重磅突发！2018年房地产税将正式立法......

首席经济学家预测：2018年房地产税会正式进入立法程序

“预计2018年房地产税会正式进入立法程序。目前看，2018年是房地产税立法比较恰当的时机，这是因为，目前房地产市场出现的一个关键变化是， 与过去两三年相比，目前整个房地产市场库存量明显下行 。”摩根大通中国首席经济学家朱海斌在北京媒体见面会上谈到房地产市场的长效机制时作了以上表述。

1、 在朱海滨看来，以往担心一旦引入房地产税，可能会对房地产市场形成一个比较大的冲击。从这个层面来讲， 目前房地产市场供求关系的变化 是正式启动房地产税立法程序一个比较良好的时机。

2、 “ 启动立法并不是马上开征房地产税 ，房地产税 真正实施要等到2019或者2020年 。”朱海滨表示，引入房地产税是一个逐步的过程，主要体现在两个方面： 一是从征收的范围来讲 ，全国并不会一致性全部推出，各个城市根据自身情况自主选何时引入房地产税，比如房价涨价过快或者房价过高的地区可能会先引入房地产税，还在去库存阶段的三四线城市可以择机考虑延迟征收房地产税； 第二，征收力度也会逐步推进 ，可能存在一定的过渡期，或者在房地产税的设计里按照人均面积或者按照首套免征。

3、 租赁房的供应可能跟房地产税的推出也有关系 。 “如果房地产税进入正式立法程序，有望在已有二手房市场推动住房尤其是空置房出来作为租赁房的用途。”

4、 2018年房地产市场价格走势如何? “ 房价基本上就是一个字，‘稳’ ，不用太多判断。”朱海滨解释，政府调控目标在于房价不要暴涨也不要暴跌，目前的逻辑是通过楼市调控的政策把房价稳定在当前一个水平之上，为未来长效机制的引入争取更多的时间。“北京、上海等一线城市的短期限制政策会长期化，一直到未来长效机制正式引入后，这样才有可能进行对冲性的调整。”

对于市场普遍认为的“北京房价下跌”的说法，朱海滨认为， 价格信号已经紊乱 ，尤其在政策多管齐下的情况下， 房价在多大程度上能够反映真正的市场供求关系，需要打上一个问号 。“从市场供需层面看，北京、上海、深圳等一线城市明显属于库存严重不足，房价肯定有上行的压力。”

财政部长剧透：房地产税将怎样收！

据“财新”、“凤凰网”等媒体报道，财政部长肖捷在《党的l9大报告辅导读本》中，这样谈到了房地产税：

要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。

这是官方对“房地产税”的最新表态，看似平凡的字句里其实隐藏着很多重要信息：

1、 肖捷关于房地产税的论述，出现在“深化税收制度改革，健全地方税体系”一节里。可见，房地产税是“地方税”。在这一节里，还谈到了 “扩大地方税权 ”。

随着城镇化进入“白银时代”，未来大多数城市通过“一次收取几十年土地使用费”的方式来获取建设资金，空间将越来越小。因此，增加“房地产持有阶段的税收”，给地方政府寻找“长期饭票”，就成为当务之急。 所以，房地产税开征的首要原因，是解决地方财政收入的问题。

2、 房地产税将“立法先行、充分授权、分步推进”，这里没有提到“设立试点”。所以， 正式立法之前在部分城市先行先试，看来不太可能。

随着“立法法”的修订，中国确立了“税收法定”的原则。也就是说，开设一个新的税种，需要全国人大立法，而不能靠国务院、有关部委出台条例。“条例征税时代”，已经彻底终结。这是国家进步的表现，也是房地产税最大的门槛。因为房地产税存在一个重要的漏洞：土地是国家的，买房子的人一次性付出了几十年的土地使用费，再征税涉嫌重复征收。

现行的“房产税”征收方式是，按照“房产原值一次减除10%至30%后的余值计算”（住宅免征）。如果按照这个税种的征收方式，对住宅开征“房产税”则存在很大的漏洞，比如一个20年楼龄的小区，你是原始业主，100平米的房子当时购入价是20万元；你的邻居是今年新买的二手房，购入价是500万。那么你们的税将差距25倍！而事实上，无论20万还是500万，都包含了土地的因素，因此仍然是重复收税！

目前在重庆和上海试点的，就是“房产税”。未来要开征的是，是“房地产税”，“房地产税”必须走“立法先行”的道路。

3、 值得注意的是，在“立法先行”之后，还有“充分授权、分步推进”8个字。这意味着， 房地产税试点不可能出现在“立法”之前，但有可能出现在“立法”之后。

另外，“分步推进”可能还隐含着一个重要意思：人口流失、房屋空置严重的城市，恐怕在很长的时间里都无法开征房地产税。

4、 “对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度”，这段话也含义丰富。

第一，这告诉我们未来的房地产税将按照“评估值”征收，不会采取老的“房产税”所采取的按照“房产原值一次减除10%至30%”来征收。 后者带有计划经济年代的浓厚痕迹，没有考虑到房价剧烈的变动因素。事实上，目前几乎所有的城市，在二手房交易环节，都已经按照“评估值”征收了。而且“评估值”是每年都调整的。

