【兴证地产】7月统计局数据点评：销售投资趋势性走弱，政策发生边际变化

YCMProperty · 公众号 · · 2021-08-17 10:43

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事件：

8月16日，统计局发布1-7月房地产销售与开发投资数据。

点评：

单月销售增速转负，基本面显著下行。 7月销售金额同比下降7.1%，增速放缓15.7个百分点。这是自去年疫情恢复以来，首次出现单月销售负增长。分区域来看，东部销售金额同比-5.2%（6月为+10.5%）；中部同比-2.6%（6月为+12.5%）；西部同比-13.0%；东北同比下降28.5%。此前龙头房企7月销售数据，也反映了增速放缓的趋势。保利销售金额同比-13.3%，万科-12.7%，恒大-13%。

我们认为，7月销售增速放缓并非是季节性，而是趋势性的。 过往，我们深度报告反复强调银行必给地产加杠杆，杠杆资金为地产销售基本面带来支撑。根据测算，2020年新房+二手房销售金额21.7万亿，其中有12.7万亿为杠杆资金。而自今年开始，地产杠杆资金被严格抑制：1）严查消费贷、经营贷等流入地产领域；2）对首付资金来源进行穿透审查；3）按揭贷款额度持续收紧，7月居民中长贷同比下降34.5% ；4）按揭贷款利率不断上行；5）主要银行涉房贷款余额不得超过30%。

基本面下行，叠加房企现金流紧张，投资拿地意愿显著降低。 1）拿地方面，7月土地成交价款同比下降2.5%；部分集中供地城市因参拍企业数量少而中止。2）新开工方面，7月同比大幅下降21.5%，同比2019年下降12.6%；3）开发投资方面，7月同比仅增长1.4%，环比上月降低4.6个百分点。

政策或迎来边际变化。 市场此前虽对地产基本面的下行有一定预期，但7月销售、新开工、投资、拿地全面回落是明显超预期的。近期部分核心城市修改第二次集中供地出让政策，发生边际变化。主要体现在：1）溢价率设定15%的上限，且不能以提高出让底价的方式，变相降低溢价率；2）达到上限后，不竞自持，采用摇号方式。预计这些政策的落地，有助于提升房企拿地的利润率空间。

投资建议： 7月地产基本面的回落，并非季节性，而是趋势性的。是由于杠杆资金大幅受限，按揭额度持续收紧所致。近期集中供地出让政策修改，大概率是政策边际变化的信号。主要推荐：金地集团、万科A、保利地产。

风险提示： 大幅度收紧消费贷、按揭等居民杠杆。

证券研究报告：《7月统计局数据点评：销售投资趋势性走弱，政策发生边际变化》

对外发布时间：2021年08月17日

报告发布机构：兴业证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）

本报告分析师：阎常铭，执业证书编号：SAC S0190514110001

兴证地产团队：阎常铭徐鸥鹭靳璐瑜

团队介绍：

2020年：权威评选房地产研究第二名

2019年：权威评选房地产研究第五名

2018年：权威评选房地产研究第三名

2017年：权威评选房地产研究第五名