从100城三年住宅地供应面积看房价趋势

前言

我们以前关注的主要是需求侧，人口呀，区域经济呀，资金呀，其实，供应侧也是很重要的，虽然我以前也写过北上深重庆主城等的存量，但是没有专门写过土地供应。

土地供应是直接影响市场的，供应过剩的城市，即使经济和人口不算差，房价也很难大幅上涨，最典型的例子就是重庆，成都和长沙也曾经是供应大户。

什么样的房子具有保值功能？具有一定稀缺性的房子才具有保值功能，供应过剩的房子不具有稀缺性。

100城近三年住宅地成交面积表

数据来源：WIND

主要城市每年每人宅地供应面积（规划建筑面积）

1）人均住宅建面达到35平米时，供需进入均衡状态，我国城镇总体上已经达到35平米，只不过因为土地与人口倒挂，导致一二线核心城市人均住宅面积少于平均数；

2）重庆主城区人均住宅面积已经40平米，深圳是14平米，除这两个极端之外，别的主要城市人均住宅建筑面积大致在25-35平米左右；

3）看上表最后一行，我用红字标出来了，每人每年住宅地供应面积，比如说武汉，人均每年超过2平米，现在该市人均住宅面积在35平米左右，即使考虑到部分住宅质量或者产权有瑕疵，算30平米，那么，按照近三年的每年2平米宅地供应速度，武汉5年后就是人均住宅40平米左右；

4）因此，我依据人均宅地供应量把城市分成了5档，超过1.5平米的，尤其是接近或者超过2平米的，如果按照这个势头进行下去，会逐渐步入重庆模式；

5）低于0.5平米的，至少在最近这5年，还不会出现供应过剩，尤其是北上广深，人口多，供应少，恐怕市场会在更长的时间保持供需不平衡状态，房价仍将追随M2增速；

6）深圳的人均14平米是指产权住宅，深圳还存在很多小产权房，该市今年一块住宅用地都没有拍卖，招拍挂的全是工商业地，是政府用来吸引大企业设立总部的，我猜想，深圳的思路是土地给总部，住宅依靠旧改和莞惠，它负责将地铁快线修到莞惠，莞惠获得土地出让金，深圳安置了市民；

7）100城里我没有算所有城市每年人均的，大家有兴趣可以自己找出常住人口算一算，这些城市人均住宅存量可以按照35平米估计，看看还有多大投资价值。

8）今年部分三四线城市的补涨，除了都市圈周边的，大部分是因为棚户区改造货币化安置，等于是政府花钱驱动市场，这是不可持续的。

只要住宅供应过剩，失去稀缺性，它就变成普通商品，失去了增值的作用。这已经不是最好的时代，且行且珍惜吧。