第二，在开征“房地产税”的同时，国家会“降低建设、交易环节税费负担”。 所以，开征房地产税不是一个单项行动，而是建立“现代房地产税制度”的系统工程。其中，“降低建设、交易环节税费负担”，是为了换取“房地产税”的开征，降低在全国人大通过时的难度，带有策略性。但整体而言，征收重点将从“交易环节”转向“交易+持有环节”。

判断房价，记住这一句话就行

如何判断房价未来的涨跌？任泽平之前就提出来了这个判断方法，并且得到了地产圈的一致认同。

我大致试图建立一个框架，判断房地产，包括怎么判断价格，投资、销售。我这十年的研究用一句话来概括就叫 长期看人口、中期看土地、短期看金融 。

1、长期看人口

长期来说人口流入的地方有潜力，因为人才是房子的最终需求，人都跑了，这个地方房地产肯定没有投资价值长期来说。短期炒一把，后来会跌得很惨了。

什么人流入啊？有才华的年轻人，他带着梦想来；还有那些财富净值人士，他带着财富来这个地方，它有活力，它有希望，那这个地方房地产市场它未来就是有潜力的。

除此之外，任泽平还提到了支持未来发展 “大都市圈” 的观点。他认为，从上百年来的城市话经验可以看出，不管是美国、欧洲、日本、韩国，人口基本都是往大城市圈迁移。

因为大的都市圈更节约土地，更节约资源、更有活力、更有效率，更能为那些有才华的年轻人提供实现梦想的机会，这是一种文明。你控制大城市规模，不让人来，不让他享受城市的文明，这是反文明的。

补充举例：什么地方房价会涨？人流入的，库存低的，合肥、郑州、深圳、 南京 、上海，这是过去一年涨价最多的。什么地方房价涨不动呢？库存高的，人口流出的，呼和浩特、沈阳、长春、乌鲁木齐等城市。

2、中期看土地

中期看土地，人流入的、最近这两年没供地的，那更有投资前景了。

在我们的城市规划里，有一句话十年没变，叫控制大城市规模、重点发展中小城市、区域均衡发展。你好好琢磨他这句话，控制大的，重点发展小的，但实际人口流动过程中可以看出， 中国人口都是从东北、西北包括中小城市向大的城市圈流入。

人来到大的城市圈，而规划要控制规模，控制供地甚至不供地。按照经济学供需关系理解，不供地，人来了，那价格只能暴涨。

由此，我们可以大致推断，东北、西北及三四线城市的库存量大，供地多，人口流入少，供大于求，房价这波虽然涨起来一波，但投资这些城市，风险依旧很大。

中国的房地产永远是一个区域市场 。比如说过去的两年北京上海房价翻了一倍，东北房价没涨啊。

所以搞开发的人永远记住， 房子最重要的是什么？地段。 第一是地段第二是地段第三是地段，所以判断房地产市场永远也要记得它是有区域属性的。

3、短期看金融

特朗普减税加息，留给刚需买房的时间不多了。

对政策，未来整个的政策组合会发生变化，过去八年全球放水，中国也是一个放水周期，14年、15年放水引发了股市到房市的爆涨。现在美联储加息和中国货币政策转向，标志着过去八年的货币宽松周期结束了， 未来是一个财政扩张的时代。

2018，注定是楼市新旧时代的分水岭

当下的楼市，让很多人看不明白。 如何认清楼市？其实楼市的本质很简单，看不清楚的人，是被太多信息过度干扰了。

就当下而言，我们正处于一个楼市巨大转折的开端，正处于一个楼市新时代和旧时代的分水岭。 旧时代的规律逐渐失效，新时代的经验却尚未生成， 是我们对楼市越发困惑的根本所在，也是未来我们所要面对的最大困境。

而2018，注定是楼市新旧时代的分水岭！ 之所以说注定，是因为类似的楼市转折点，近年来总共出现过两次，而且有规律可循。

一次在1998年，一次在2008年。

8这个年份，是非常特别的。

房地产的黄金十年（1998-2007）

1998年7月，国务院颁布的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，简称房改， 停止了楼市旧时代的福利分房制度，开启了中国商品房的新时代。

1998到2007年的十年，中国经济平均增速达到12%，城镇居民可支配收入从5160元上升到13785元，人口城镇化率从33%提升到46%，北上深常住人口净流入1299万。

