地根、银根双损，王健林称万达是赢家，你信吗？

虎嗅APP · 公众号 · 科技媒体 · 2017-07-21 16:38

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在7月19日下午“一波三折”的签约仪式上，王健林表示：“不管是从企业战略，还是商业逻辑看，三方都是赢家。”

77间酒店已经开业，13个文旅项目已冲过立项、规划、报批、设计、融资等关卡，多数已经开工，其中四个已经开业。这样的背景下，90宗资产易主能创造多少新财富？难道酒店姓李就比姓王赚得多？

没有增量，就是零和博弈，就必有输赢。

“不知妻美”、“悔创阿里”没人信，“赢家万达”则不那么容易看穿。

“地根”不是包袱

32GB版iPhone 7的BOM（Bill of Material）成本约1500元，售价5388元；64GB版的三星Galaxy S8的BOM成本约2000元，京东全球购报价为4558元。拿1500元物料造手机，卖5300多元，是苹果的本事，全世界只此一家。

但苹果的本事在中国房地产开发领域不值一提。楼面地价1500元、建安成本3000元的商品房，卖一、两万一平的例子不可胜数。如果楼市火爆，卖到三、四万一平也不是没有可能。

中国房开商发财的诀窍是土地升值，土地储备是他们的“命根子”，被称为“地根”。一般情况下，土地升值幅度与“囤地”时长成正比。如果说李嘉诚对大陆经济有一丝“贡献”，那就是向房开商演示了囤地。

例如，李嘉诚旗下长江实业（0001.HK）于2005年斥“巨资”1.84亿收购土地面积29.8万平方米的北新嘉园项目，每平米617元。项目定位为超豪华别墅，业界称“皇家别墅”，完工时间被一推再推到2019年，如卖到每平米6万以上，土地价增值幅度将超百倍！由于北京市政府早已不批这种低容积率项目，“皇家别墅”或许成为绝版，卖到10万、20万一平也不是没有可能。

这只是李嘉诚涉嫌囤地的冰山一角。

近年来，政府严厉打击囤地，李嘉诚式捂地几乎绝迹，但成片拿地成本与商品房售价之间的差价仍然是房开商最主要、甚至唯一的获利路径。

此次万达出让的13个文旅项目，土地储备（建面）为5897万平米（大约相当于万达集团土地储备的80%），其中可售面积4970万平米、自持面积927万平米。融创以438.44亿元的价格，获得91%权益，土地储备获取单价为817元/平米。交易完成后，融创权益对应的可售面积、自持面积分别为4523万平米（4970*91%）、844万平米（927*91%）。

假如可售部分建安成本2500元/平米（相当于万达B版标准）、自可售部分建安成本3500元/平米（相当于万达A版标准），则13个项目的总建安成本为1567亿，目前已获454亿贷款（账面现金300亿）。

由于项目是滚动开发，先期回款可用于后续开发，而且孙宏斌透露会卖掉一部分可售项目（给其它开发商）。有老王办妥的454亿贷款打底，老孙建成13个项目资金压力不大。

根据推算，可售、自持物业成本分别为3317元/平米和4317元/平米。如果可售部分均价5000元/平米，自持部分评估值为10000元/平米。保守估计，融创从可售面积将获毛利761亿、自持面积“公允值”增加480亿，合计共1241亿。

所谓“文旅项目”本质上是房地产开发，建个主题乐园就能打着“文化”招牌大规模廉价拿地。好比高档别墅配个健身房、图书馆，说自己是“文化地产项目”，谁信？

今朝万达80%的土地储备被拿走，1240亿毛利拱手让人，赢在何处？

坊间普遍认为万达变卖13个文旅项目与谋求A股上市有关。的确如此，但通常潜在上市公司梳理拟上市业务时会把不打算“装入”的资产剥离给关联公司，如顺丰剥离电商业务。万达商业地产完全可以把13个项目转让给王思聪的普思资本。

