2024年，天河在广州楼市始终担当烘托信心的角色。
无论是南方面粉厂、绢麻厂等热门土拍，还是新房市场成交表现，都让人眼前一亮。
但来到2025年，市面上出现另一种声音：
天河去年卖地达10年最高峰，今年还有11宗地要来，甚至喊话未来3年改造29村，有买家直呼供应是不是有些恐怖...
今年想买天河，到底还稳不稳？
有网友开局辣评，
新房市场越来越卷，
天河也得摘下偶像包袱！
楼市君盘了下，天河在去年卖地卖了287亿+，大约占
全市成交总金额37%。
卖地数量也是全市最猛的。
将时间线拉长，2024年天河宅地的供应量，已经飙到近10年最高。
在前些年的楼市上行期，天河区宅地曾经四年都0供应。
直到2019年，天河拿出了金融城、天河东两宗地，市场一度沸腾...
2019-2021年的
高光时刻，
天河新房
去化周期降至3、4个月
，长时间处于供不应求的状态，天河东有盘甚至冲上9万/平。
| 广州楼市发布 制图
2022年开始，天河宅地供应持续开闸，三年时间一口气卖了19宗地！比海珠、越秀、海珠老三区都要多。
今年，从供地数量的来看，宅地放量依然没有刹车。
一方面，2025年天河计划出让11宗地，一大波供应在路上。
前段时间
官方在
土地吹风会透露，
今年预计将出让32宗地块，
天河是妥妥的
供应大户。
从曝光名单来看，供地重点在
金融城
和
智慧城
。
例如
金融城东区地块，
就在4、5号线交汇车陂南地铁站旁边，也是原先的浪奇地块。
还有适合打造新一代墅类产品的
广氮人才公园地块
；
世界大观板块则有
四期地块、广东电视台地块
两宗宅地要来。
其他新供应，则主要分布在
广棠片区、华景新城、上元岗、龙洞
等板块。
另一方面，全新盘扎堆入市，今年天河将超25盘争霸。
近几年的土地供应高峰，天河北、天河东、智慧城等板块大批新房集中入市。
比如西派天河序、天河麓誉府、越秀观樾等新盘，还有珠城花城、保利天瑞、保利天汇等持销盘。
今年，广州楼市最豪华的阵容——保利南方面粉厂项目、
绢麻厂地块项目、珠实金融城项目将
陆续登场，豪宅高端局也要开打。
更惊人的是，天河的楼市格局还有一个更大的变量，就是旧改。
据@广州天河发布消息，天河区提出在未来3年，计划推进
29条村旧改
。
这意味着，天河将会与黄埔一样，迎来新一轮旧改供应大潮。
2024年，天河持续推进了17个城中村改造，
年底，
长湴、元岗、柯木塱、凌塘村
四大做地旧改项目全部开工。
这些率先动起来的城中村，就集中在
环五山创新策源区
、以及
天河智慧城
板块。
一边是11宗宅地要集中卖，另一边喊话推进29条村的旧改，听着确实让人有点感到恐怖。
现在部分买家观望，乃至担心，这样的供应，
会对天河楼市造成冲击和挤压。
毕竟市场竞争越来越激烈，
开发商
陷入
价格战
，户型、使用率继续内卷
的
情况。
从而顾虑现在入手天河，是否会站岗，不安全？
（想了解天河各大新盘、出让地块更多最新消息，可以先扫码找楼市君）
如果单纯从土地端视角来看，天河最近几年的供应，确实有明显增加。
但
我们通过宅地数据和旧改
剖析发现，天量供应并非事实，
没啥好怕的
。
它对市场的影响是有，但并没有字面上看的那么骇人，
市场
不必太过
杯弓蛇影。
首先，天河目前宅地供应，小体量地块占了多数，总体规模仍在正常范围。
简单点来说，去年和今年天河的地块数量虽然很多，但大部分以小地块为主，市场货量，并不会“大水漫灌”。
比如2024年成功出让的7宗宅地，总建面超过10万方的，其实只有南方面粉厂和吉山仓二期地块。
楼市君计算了下，
这7块地总建面加起来，约为71万方，
这一体量比2023年供应还少。
再来看看2025年将出让的宅地，
占地低于6万方的宅地，占了8宗。
广氮地块是高达12.8万方，但别忘了，它是低密地块，容积率仅有0.8，可能会用来做叠墅，意味着它的房源套数，不会太多。
其他地块也一样，
目前
在广州宅地普遍有“降容积率”趋势。
这意味着，大部分地块在货量上，不会堆叠太密。
而且，
现在这11宗宅地只是推介状态，未必是最终上架出让的数量。
最为鲜明的例子，世界大观四期和建材上元岗地块，去年就一度出现在供地清单上，后面也一直没有出让。
也就是说，真实的宅地供应，并没有想象中那么多。
其次，天河旧改数量确实很多，但短期内并不会入市。
从目前来看，现在天河旧改，大部分还处于前期状态。
无论是环五山片区的元岗、长湴，还是智慧城的柯木塱、凌塘村、大观村等，基本都是去年才重启。
如今动工开拆部分
，只是
村民
复建区域。
而融资区部分，还
需要
经历编制改造方案、补偿方案表决、征收拆迁等一系列过程，
时间周期起码要3-5年。
要知道，黄埔从提出66条村改造，到现在供应放量，转化时间就花了5年左右。
也就是说，
未来几年内，天河基本不会有大规模旧改供应。
那时很多新盘，也已经消化的差不多了。
更为重要的，
天河的旧改以做地为主，
它和混合改造不同，属于成熟一片，改造一片。
未来即便转化，也是属于分批入市，而非像黄埔那样集中爆发。
而且旧改对于天河，
其实
是一体两面，
除了带来新
供应之外
，同时也产生了一些新
变量：
一方面，广州旧改正在通过房票、收购存量房作安置房的方式，对市场进行去库存。
目前，包括越秀瑶台村、黄埔枫下村、广州民科园等已有类似动作，
不排除后续
天河也会跟上。
换言之，旧改在短期内不仅不会增加供应，还会对周边的新盘，起到清库存作用。
另一方面，连片改造的焕新，能刺激更多买家进入。
从现状来看，天河的整体城市界面相对割裂。
天河北部、东部区域因城中村相对密集，与珠城、金融城等形成了较大反差，被不少买家介意。
而未来3年天河推进的29个旧改，大部分集中在环五山片区、天河智慧城等板块。
它可以通过
板块整体改造，打通城市断面，并且引入大量公共配套，实现城市的全面焕新。
这样一来，两个板块将直接变成宜居宜业区域。
对于楼市而言，也会进一步放大天河的吸引力，
让更多外区乃至
外地买家，向
天河靠拢。
说完供应端，那么需求端怎么样呢？
