来源：财经观潮（ID：guide0929）；作者：潮哥
没有永涨不跌的房价！哪怕你曾经一度领涨，哪怕你最具竞争力，都逃不过这个宿命。
01
中国最具竞争力城市，房价连跌11个月
近日，据深圳房网数据中心监测，深圳8月新房住宅成交均价为54382元/㎡。自此，深圳新房房价完成了自2016年10月开始的“11连跌”。
深圳楼市，一直都被称为全国市场的风向标。2015~2016年期间的牛市，深圳率先发起上涨攻势，然后上海、北京接棒，再转到强二线城市，且稳居2015年涨幅排行榜榜首。
去年10月全国大调控后，同样是深圳拉开了房价下行走势，且多次领跌全国。
从图可以看到，去年国庆大调控之后，深圳楼市市场迅速作出反应，新房价格大跌9.7%。
之后，尽管跌幅有所缩小，趋势却没有改变。据统计，2017年8月深圳新房均价，相比于11个月前也即2016年9月新房均价，直降7218元，跌幅为11.7%，四舍五入则是12%。
成交量从去年10月份以来，也一直处在低位。
从图上可以看到，在市场浓厚的观望情绪下，尽管最近几个月新房成交量有所上升，但相比于去年10月成交量仍不及一半。
你我都清楚，这是被政策压缩的一个成交量，对于一个2000多万人口的大市场而言，这点成交量极不正常。但不可否认，中国的楼市就是一个政策性市场，房价和政策息息相关。
02
深圳房价真的跌了吗？
从各个机构显示的数据来看，深圳的新房价格相比于过去真地下滑了，然对于深圳这样的城市来说，能够真实反映市场的是二手房，而非新房。
对于深圳、北京、上海这样的城市，中心区土地基本用尽，开盘的新房大多都是远离中心区，尤其是在调控后。
深圳自去年3·15新政后，关内就没有多少新盘入市。
据统计，2017年深圳已经入市的和将要入市的新盘共有135个，其中福田16个、罗湖7个、南山21个、盐田6个、龙华11个、宝安25个、龙岗36个、大鹏3个、光明4个、坪山6个。
关外新盘共91个，占比高达67.4%，是新房成交的主力军，较2016年占比。
透过现象看本质，所谓的新房价格下跌，只不过是数字游戏，其下降的真正原因是更多的新盘在关外，拉低了新房均价。
二手房方面，根据深圳规土委备案数据显示，深圳二手房住宅成交均价57021元/平，与上月持平。南山、宝安与龙岗二手均价都有不同程度的上涨。
其他机构，如房天下、中原地产等数据显示，深圳过去几个月二手房价格在高位震荡。相对来说，这应该是较为真实的数据。
因此，以二手房价格来看深圳楼市市场，房价压根就没有跌。当然，也没有出现2015年式的暴涨。这正符合我对热点城市房价一贯地预测。
03
深圳楼市后续如何
分析深圳，其实就是在分析全国热点城市，因为正如我前面所说，深圳楼市是全国的风向标，引领着全国房价起伏。
对于深圳以及热点城市未来房价走势，可以一分为二来说，也即分短期和长期。
1、短期仍高位持平，还极有可能进入阴跌期。
我在本文和以往的文章中多次强调，中国楼市与政策的紧密性。十九大召开日期已经定位10月18日，政府换届会议日期应该是明年年初。
在这段时间里，人心和社会舆论维稳，房价就必须维稳。为了进一步稳定深圳房价，近日深圳某家银行内部人士发来一张截图，透露该银行收到“关于落实人民银行《金融风险提示》的通知”：
这份文件最重要的一点，是将消费贷的最长期限由30年缩为5年。其目的是为了更进一步防止金融机构发生系统性金融风险。
这段高位持平甚至阴跌期，持续时间不会太长，最晚应该是到明年下半年。
2、长期来看，深圳进入慢速增长通道。
深圳仍是最受年轻人喜欢的城市，尽管高房价逼走了一部分低收入人群，但信誓旦旦的高素质人才仍在不断涌入，高房价起到的是调整深圳人口结构的作用。
此外，深圳是四个一线城市中落户门槛最低的城市，且还有人才补贴政策，与之相反，北京、上海都设置高门槛。因此越来越多的年轻人选择来深圳。
对于空间有限、人口不断增加的深圳而言，未来房价只有上涨一条路。但又不会暴涨，因为一系列长效调控措施正在逐渐落实。
今年7月以来，全国热点城市又开启了新一轮房价调控措施。
和以往的政策压制不同，这一次不是限限限，而是从需求上疏导，通过转移或者说延缓需求的方式，来调控房价。
7月下旬，住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（下称《通知》）。
深圳、广州、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市被列入首批试点城市。
8月28日，深圳出台鼓励住房租赁市场发展文件：“十三五”期间，深圳将收储不低于100万套“农民房”用于规模化租赁；招拍挂宅地除配建保障房或人才房外，还要配建自持租赁住房；明年8月前，政府住房租售交易服务平台上线。
9月1日，深圳市有宣布在划拨方式供地消失近30年后（1988年消失），深圳重新启动划拨方式供地。包括，只租不售的人才和保障性住房、创新型产业用房用地。
深圳正在努力拓展租赁市场和人才保障房，增加房屋供应量，未来这两类房子与商品房在房地产市场中形成三足鼎立之势，形成阶梯式的房屋供应链。
于此同时，深圳正在加紧规划建设关外地铁，以及与东莞、惠州对接的轨道交通，将人口居住需求通过地铁导引至关外和临深地区。
9月5日，深圳市规土委称：
已征求到东莞、惠州两市规划部门的意见，初步提出深圳市城市轨道6号线支线、10号线、11号线、14号线、20号线、22号线、32号线等线路与东莞、惠州城市轨道的衔接要求。规土委表示，深、莞、惠三地共计规划了10地铁。
未来人才保障房也将建到东莞、惠州两地。
中山也传出要深圳建设跨江地铁。通过轨道交通组建起来的城市圈，可以容纳更多的人口，同时也能相对释放深圳的人口压力。
因此，可以判断，未来深圳的房价将进入慢速增长通道，临深地区则继续补涨。
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