这个十年，是中国房地产行业高增长高回报的“黄金时代”，房地产投资和销售都处于高速增长状态。

不论你处于几线城市，只要你在黄金十年买了房子，可以说基本都实现了财富的野蛮倍增。

房地产的白银十年（2008-2017）

2008年，房地产疲态初现，在经历了一波地产下行之后，同年11月 央行 取消了对商业银行的信贷规模限制，房地产正式进入白银十年。

解除信贷规模限制这一举措，在业内俗称房地产金融化，宣告了房地产除了居住以外的另一个属性——金融属性。

也就是说，由于贷款的存在，房子开始逐渐拥有了投资的价值。

想想08年以前，老百姓们买房大多是喜欢全款的，中国人也是出了名的不喜欢负债。

而自08年以后，由于有利可图，以及房价的持续升高，贷款买房逐渐成为主流。

然而，在房地产的白银十年，已经不再是闭着眼睛买房都能赚钱，房产升值开始逐渐产生区域分化，一线比二线涨的多，新区比老区涨的快。

下图是全国主要城市近10年房价涨幅：

从图中就可以看到，在房地产白银十年，同样的本金，买对了城市，你最多能获得6倍的升值，买错了城市，哪怕同为二线，10年间的涨幅可能也就不到1倍，刚刚跑赢通胀。

白银十年比不上黄金十年，未来十年的房价涨幅，也注定比不过白银十年。

当然，如果我们从今天的角度再来看过去，可以很强烈的感受到，98年和08年，是两次绝佳的楼市机遇。

但是当局者迷，身处当时的年代，很少有人能够给出真正正确的判断。其中更不乏有楼市大V，经济学教授，博士大能给出错误的预测。

这跟当下的我们何其相似，处于新周期新十年的开端，旧的经验正逐渐失效，新的经验还正在摸索之中，感到迷茫困惑才是人之常情。

我们现在每天关注楼市动向，分析房价变化，也不过是在迷雾中努力探索，希望能早点拨云见日，早点抓住新十年的机遇。

其中更值得我们注意的是，机遇是在不断变化的，不能用过去的眼光看待未来。

就像黄金十年，随便买房子是机遇；白银十年，买一二线房子才是机遇；未来十年，可能买好房子，买有品质有地段好出租的房子，才是真正的机遇。

找寻楼市新机遇，其实才是未来几年房产投资的真正重心。

房地产的下个十年，自2018开始。（2018-20XX）

在10月之前，其实还尚不能确定，2018到底会不会是楼市转折点。

但是现在，我们完全能够肯定，转折点的到来。

转折点，都是有标志的。

98年，转折点的标志是房改。

08年，转折点的标志是解除商业银行信贷规模限制。

18年，转折点的标志是住房属性的明确变化。

过去十年，住房有两个明显属性，一个是居住属性，一个是投资属性，公共物品属性相对来说是处于弱势的。（公共物品属性可以大致理解为保障性住房）

但是未来十年，住房将极大的弱化投资属性，转变成居住属性+准公共物品属性。（想想最近的各种住房保障政策，保障房，人才房，共有产权房，70年只租不售房等等）

下面这段非常著名的讲话，就是属性变化的最根本体现：

坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给，多渠道保障，租购并举的住房制度， 让全体人民住有所居 。

朋友们可以拿过去几届关于房地产的描述，和当下的描述进行对比，就能明显感觉到去投资属性的意味。

而且，让“全体人民住有所居”这句话分量非常重，这预示着房产市场重心的转移，这说明了房子除了买卖以外，租赁同样重要，是未来发展的重心之一。

那些嗅觉灵敏度高的房地产企业，如今都纷纷进入转型期，甚至那些对行业发展最为敏感的互联网大佬们，也嗅出了不一样的味道，开始大力布局住房租赁市场。

像马云爸爸8月联手杭州搭建智慧住房租赁监管服务平台，像京东10月24日正式宣布进军房地产，第一个突破口就是北京住房租赁监管平台的技术合作，这些大佬们又是看到了怎样的预兆？

这个话题点到即止，过了这段时间我们再继续深入。

不过，至少看了这篇文章的朋友们，你们现在心中就已经有了一个概念，一颗会发芽的种子：2018是一个重要的转折点！

而且这个转折点，并不是标题党骗阅读的转折，而是真正意义上的，楼市又一次的重大转型。

试想一下，如果你能在98年认识到商品房新时代的到来，08年意识到贷款买房的光明前景，一切是不是都会变得不一样？

2018，短期炒房和长期持有的分水岭

在经历了15年这一波房价快速增长之后，很多人都对房价产生了一个错误的认知：

炒房是很容易的，买房是可以很快赚到钱的。

只要找准热点城市，用低首付高杠杆买入，房价上涨之后卖出，半年时间本金翻倍不是梦。

但是，这样子的快钱，从2018开始，再也赚不到了。

首先，是价格不会再大涨。