樱桃小房子注：作者孙吉川，系某券商资本市场部副董事，也是潜伏在樱桃小房子粉丝群里的专业人士之一，前文樱桃收录了其《大道至简:我为什么不看好房价》，此文系上篇续，亦作者所见所思，转发也仅代表作者个人观点，不构成投资建议。
另外：也欢迎专业人士投稿，樱桃小房子的平台是开放的，就是希望引发大家的思考，大家互相交流和学习；
前面的文章被樱桃转载后引起了很多讨论（详见《大道至简:我为什么不看好房价》）。有些读者看了两段就急着提出观点，有知乎上的朋友抓住一点两点细节牟足了劲讨论（比如从来没见过2元一听的雪碧。。。醉），还有朋友认为，一线城市的房价10w/平还要涨，理由是政府的限购政策扭曲了房价，一线城市的地产稀缺而且需求旺盛，20万一平不是梦，80万一平也有可能。
引用George Akerlof和shiller教授《动物精神》里的一段话：很多人似乎都有一种强烈的直觉，无论什么地方的房价都只涨不跌...他们通常会说，因为土地只有这么一点，房地产的价格一定会持续上涨，人口压力和经济增长不可避免地会强劲地推高房地产价格。这些论据显然是错误的（动物精神，中信出版社，P165，2009）。要说土地的稀缺，日本作为一个岛国，38w平方公里还没有黑龙江省大（46w平方公里），却聚集了1亿多的人口，要说日本土地稀缺，毫不夸张，为什么其土地价格在90年泡沫破灭后就没怎么涨了呢？
这些观点和目前很多仍然看涨的想法其实跟历史上任何一次泡沫都没有多大区别，认为制度特殊性的，认为zf管控很强的。我们的房地产到底有没有泡沫？一线城市的房价真能到80万一平？最近一直跟朋友讨论，我们可以从两个角度去看。
前段时间从北京回上海，飞机在虹桥下降，望着窗外一片片的房子，突然有个想法：算算房子的市值。
这是个简单的算数问题：
上海内环的均价10万，把问题简单化，一个小区40个单元（中等规模），每个单元60户（一梯3户，20层），一套房子一千万（一百平），则这个小区的市值是：240亿！（40×60×1000w），240个亿是个什么概念？
240亿＝宁杭高铁总投资（256km）＝3艘日本出云级直升机航母（10亿美元）＝6个鸟巢造价＝12个世博中国馆造价（以上均为约等于，数字来自百度）
这还只是一个小区，上海有多少个小区，整个上海的房地产按照目前的房价市值多少，有兴趣的可以算算，我只记得当年80年代日本房地产突飞猛进的时候，有种说法是东京的地价可以买下整个美国。
有人说，你这样算太不科学，一家上市公司市值200亿的也大有人在。且不说我们股市估值是否偏高，股票的价格是人们对于企业未来盈利能力及利润预期的折现，前提的假设是公司有着稳定持续的现金流。房子本身是不产生现金流的，要做比较只能把租金作为现金流折现的参考，从目前的租售比来看，怎么折现房子好像也不值这个价格，大部分地区的房子都是严重高估的。
房价一路高歌猛进，我们的收入已经很久没大幅涨过了。
跟朋友在一家江西菜馆吃饭，几年菜价都没什么变化，餐厅的服务人员收入也上涨的不多。跟券商的朋友聊天，几年前的丰厚的保代津贴逐渐取消了，新财富分析师依然值钱，但是跟猛涨的房子比也算不了什么。资本市场上的暴富神话只是少数人的幸运，中层以下的人还是老实干活吧，工资翻倍跟你无关。更别说这两年实体萧条，老板们都在感慨，钱不好赚了。
无产的永远在骚动，有产的都有恃无恐。房子已经涨上天了，过去4w一平嫌贵，现在10w一平好像也能接受了，过去1000w在上海算豪宅，现在1000w好像也不算什么。原来三四十万算钱，现在很多人觉得也就还好。真的是你能赚那么多了吗？平头老百姓打工税后赚三四十万一年也是少数吧？为什么觉得好像也不算什么钱了呢？其实你的收入并没有增加，只是资产泡沫蒙蔽了你的双眼，让你觉得很有钱，这种有钱就像你在牛市的顶部全仓一样，一切都是幻象一切都是泡沫。
这样的收入别说和美国日本比了，跟香港比，我们同行业同性质的收入也比这些国家低很多，这个有兴趣的大家可以做个比较研究，简单了解了一下，美国一个普通人饭店打工的最低工资也有差不多2.5w刀（人民币17.25w）每年，哈佛商学院的毕业生投行的月工资是1.5w~2w刀每月。别拿我们北上广深的房价跟纽约伦敦比，我们房价和他们差不多了，收入差距仍然明显，更不用说这些城市的国际化程度有多高（还不限购），纽约伦敦是全世界的，北上广深主要还是我大中华的。
我们的房地产有没有泡沫，这个问题在我看来是毋庸置疑的，但是这个泡泡什么时候破，以何种方式破，还是像zf希望的那样：不出现大起大落的风险？希望总是好的，现实总是很骨感。谁知道会发生些什么？就像我上一篇文章说的：
沈联涛先生在《十年轮回》里写到，金融危机是反复出现，永不消亡的东西，Kindleberger的经典著作注意到了危机爆发的10年间隔期（1816，1826，1837，1847，1857，1866）。而20世纪末到21世纪初，我们亲眼目睹了十年一次的危机－1987年的股市崩盘，1997年的亚洲金融危机，以及2007~2008年的次贷危机（十年轮回，上海远东出版社，P84，2016年）。现在到了2017年？又会发生点什么呢？
13年债市去杠杆，6月份是钱荒，15年股市去杠杆，6月份是股债，17年金融楼市都在去杠杆，6月会怎么样？还是有点期待的。
后记：
前面的文章写的太长，最近老有朋友来问我的观点，我还是对之前的文章做一点补充：
从文章写的时候开始，我不再看好房地产（上一篇文章的标题）；
宏观经济调控的转向，金融去杠杆的影响，美国加息减税缩表的影响，可能发生的黑天鹅事件，会导致房价出现调整，打破房价只涨不跌的预期；
房地产泡沫明显，至于预期转变后房价跌多少，跌下去什么时候涨回来，我不知道；
刚需什么时候买都可以，但是不要打肿脸充胖子，不主张放大杠杆买房，不主张郊区投资买房。至于为什么不放数据，为什么不用严谨的逻辑分析，要数据去找研究员，文章涉及的内容每一小点都可以写个十万字，我不是写论文，我写这类文章追求的是通俗易懂，受众广泛，也只是一家之言。
（文中内容仅代表作者个人观点，不构成投资建议）
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