产外衣下，不少公司已经成为了彻底的金融公司
好，为什么房地产今年融资这么顺利，为什么险资今年会这么猖狂
核心原因就是，今年的货币超发现象比过往要厉害的多
2000年底，M2余额约13万亿元，到2008年底，M2余额为47.52万亿元，到2016年2月底M2达到142万亿。
为什么需要印这么多钞票，核心因为中国的经济增长太依赖三驾马车里的投资这个因素。消费端口依赖供给侧改革还没有成效，出口完全依靠人民币贬值这个套路已经被别人堵死，唯一一个政府可以主动掌控的经济增长动力就是靠投资了。
在收入没有增加但是需要投资增加的大背景下，印钞就成为一个重要逻辑
某种程度上来说，适度的货币宽松政策确实有利于GDP的增值，但是有一个趋势就是
通过货币增发带来的GDP增值的动力是越来越少了
给大家看一个数据
我们可以看到，2001年，基本上印一块钱就能带来一块钱的GDP，但是到了2010年印2块钱才能带来1个GDP，到了2016年，2.5块才能带来1块了，换句话来说，印钞依然有用，但是效用越来越低
在我们还没有找到更好的经济增长动力的时候，我们只能用印更多的钱来达到同等GDP增值的效果
但是， 你要知道，资本永远是最聪明的
他理所当然会流向最有利的地方，在当下的中国，房地产是一个很好的选择，而且几乎是唯一的选择，所以今年的房企你会猛然发现突然变得好有钱，有钱到可以轻松的变成一家投资公司
而这个故事的背面就是，作为制造业这样的中国经济托底行业，反而在这个时候变得很拮据
当整个社会的资金流动变得不平衡的时候，这个就非常类似管仲故事里提到的那两种现象，危机也开始产生
而对于政府来说，印发钞票核心是希望全面的刺激各个领域，而不是房地产一个领域，他当然不会允许这样的情况发生
所以调控也就在这样的背景下发生
好了，不知道各位有没有看懂这其中的逻辑，如果只用一句话来说，房地产调控的核心逻辑在于阻止资金过快的涌入房地产市场
所以，对于调控来说，政府最关心的不是房价是否下跌，而是市场成交总额是否萎缩
这也是为什么我们每次看到调控，都看到这样一句话
防止的永远是房价过快上涨，唯一一次表态希望房价下滑也是在2014年表达过这样一句：促进房价合理回归，这样一句不明不暗的措辞
事实上呈现的趋势也是如此
不论是出台刺激政策还是调控政策，上海的房价从来没有下跌过
但是成交量反而是
调控年2010年、2011年、2013年都有明显下滑，整体市场的成交金额也在下滑
所以从这个角度来看，每次的调控其实都是成功的，他成功的阻止了大量的资金涌入房地产，而这些资金流到其他区域，不论去到哪里，也算是把这碗水给端平了，对经济的发展也显得更加的平稳了
所以各位有留心政策的朋友可能会发现
每当楼市出现一定程度的调控政策的时候，没过多久一定会出现一个新的投资渠道来引导市场资金的进入，这个就是政府下的阳谋，一边堵一边疏的方式来平衡资金
那么这一次2016年10月后调控了楼市后，市场有了哪些新动作了呢
是的，深港通开通了，发生在12月的月初
当然，这只是一部分，对于疏导资金流向有很多很多细小的动作，有兴趣的朋友可以关注一下
很显然，对于这样一个泱泱大国来说，一年需要印这么多钞票，社会也会创造这么庞大的经济收益，每天政府都要为怎么花钱而苦恼，每一次投资都是希望资金可以去到政府想要去的地方
但是中国太大，总有一些意外出现，而每一次调控本质上就是对这次意外的修正
几乎每一次调控，有大量的社会评论都会说这次调控是失败的调控，房价会因为涨的更加厉害
其实说实话，颁布政策的人比我们都聪明一百倍，中国最精英的一群人全部都集中在事业单位里，每次出台政策他们也知道对房价没有本质影响，但是为什么依然要出台，核心逻辑就是在于：他们为房地产市场的萎缩的关注度要大于房价的下跌
而且换一句话来说，房价真正意义的下跌对地方政府，对国家，对百姓并不能带来本质性利好
所以聊到这里，也许你可能会明白，为什么这一次的调控的重点在于：
开发商不能借钱拿地
土地出让要提高持有比例
客户的首付比例要上升
预售证的发放被极度的放缓
……
这本质上对房价不会产生影响，但是会极大的放缓这个行业的流动性，某种程度上就是让固定时间点的市场成交量实现萎缩，而且是萎缩到极致
这就是这轮楼市调控的本质
差不多过去每一次调控都是这样的本质
以上为正文
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