至少可以断言，流动性适度宽松对于房地产市场是一个利好。
文/貌貌狼（微信公众号：财经郎眼Daily）
我们上周公布了一连串的经济数据，社会融资规模环比减半，社会消费品零售总额同比增长8.5%，创15年新低。固定投资前5个月累计同比增长6.1%，也创下了多年新低。总的来说，虽然经济基本面仍然良好，但经济增长放缓的压力确实在不断增长。
外部环境同样不容乐观。随着美国经济的持续走强，6月份美联储FOMC会议决定持续加息，包括中国在内的新兴市场货币贬值和资本流出的风险逐步上升。稍早前，白宫宣布从7月6日起对从中国进口的价值500亿美元的商品加征25%的关税，挑起了新一轮贸易战，进而引起证券市场投资者情绪的波动，上证综指一路下探至2900点以下。
可见在货币收紧的大环境下，经济发展面临内部和外部的双重压力。
6月20日国务院常务会议提出要在坚持稳健中性的货币政策的基础上，保持流动性“合理充裕”和金融稳定运行，
因此市场对流动性适度放松产生了强烈的预期，于是在刚刚过去的周末，央行正式开启新一轮“定向降准”并没有出乎太多人的预料。
6月24日中国人民银行宣布，自2018年7月5日起下调五家国有大型商业银行、十二家股份制商业银行、邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行，人民币存款准备金率0.5个百分点，释放资金共计约7000亿元。
按照央行的要求，本次“定向降准”的目的在于进一步推进市场化法治化“债转股”，加大对小微企业的支持力度，鼓励商业银行运用定向降准和从市场上募集的资金，按照市场化定价原则实施“债转股”项目。支持“债转股”实施主体真正行使股东权利，参与公司治理，并推动混合所有制改革。
国家金融与发展实验室副主任曾刚对媒体表示，
虽然本轮降低存款准备金率名为“定向降准”，但实际上所有的机构都基本囊括在内，会增加整个市场的流动性供给。
截至目前，央行今年已有三次“定向降准”：第一次是1月25日面向普惠金融定向降准，释放约4500亿元流动性，第二次是4月25日实施的定向降准，用来置换9000亿元中期借贷便利（MLF），释放增量资金约4000亿元。此外，市场普遍认为年内还会继续降准。
于是也有观点认为，当“定向降准”变成“全面降准”，货币会重归宽松，央行实际上是在向市场“放水”，究竟是不是如此呢？
分析普遍认为，央行主观上并没有推高资产价格的意愿，但是释放流动性无疑会对各个市场都产生影响。
对股市而言，根据以往经验，虽然降准可能为证券市场注入更多的资金，但与股市上涨并没有完全的相关性。最近一段时间证券市场表现疲软，不管是上证50、沪深300还是中小板、创业板基本上都创下了过去一年的新低，市场情绪偏负面。这次央行降低存款准备金率，不管释放的流动性有多大，都是对于市场负面情绪的一种调节。
但是这并不代表整个市场开始转向，外部环境的冲击可能才刚刚开始，因此市场的底部还不知道在什么位置。实际上，尽管市场在3200多点就遭遇了冲击，并且短期内跌到了2900点附近，但很多股票的估值还是高高在上，它们的基本面是支持不起来的，在过去流动性宽松的时代，市值很容易推上去，但目前全球市场都在收紧流动性，这么贵的估值是不可能维持的。所以，
目前还是不能轻信央行“放水”的传言，大部分人在高位都能看得明白，但往往在低位容易犯糊涂。
同样，很多人认为这一轮降准可能会继续推高房地产市场，从历史的角度看，2008、2011、2015年三次降准对于地产销售行业都有恢复作用，持续时间甚至能达到一年以上。
据此推断，流动性适度宽松对于房地产市场是一个利好。
但是目前来看，释放出的流动性体量有限，至于
这笔资金是否会流入房地产市场，部分取决于实体经济降准方面能否有效落实下去。
根据央行规定，释放的流动性主要用于帮助商业银行解决企业的融资、股权和债务问题。可“债转股”不是一件容易的事。债转股政策出台两年来，按照标普评级估算，中国债务总量到2018年年底可能将达到国内生产总值的250%，而2012年仅相当于170%，上升幅度还是比较快的。
在大水漫灌的时代，大家都感觉到流动性充足，金融市场衍生出各种稀奇古怪的玩法，那些乱象背后的错配问题，也在资本的狂欢中得以掩盖。现在大潮退去了，我们终于看到了是谁在裸泳。
最近一段时间，随着流动性趋紧开始“显性化”，很多企业开始曝出债务违约的问题，一季度债务违约的规模已经达到了150亿元，预计全年将达到500亿元，这就是一个典型的反应。
前几天的文章里我们提到了，有一些上市公司拿巨额资金去炒楼，这就形成了一个鲜明的对比：
一些优质的公司拿不到资金，一些没有效益的企业要么“理所应当地”欠着商业银行的债，要么拿着资本到处寻找不相关的新产业。
所以说这几轮“定向降准”究竟是不是“放水”，不是要看是否释放流动性，而是要看产业能不能留得住这些资金。
在更早以前的文章里，我们做过一个比喻，流动性收紧是“十个人分一张只够五个人吃的饼”，央行要设置条件，决定谁能分到这个饼，可问题是这个条件怎么设置呢？
也许
只有打破既得利益，建立有效的退出机制，解决错配，提高企业效益，引导资金不断流入实体经济，才能从根本上改变“水多了加面，面多了再加水”的状况。