普思钱不够怎么办？从万达借呀，孙宏斌能借王思聪当然更能借。

“银根”是血液

资金是所有企业的血液，对房地产商尤其重要。从土地储备到可售商品房，一步步都要用钱堆。为了尽可能多拿地、多建房，房地产商通过一切可能的渠道“搞钱”，银行贷款、信托、发债、股权融资、项目融资……通常，拿到土地使用权，开发商马上会把土地质押给银行。没有一家房开商自认钱多不需借贷。

中国房地产业协会《2016中国房地产上市公司测评研究报告》显示，房地产行业2015年负债水平保持高位运行，净负债率均值为96.09%。

2016年，整个经济体去杠杆力度空前。年末，上市房企净资产负债率均值为84.56%，较2015年末下降11.53个百分点，但仍属高位运行。激进的融创，净资产负债率高达121.5%。

前天（7月19日），王健林透露了万达商业的债务数据：“本次转让后，万达商业贷款加债券近2000亿。万达商业账面现金1000亿，加本次转让收回现金680亿，现金共计约1700亿。万达商业还有1300亿销售物业存货，全部卖掉也可以收回几百亿。万达商业决定清偿大部分银行贷款。”

降杠杆绝不是完全取消杠杆，没人借贷银行就得倒闭。莫说中国房企，苹果也会使用杠杆。就在6月14日，苹果发行10亿美元债券，期限到2027年，年息3%。

全行业净资产负债率高达80%，王健林却要清偿万达集团大部分银行贷款，有赌气的意味：排查万达授信？我索性一分钱不借，好比哪吒把血肉还给李靖！

但这样一来，万达的银根就全靠自己了。#大拇指卷煎饼，自己吃自己#

王健林话中有话

“7.10方案”与“7.19方案”之间的差异显而易见，后者对前者的三处“硬伤”进行了修补：

一是吃独食。王老板负债率高、风险大，让负债率更高的孙老板接盘风险岂不更大？既然如此，就要找人“分担风险”，所以李老板入局。

二是文旅项目转让价过低。原定295.75亿元收购价还不及注册资本（13个项目注册资本金合计325亿元），相当于按建房所用的砖瓦、木料估值并补偿的“强拆”！“7.19方案”将对价提高142.7亿，使万达颜面稍存。

三是万达通过银行贷给融创296亿，让融创用万达的钱收购万达的13个文旅项目，过于“辣眼”。“7.19方案”取消了这一条款。

王健林说“此次融创同意不收购万达酒店物业并增加收购金额，整体交易还是划算。融创无需通过万达借款就可完成交易。”似乎在感谢孙宏斌“不杀之恩”，言下之意融创不增加收购金额万达也得卖，融创非要借款万达就得借。

关于77家酒店卖199亿，王健林说：“放眼全球，这样低价的收购机会百年难遇。富力通过一定财技，也可提高酒店收益率至理想水平。”“百年难遇”是吐槽贱卖，“通过财技”暗讽富力“长项”尽在于此。

王健林指出万达商业、万达文旅都已经走上“轻资产”品牌经营之路，他说“目前中国，能靠商业中心和文化旅游品牌管理实现规模利润恐怕只有万达。”

万达卖资产、还债，走上“轻资产”之路，这句话并不准确。房地产开发属于“重资产”，但其他开发商建好就卖，只有王健林海量持有建成物业，于是成就了今天的万达。

近年王健林推行的轻资产，是让投资人持有物业，万达提供品牌和管理服务。万达要拿走四成收益，可不是占地几平方公里的项目每年只固定拿5000万。

万达也要卖掉一部分房子，所谓“以售养租”（详见虎嗅2014年10月8日《首富光影下，万达模式面临拐点》）。这部分业务与其他房开商没有本质区别。也是拿地，开发个几年，就着土地升值卖出去。13个文旅项目84%的面积属于“建好就卖”的，扯“轻资产”有些牵强。#王健林偷换了自己的概念#

王健林的讲话，骄傲中带着无奈。在地根、银根受到重创之后，通过土地升值坐享暴利的模式与万达渐行渐远了。