【地产丨夏磊】房地产供给侧改革研究之三：从新加坡组屋到北京共有产权房

1.探索升级，北京推出共有产权房： 2017年8月，北京推出共有产权房，全面升级替代自住型商品房。（1）面向人群：支持夹心层核心家庭，明确向“新北京人”供应房源不低于30%；（2）定价与确权：低于市价出售，但以销售价格占市价比重确定产权比例；（3）对比自住型商品房：产权确定方式灵活，更能保证公平；（4）对比经济适用房：去除收入和户籍限制，降低进入门槛；购房者只能享受部分产权增值，退出门槛更高。

2.政策影响： （1）分流销售：北京未来五年将推出100万套产权类住宅，其中21.7%左右为共有产权房，预计提供1,953万平；经估算，北京市2021年常住人口规模为2,299.6万人，人均住房面积为34.7平/人，五年内总需求为10,936.9万平；故北京推出共有产权房将分流17.9%销售。（2）稳定房价：大量刚需和改善需求，供不应求支撑北京房价高居不下，需求端的限贷限购并不能根本解决问题，需要增加有效供给，匹配供需；共有产权房制度正是从供给端发力，增加产权类保障房供给，精准满足部分刚需，促进商品房市场稳定发展（供应有限，影响房价亦有限）；不同类型商品房所受影响不同，小户型、刚需型所受影响相对较大，大户型、高价位高端住宅所受影响较小。

3.追溯前生，北京初探自住型商品房： 2013年为抑制房价上涨、保障夹心层住房需求，北京推出自住型商品房。（1）主要特点：打破户籍限制，强调居住功能；房价低于同地段、同品质商品房30%；五年后可转让，需交增值额30%；（2）发展现状：项目在各区域分布不均，开发商以国企为主；（3）主要不足：未完全实现产权共有，存在套利空间。相对自住型商品房，共有产权房在产权确定、退出机制等全方位升级。

4.成功案例，新加坡组屋制度发展成熟： 1960年，新加坡建立组屋制度，成立建屋发展局全面负责组屋建设。（1）政府主导模式：无偿划拨土地，支持组屋建设；中央公积金和住房贷款制度等渠道提供充足资金来源；政府完全垄断组屋销售，以低价向中低收入核心家庭提供组屋；（2）经验借鉴：北京人口规模和GDP水平与新加坡差别较大，难以完全依靠政府提供共有产权房，房企将是主力；新加坡组屋供给充足，满足超80%市场需求，有效控制房价，而北京共有产权房满足部分夹心层住房需求，有助房地产市场稳定发展。

5.投资建议： 利好承建保障房较多的北京国有龙头房企。有助于市场健康发展，减少政策和市场波动，改善市场环境。同时增强资源获取能力：虽然共有产权房部分毛利较普通商品房更低，但房企仍然能够快速回款，并通过配建的商品住房获取利润。推荐关注：北京城建（600266）、首开股份（600376）。

风险提示： 政策推动不及预期。