文章主要讨论了广州楼市的新规对产品的影响以及可能的变化。据传‘超新规’户型将收紧，开发商难以通过增加阳台面积来提升得房率。新规产品的出现激活了市场，但也可能导致旧规产品更难销售。虽然产品内卷在一定程度上激活了楼市，但更像一种饮鸩止渴。此外，二手业主也面临降价压力。虽然新规对产品有一些影响，但地段仍然是决定房价的重要因素。文章还讨论了买家的心态变化和未来可能的趋势。
据传‘超新规’户型将收紧，开发商难以通过增加阳台面积提升得房率。新规产品旨在提高户型实用率，激活市场。
买家更关注产品的赠送面积和高赠送率，但地段仍然是决定房价的重要因素。买家对高使用率的新规产品持积极态度。
虽然新规对产品有一定影响，但地段和定价仍是决定因素。未来市场可能更加稳定，买家需关注地段和产品的实际价值。
一句话总结，就是2025年的宅地出让，要求会有所严控。
至于年内已出让，或已挂牌的“超新规”地块，产品条件基本不会有变化。
已经挂了、卖了的维持不变，像
面粉厂，绢麻厂，怡新路
这些出让条件明确的就可以搞。
对于后续上线的新地块来说，开发商很难再通过25%-30%阳台占比，来给得房率进行
“暴力提升”。
一年时间，新房户型三级跳？
从住宅新规出台，到新房使用率冲破100%，破130%，甚至出现140%的第四代住宅。
确实，这一年多时间里，高使用率产品席卷了整个广州楼市。
从数据上看，今年中心区销量最好的十多个楼盘中，含有新规产品的达到七成以上。
像
保利和颂、中海浣花里、保利雅郡
这些新规产品；加上门槛低、高性价比这个大杀器。
新规产品的第二次变化，转折点在
今年8月22日的土地推介会上。
住宅建筑的半开敞空间水平投影面积之和不超过住宅套内
(含半开敞空间水平投影面积)
建筑面积30%的，按其水平投影面积一半计算容积率建筑面积。
紧接着就是热度颇高的招商林屿境，
为广州首个四代宅，户型实用率突破了140%
，突破超新规限制。
一方面，过往的旧规产品，就好比打入冷宫的妃子，无人问津。
尤其是增城、南沙等，一堆体量大的盘子，本来板块楼市就不咋地，现在背后还出现
一大堆“追兵”。
很多2年前拿地的项目，土地溢价率30%、40%的数不胜数。
但户型的实用率，可能100%都算高了，加上市场冷卖不动，只能被动降价。
即便
是踩在新规
线上做的100%新产品，谁能想到几个月不到，就有120%、130%的产品上市。
另一方
面，对
二手业主来说，想要卖房子，就只有降价这一条路。
11月，北京、上海和深圳的二手住宅销售价格分别上涨0.9%、0.4%和0.5%。
但广州，又是四大一线城市中政策最密集、救市力度最大的一个。
即便是像牛奶厂“四兄弟”，楼龄不到十年的天河次新小区，在广州的素质绝对不差。
主要的原因，在于过往的老房子，
使用率在75-80%左右，超过80%的就非常不错了。
问题是，与现在动辄号称100%以上的新房相比，谁还要自行车？
长
此以往，不仅打击了
二手市场的活力，伤害了存量一手房。
更大的影响，在买家心态
除了在房价上内卷、二手业主卖房难，更重要的是，楼盘间出现一种风气。
开始鼓吹新规产品赠送有多少、高赠送重出江湖、买房就要买新规后的房子...
最近K姐看到，网上关于新规得房率，讨论广州的“高赠送”到底送了多少？
现在新规的100%以上得房都是
房子的投影面积
，这个就是简单的算房子外部尺寸的长宽和。
以前的房子的得房率，指的是
入证套内面积/建筑面积。
也就是说，现在广州那些高赠送的项目，是把看上去是建筑面积的地方
（角落）
，包装成户型的得房率卖给了买家。
这个比喻很有意思，
一个穿着内增高的人，跟光脚的你比身高。
一个所谓
高得房率房子，房产证上一样是按80%，或者85%的实用面积。
毕竟，第一批奶厂项目入市的时候，开发商已经宣传的得房率95%了。
1、
阳台面积占套内面积的比例上限，新规前是15%，新规后是20%
。
以100平户型为例，由于
阳台面积一半计容，实际套内面积在新规前后，全屋阳台面积差不到5个方。
2、
飘窗的进深上限，新规前是0.5米，新规后为0.8米
。
同是套内100平户型，全屋窗台长度15米，新规前后使用面积只差4平。
像新规前的珠江花城、天河壹品，都能做到
90%以上使用率
。
这些项目的空间都是实打实的，不需要借助阳台、飘窗改造。实际能用的空间，不比新规产品差太多。
空间感和实用性，不能画上等号。
