主要观点总结
本文报道了越秀地产拿下海珠广纸地块的消息，对地块的位置、配套、痛点以及未来可能的产品进行了详细分析。文章指出，地块虽小，但位置优越，有可能打造刚需+刚改的产品，吸引预算不高的市中心客户。同时，文章还对比了同区域的其他楼盘，并给出了针对预算不同客户的置业建议。
关键观点总结
关键观点1: 越秀地产拿下海珠广纸地块
简要介绍越秀地产拿下地块的消息。
关键观点2: 地块位置及配套
详细描述了地块的位置、配套，包括学校、商业、交通等。
关键观点3: 地块的痛点和产品预测
分析了地块的痛点，预测了未来可能的产品方向，包括户型、景观等。
关键观点4: 同区域楼盘对比和置业建议
对比了同区域的其他楼盘，给出了针对不同预算客户的置业建议。
正文
今天，越秀35.6亿总价，单价3.4万/平底价拿下海珠广纸地块！
这块地位于11号线+广佛线燕岗站附近，紧挨越秀综合体项目星汇海珠湾，配套共享。
越秀对当片区很熟悉，还是很合适的。
不过地块素质确实一般般，越秀要做好还是得花不少心思。
这块地拿下，对海珠的供应和格局有没有影响？具体聊聊。
学校有可能是区一级工业大道中小学，初中有机会摇号到南武中学、海珠外国语实验学校、六中珠江中学等。
商业有星汇海珠湾配套的商业、今年开业的华新333商业以及一站之隔的沙园乐峰广场。
南向有机会望江，不过星汇海珠湾的住宅是超高层，大部分会被挡住，不排除仅有“一线望江”的景观。
地块偏小，总占地只有1.5万㎡
（参考近期的热盘保利雅郡，占地1.2万㎡）
，估计只能做两栋楼，容积率7.5，
体量小+超高层。
楼面价3.4万/㎡相比于保利燕语堂悦4万/㎡的拿地成本价
（有土地修复费用）
，还是比较有优势的。
猜测应该做刚需+刚改的产品，有可能是70-120㎡的户型
。
广纸地块体量小，密度高，周边被老旧小区包围，做改善大家也不认，所以只能做刚需，吸引预算不多，想留在市中心区的客户。
海珠近期刚需刚改盘，热度不错，像海珠西的江泰里400万内买三房；海珠里300万买海珠西，打的策略就是低总价。
广纸地块将会做新规下的产品，在产品力上将冲击目前海珠刚需盘，配套不错，适合自住，只要价格合理，还是值得看一看的。
甚至开
发商可以剑走偏锋，做更小的户型，比方说50㎡两房起步类公寓小户型，这样总价能压得更低。
不过，这个方案比较冒险，毕竟现在家庭结构基本都要三房起步，两房在二手市场上竞争力不足。
综合对比下，假如广纸地块的起步总价控制在400万以下
，
会让更多人考虑
。
同价的客户可以综合考虑，像中秋的热盘保利雅郡，素质也能和海珠西同价项目拼一拼，可以对比一下，
目前69㎡即300万的房源已经去化7788了，短期内西部少有这个总价段的产品出现。
△雅郡目前最新余货一览
结合最近的供地和在售的情况，海珠市场正在从
主力改善到逐渐向刚需刚改偏移~
目前
改善市场目前仅靠中海大镜出货，像琶洲南TOD、江湾和樾主力剩下超大平层产品，余货也不多了。
滨江壹号大户型基本去化完毕，主力在售小面积。
刚需刚改市场供应不断，网红盘保利燕语堂悦依然保持一定的热度、即将面世的中建天钰主力面积也不大、还有近期有价格调整的江泰里等等，对刚需客很友好。
今年除了琶洲的三块地做改善的可能，海珠其他新地块基本都满足体量小+密度高，
这就意味着，未来短时间内海珠的供应以刚需刚改为主。
所以，着急读书或者考虑置业，假如你的预算在300-500万内，那以往你只能往外区看，现在与未来，海珠都有比较多选择。
中海江泰里，400万起买三房准现楼，宝玉直小学旁+双地铁+商业旁，特别是明年要读书的，这个项目可以看看。
中旅天辰府，450万起买三房，昌岗中路小学+宝岗大道站旁+成熟配套，2025年底收楼。
珠江·海珠里，315万起买两房准现楼，双地铁+商业旁，对口红棉小学，预算不多，着急读书的可以关注。
以前的海珠只有改善客才能买，现在多了不少刚需供应，性价比还不错，想买海珠，不知道怎么选的，加我，和我说说你的预算和需求。
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