还等着房价下跌？别傻了！

来源：凤凰房产（ID：houseifeng）综合地产情报站（ckxxwx），朱罗纪（newJurassic）

近几年“逃离北上广”的话题依旧存在，但身边的例子却告诉我，哪怕大城市交通拥堵，空气质量差，房价高物价贵，甚至还会因户籍门槛带来多多少少的不公平感，很多年轻人依旧会选择来到/留在大城市，浴血奋战。

在18世纪末，英国经济学家托马斯·马尔萨斯曾提出，城市扩张的最终结果是城市覆灭。但200多年过去了，马尔萨斯的预言好像落空了。

在过去的几年里，全世界的超大型城市，比如纽约、伦敦、东京、上海、北京等人口不但没有减少，反而还在急速增加。

为什么这些城市人口会不断呈现上升趋势呢？很大一部分原因是，这些地方集中了全国的优质资源。在大城市中，受教育的机会更多，医疗水平更高，各种消费十分方便。城市越发展，聚集的优质资源越多，这个不容置喙。

海通证券认为，近年来，人口从三四线城市向一二线城市集中的趋势仍然没有变化。

从城市层面看，2010年以来我国的常住人口依然呈现向一、二线城市所辖地区集中的特征。

截至16年，我国4个一线城市聚集了全国5%以上的常住人口，二线城市常住人口占比也超过16%，而其他城市常住人口占比近80%。

形成对比的是，最近6年我国总人口增加了4180万，其中约15%的新增常住人口分布在一线城市，逾40%分布在二线城市，因而人口整体依然是向较发达的大中型城市聚集。

那么这些离开“北上广”的人群都去哪了呢？

离开北上广后，这些人群主要流向了二线城市及中部地区。报告显示，天津、长沙、郑州、武汉、银川、厦门最近三年的常住人口累计增幅在5%以上。

近三年二线城市常住人口增长大多都超过了全国人口增幅，仅沈阳、大连、南京和太原人口增长慢于全国平均。

而比较来看，近三年长沙、杭州、成都（不含简阳，下同）、宁波和西安的常住人口增幅较之前三年提高了1.5%以上，人口加速增长。

长三角城市群和珠三角城市群外地人口流入比较多，人口流入的大多数是经济发达的地方，经济欠发达地区人口净流出严重。

从非户籍人口比重来看，人口净流入最多的城市均为全国或区域经济较发达的地区，大多位于珠三角和长三角，除了4个一线城市，还包括8个二线城市和8个三四城市。

其中，广东有5个，分别是广州、深圳以及毗邻的东莞、中山、惠州，并且东莞外来人口占比高达75%，深圳、中山也都超过50%，江苏有4个，为苏南的苏州、无锡、常州和省会南京。

这个问题很重要，决定了每个人的大类资产配置。更重要的是什么？可以实战！我们要判断哪个地方房价会涨，哪个地方房价会跌，什么时候会涨，什么时候会跌，这是我今天要跟大家讲的最核心的问题。

那我来问大家，什么决定房价？你会发现，在这个社会上过去十多年一直在讨论这个问题，有几十种答案，这就是房地产这个话题争议这么大的原因。我研究了10年房地产，把它总结为一句话，“长期看人口、中期看土地、短期看金融”，大家记住这句话就行了。

我们判断一个地方未来房价是涨还是跌，第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的，人口流入的地方，未来房价长期来说怎么走？涨。人口流出的呢？肯定涨不动。这就是为什么过去一二线城市房价大涨，东北的房价不涨的原因。

中期看土地，如果这一个地方人口是流入的，政府还不供地，这个地方房价会怎么走？大涨。

短期看金融，如果一个地方人口是流入的，政府还不怎么供地，最近货币又开始刺激了，这个地方房价会怎么走？暴涨。

下面这张图就是我预测房价最核心的一张图，在2015年预测一线房价翻一倍做的。什么地方房价会涨，答案很简单，人口流入的，库存低的，政府不供地的。什么地方房价涨不动？人都跑了，政府还在拼命的供地，房价能涨得起来吗？

但是，大家还记得北京上海十年前的房价吗？一万，十年十倍。什么叫有钱人，80年代叫万元户。80年代北京的一套四合院卖5000块钱，万元户在北京可以买两套四合院。放在历史的长河中，货币的贬值是惊人的。很多人动不动讲卖房炒股、现金为王，所以说现金为王是个坑，而且这个坑很大。

1998年到2016年，全国房价涨了不到四倍，货币供应量涨了将近15倍，究竟是房价涨多了还是货币发多了？又有人会说，房价什么时候见顶，你能告诉我什么时候货币不超发吗？

总之，买房是个大事情，很多人一生也就买一套房，按照自己的资金和个人需求。

买不起北上广深可以考虑强二线：杭州、厦门、南京、天津......

买不起强二线可以买二线：西安、郑州、武汉、重庆、济南......

再不济就买自己家乡所在的省会，毕竟一线城市赶人之际是各大省会城市壮大之时，加上二线城市抢人大战已经打响，这个时候进场，也许是个不错的选择。

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