五一前夕，上海今年第五批次新房公示。

相比前四批次的大量顶尖豪宅， 第五批次 明显差了点话题和热度，但更接地气， 基本都是刚需和刚改项目。

甚至业内分析， 第五批次这些新房，一个都不会触发积分。

好在有几个项目 性价比 还不错。

今天跟大家聊聊。

五批次24个项目，合计5440套新房， 外环外和郊环外的 刚需 项目，占了绝大多数。

分区来看，浦东，闵行，嘉定占了大头。

浦东5个，闵行4个，嘉定5个。

总建筑面积约63万平方米，备案均价为63615元/平方米。

其中，均价在6万元以下的项目有13个，面积占比约53.6%。

6万元-10万元/平方米以下的项目有10个，面积占比约38.8%。

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单价最高的新房

10万单价以上的项目，只有一个 杨浦滨江的中建壹品浦江之星。

项目地段没得说，真正意义的江景房，紧靠着内环和东外滩caz，东外滩的产业和互联网巨头就在旁边。

428套一次性全开基本确定不会触发积分。

槽点是，为了看江景，楼盘的朝向不是正南，要么东南，要么西南， 围合式布局也不是很常见。

一房一价表上看，低层单价8万多，还是很香的。

99平的中间套，最低价格只要786万，就可以上车内环边滨江盘，简直是送钱。

工作在东外滩，北外滩，浦东北部的，想要新房的，预算1000万左右的，可以来看看这个项目。

热度最高的新房

闵行七宝的天安1号， 单价虽然不到10万（9.2万），但却是本批次热度最高的项目，没有之一。

价格比之前涨了一些， 但装标也上来了。

小区品质无敌，装标顶级，配套成熟，就是周边的城市界面差了点， 而且有高架和快速路的噪音影响， 不过不妨碍中产对它的喜爱。

七宝是老牌成熟地段，商业繁华，周边漕河泾、莘庄，北边大虹桥，也不缺产业。

西南片区一千多万预算的中产客，挤满了项目售楼处。

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张江金茂府，在横沔

说是张江，其实是在康桥横沔，估计因为来买这里房子的，都是张江打工人吧。

单价6.62万，附近地铁21号线在建，项目 和同单价新房地段相比弱了点。

不过金茂府的名头，品质肯定没得说。

洋房小区，层高3.1米，三恒系统，1梯2户无连廊，含1800平会所，带恒温泳池，品质好于同价楼盘。

这次也是距离地铁最近的一块地。

永泰三里城

11号线三林地铁口，地铁一站就到前滩。

8.2万的单价，买这个地段的新房，好得很。

但是周边的界面有点糟糕，再加上品质一般，之前卖得并不好。

连廊小户型，卫生间出租屋风格，相比其他品质内卷的600-800w级新盘，拉垮了。

好在周边基础配套成熟。

可能就是因为地段太好，不愿意在品质上花心思了吧。

户型优秀。92平和100平都是正规3房。

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桃浦宝华紫薇花园公园道

单价8.3万。

宝华紫薇花园，品质肯定不用质疑，3.15米层高、一梯一户、带泳池会所，装标4000一平，8w单价天花板级别。

周边有桃浦智创城的规划，但落地周期比较长，这张饼短期内不好兑现。

而且 桃浦 新房供应量也很大，供需关系较差。

品质更强者的东苑宝华地块，已经露出干挂花岗岩的外立面（宝华城市之星系列），装标5000一平。

供需关系较差的地段，建议买品质最强者。

总结

本次上市商品住房24个项目，合计5440套。

外环外和郊环外的项目，占了绝大多数， 这些郊区和五大新城的项目，大概率是难卖的。

这是为放开限购做铺垫了？

北京最新政策五环外可以多买一套，明显是给郊区新房的定向利好。

如果大批量外环外不好卖的新房上市，那说明限购放松不远了。