海外 | 柏林能从住房危机中走出来吗?

来源：CITYLAB

作者： Feargus O'Sullivan

翻译：男神S

许多城市地区担心房租上涨可能会迫使长期居民迁出。然而，几乎没有其他地区像柏林的Friedrichshain-Kreuzberg那样已经在与居民的流离失所作斗争。

在柏林内部这个快速绅士化的地区，发展了一种新的方式来保护那些一旦住房售出，就要面临房租暴涨的低收入租户。那是一个存在已久但是长期未被使用的规章，即 在一栋建筑物准备出售的时候，它给予市民优先购买权 。

Friedrichshain-Kreuzberg只需购买房屋本身，并通过一家国有公司将其维持为居民负担得起的出租房。虽然所有柏林的行政区都可以选择这种方式，但只有Friedrichshain-Kreuzberg频繁地这样做。自去年秋天以来，该区已经收购了11栋公寓楼，而现在还正着力购买另一栋公寓楼。

那么这项政策到底能走多远呢？ 最近的事态发展表明，该区正在尽可能使用这一手段去迫使私人业主做出良好的行为，实际上这是在为国家获得财产。 同时它还面临着一些官方的抵制，因为市政府试图在某些地区否决优先购买权。问题在于：一个城市行政区是否有可能自己摆脱居民流离失所的危机?

在探讨该政策目前面临的挑战之前，我们有必要更详细地解释为什么这条法律被认为是必要的。 在德国，租房合同提供给租户的保护比美国提供的更多，并且租金的上涨也有上限（在柏林，三年内最大增幅为15%）。 这并不是说房租总是能让租户负担得起，因为房租还能不断上涨，但这确实意味着即便房租上涨，也不太可能在一夜之间就让人无家可归。与此同时，几十年前这座城市的公寓要便宜得多，当时签订租赁合同的人可能现在还是只需要支付很低的价格。

德国柏林，一处正在翻新的公寓。

这一限制促使许多房东利用了一个漏洞:豪华装修。德国的房地产法律规定，如果房东明显提高了公寓的品质，那么租金就可以提高。虽然说提高公寓的品质听起来像涉及到每个人的利益,但其结果是,在房屋业主安装了电梯、地暖或阳台之后，许多租户因为更高的租金不得不离开他们居住的地方， 所谓的福利其实是为了提高租金,而不是为现有居民提供更高质量的生活 。今年的一项调查发现， 在装修后，柏林的公寓租金平均上涨了42%，甚至在某些情况下，租金惊人地上涨了200% 。

这就是Friedrichshain-Kreuzberg的购买政策着手干预的地方。由于豪华装修这个漏洞，该区那些老旧的、更具吸引力的建筑的租金还在不断上升。投资者们知道，他们可以通过装修房屋，然后用更富有的租户取代低收入租户这样的渠道来大赚一笔。因此， 该地区购买政策的出台不仅仅是为了保护租户，他们还试图降低投资环境对投机者的吸引力，通过减少房地产泡沫产生的可能性来改善居民的现状 。

这一政策之所以有效，是因为国有资产公司可以购买这些建筑，并在数年内赚得足够多的钱来收回投资。但是他们能投资多少钱是否有一个限制呢？

也许是有的，但 该区的政策不仅仅是关于获取财产所有权，它还关于要将法律作为一种有说服力的手段 。

本月，该区强烈警告了那些有意购买Kreuzberg的一个1898年街角公寓并希望能在其中大赚一笔的买家。该区还表示，这栋建筑估计的市场价值为520万欧元(612万美元)，如果不通过豪华装修来提高租金是很难赚到足够的钱以收回成本的。最终，这栋建筑远远超过这个价格——它在上周的拍卖会上以716万欧元(850万美元)成交。

该区对现在正在进行的谈判不予置评。然而，过去发生的事情是，如果新业主没有签署一份承诺至少20年不进行豪华装修的合同，它将威胁要接管那栋新购买的大楼，取消拍卖协议。到目前为止，该区已经成功地用强制手段让11个房东签订了这种类型的协议。