逆势破10亿，这个盘凭啥突围？

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和全国楼市的走势一致，今年开年，北京楼市的体感温度还是趋冷。

不过，视角转入微观，还是能够发现一些近期成绩不错的楼盘。比如一些有“倒挂”优势的项目，或位于“网红区域”自带热度的项目。

这说明，北京楼市的购买力在线，还是有人在趁这轮调整，做出上车或者置换升级的选择，但一定是有个前提：

非常强势买入的理由。

3月24号，房山良乡大学城板块“京熙润府”开盘，首开卖了267套，总销售额达10.05亿。

项目没有明显倒挂，也不是能走出独立行情的顶级豪宅，却能逆势走红，有人说：

这是冷市下的一次意外惊喜。

经济学中有一个非常有意思的理论叫做“蒙代尔不可能三角”，意思人们在做出选择时，利好往往难以兼顾。

表现在楼市里，主要是三个方面：

价格、地段、品质。

过往很长一段时间里，大家把房山看成是外溢刚需聚集地，一个要考虑取舍的地区。

但项目开盘时，我第一时间去现场探盘，和几组买房人聊过之后发现，他们并没有出现想象中那种纠结。

大部分买房人表示，3万多的价格，在北京买个地铁盘+高端盘，不用拼命上杠杆或者一味牺牲居住品质，这是：

自己能力之内的最优解。

大家不再像过去那样加杠杆和赌预期，取而代之的是，开始注重确定性和松弛感。

确定性很好理解，所谓松弛感，是一种低压力的生活状态，也是一种对悠然、闲适居住品质的向往。

这是置业逻辑的变化。

深入了解项目之后，我认为京熙润府能够逆势走红，不仅仅是因为同频了置业逻辑的变化，更在于：

项目本身具有的“均好性”，给购房者提供了一个打破“不可能三角”的机会。

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说到这里，可能会有人疑惑，房山真的有置业价值吗？

其实这本身就是一个伪命题。

每个区域都有其自身价值，万事都是相对的，并且会随着时间流动。

过去房山在北京各区中并不突出，不过要真的去实地去看看，就会发现，房山是北京唯一一个有两家龙湖天街的区域，同时还有奥莱，周六日去的话，商场人基本爆满：

有朝阳那味儿了。

关键是，房山也得细化成多个板块来讲，不同板块功能不同，价值也不同。

当地政府对房山有个「1+3+N」的规划，其中的“1”是指“围绕良乡大学城，规划建设房山新城的核心区域”。

这个板块明确了走“科教+产业融合”的发展路径，全区的高端要素都将围绕着大学城展开，用一个形象的比喻就是：

房山是一把刀，良乡大学城就是刀尖，是整个房山的精华所在。

良乡大学城航拍图

目前，良乡大学城已经汇聚了北 京理工大学、北京工商大学、首都师范大学以及北京中医药大学等重点高校。

与这些院校所联动的，是大量高知人群的流入。

加上与中关村科技园区合作，一大批高精尖科技企业，以及包括中航、中核在内的一批央企进入房山，良乡大学城的发展已经进入了加速模式，被看成：

未来的“海淀中关村”。

京熙润府处在良乡大学城板块内新盘集中供应的区域，也是良乡重点规划区域。

项目一路之隔是中关村三小（房山学校）规划，预计于2027年9月开学。 （最终入学政策以政府部门当年实际规定为准）

直线距离3约公里内，有北京十二中房山分校，北理工附属等名校，地铁两站路直达大型商业龙湖天街。

当初拿地的时候，项目还自带三块配建，包括医疗规划一所幼儿园，未来会和项目同步落地，居住氛围，便利性基本拿捏。

项目距离地铁房山线直线约800米，初看会觉得有些远。

但是实际去看盘发现，因为房山线是地上线，存在一定的噪音问题，这个距离在满足通勤需求的基础上，恰好规避了这个问题。

之前碰到的一组良乡本地改善客户，在几个新盘中选择了京熙润府，也是看中了这一点，他的原话是：

住够了地铁边上的房子，太吵了，受不了，想安静一下。

出则繁华，入则宁静。

核心板块+核心地段，带给京熙润府兑现价值的确定性的同时，恰到好处的周边配套，也带给购房者生活价值的确定性。

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当然，真正能体现居住价值的，还是项目打造，考验的是项目操盘者的能力。

