【公募REITs一季报】业绩暂未见底，财务指标完成度边际下降

多因素影响，本季多数REITs营业收入、财务完成度下行，保障房相对稳健。 产权类REITs营业收入环比平均下降1.49%，经营权REITs营业收入同比平均下降7.94%。产业园和仓储物流出租率、租金多不同程度下降；本季雨雪恶劣天气导致部分经营权REITs收入下降，包括湖北冰雪天气造成华夏越秀REIT、华夏中国交建REIT等个券10%左右的收入下行，也使得中航京能榆林项目发电量降低；今年春节高速公路免费期较去年长2天，导致高速公路收入同比下降。各板块财务指标完成度多在90%-100%，收入、可供分配金额的个券达标率分别仅为25%、47%，绝大多数板块完成度多数边际下行。新上市的消费类基础设施整体不佳，仅嘉实物美因招租进度较好，收入完成度接近90%。 展望未来， 考虑到欧美方向贸易的减少、经济恢复仍面临压力，产业园、仓储物流板块经营或仍未触底；春夏将临，极端天气对高速公路的拖累将减小，高速公路的经营状况有望边际恢复；人员返京、夏季进水量增加，环保板块有望季节性修复。

尽管REITs一季度业绩不佳，但自4月19日季报发布至4月25日收盘，中证REITs指数上涨2.20%，跑赢中证红利4.95个百分点。 一方面因REITs自3月5日触顶之后阶段性震荡调整，而中证红利指数则上行至2021年10月以来新高，有调整压力；另一方面，或许和季报发布前后投资者博弈情绪升高有关。季报发布以来的上涨一定程度上反映了季报业绩，涨幅居前的三个个券分别是中金厦门安居保障性租赁住房REIT（5.24%，保障房）、嘉实物美消费REIT（4.79%，消费板块中业绩完成度最高）、建信中关村产业园REIT（4.67%，出租率回升），都是业绩有一定利好、且前期涨幅不高的个券。

REITs业绩或未见底，季报情绪博弈之后不排除震荡回调，仓位上暂建议观望。择券上， 产业园中，一是保障房板块经营稳健；二是东吴苏州产园REIT、嘉实物美消费REIT业绩较好，且现金分派率较高。收益权中，高速公路板块营业收入增速、完成度都较高，且IRR相较另外两个板块有优势；其估值与业绩匹配度较高，业绩表现较优秀的个券（如浙商沪杭甬高速REIT、国金中国铁建高速REIT）IRR在板块内部偏低，而IRR较高的个券（如中金安徽交控REIT）车流量可能受到周边路网变动的影响，有一定不确定性，投资者可根据自身风险偏好选择。

风险提示： 货币政策转向、风险偏好超预期走弱、数据代表性受加权方式干扰。