当初项目拿地，山西金汇海宣布与华润置地联手，市场其实就有了一波期待，原因很简单：

华润置地入京30年，首入房山。

首入项目打造的用心程度，懂的都懂，加上华润置地深耕北京市场的经验，大家有理由相信，这个项目的出街，一定足够惊艳。

果然，华润置地落子了产品系内，主打“温润、雅致、均衡”的高端“润系”产品。

京熙润府通过《诗经》六义“风、雅、颂、赋、比、兴”六感人居美学，实现对建筑、园林、礼序归家、户型空间、智能精装等影响人居体验的方方面面深度把控，从而营造出：

一种独特的“松弛感”。

比如园林打造上，项目以《雪中访友图》为范本，结合山石、树木、潭水和瀑布等元素的运用，在兼顾高级感的同时，营造出了一种“缥缈雾中游”的闲适风情。

园林效果图

此外，华润置地的独创IP“达尔文营地”也在京熙润府落地。

这是一套儿童友好IP体系和特色园林模块，小孩可以在游玩途中，通过园林独创故事线和探索机制，边玩边学，寓教于乐。

达尔文营地示意图

其实，看盘的过程中，也能发现京熙润府的到访客户，基本以周边的产业人才为主，非常重视子女教育。

这种有教育特色的设计，很踩人心坎。

不过，这种在园林氛围上的迎合，在我看来只能说是华润置地带给购房者的小惊喜，真正能体现华润置地对客户需求把握的，还在项目的居住体验部分。

项目楼栋为6到15层的洋房和小高层，拿出了片区临地铁的小区难得的最低1.8低容积率。

值得一提，项目精装交付，带了不少黑科技。

比如全屋配备新风系统，其中全热回收新风换气系统，能实现多达三重过滤，确保每一刻都能呼吸到清新的空气。

其实很多人选房山，居住舒适度这块，都会考虑到房山优质空气，项目周围碳中和公园，本身也是个巨大的绿肺，换气系统能跟上，才算把这个优势真正把握住了。

项目还配备了中央空调和地暖，配合新风系统，确保居住恒温恒氧。

要知道项目本身是一个刚需盘，而刚需盘能上中央空调的，在北京真的不多。

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说居住体验，绕不开户型。

这也是这次看盘，给我留下印象最深刻的部分。

京熙润府这次主打79㎡-124㎡户型，比较符合良乡的刚需上车定位，细看每种户型，我的感受是：

华润置地真的把客户研究明白了。

除了极个别的变异户型，京熙润府这次基本上都是三居或者四居，就连最小的79㎡户型，也多做了一个书房。

79 ㎡户型图

京熙润府的客群，很多是年轻的高知打拼族，79㎡上车三居本身就足够友好，而且大多数都有多种需求，工作学习、留客过夜，多一间房，就多一个属于自己的DIY空间。

更难得的是，这次无论户型大小，只要是边户，京熙润府都做了超大的飘窗带。

比如89㎡的户型：

89 ㎡户型图

等于户型的整个南侧和边侧都做了飘窗拓展，再加上户型北侧的拓展空间，这套操作下来，得房率大概能提高5%-11%。

配合L型转角飘窗，整个客厅的采光和通透感直接拉满了，关键是本身户型就采用了客餐厅一体化设计，空间就比较大。

加上这个通透的飘窗，整个客餐厅观感阔绰程度更上了个等级，尺度感拉满。上个样板间的实拍图你就能明白。

89 ㎡户型样板间实拍

99㎡的户型，基本上就是89㎡户型的再升级，在整体户型更加方正的同时，将L型转角飘窗给到了主卧，让整个主卧的空间感非常强，小两口在主卧一躺，就是舒坦。