文/庄子悦（南京信息工程大学雷丁学院）
随着农村外出打工人口的增多，闲置的房屋数量也随之增加，近年来，有不少农村闲置房改造民宿
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功案例。区域性民宿若想进行长久的经营，有两个必备的条件：一是要有长期的房源；二是要有稳定的客源。但是在现实中，往往是在已经具备一个条件的情况下去考虑如何补充欠缺的另一个条件。在具备稳定客源的地区建立或者改造房屋发展民宿，称为需求驱动型；在具备长期闲置房源的地区建立民宿吸引客源，称为产业驱动型。我想在下文说明的内容是，民宿产业的发展还需要哪些条件？需求驱动型和产业驱动型的民宿发展过程中的各自有哪些优势和困难？在乡村发展民宿与在城市发展民宿有什么差异？
中国的大多数乡村理论上是不缺少房源的，庞大的空心村的数量就印证了这一点，这是中国人特有的传统观念造成的。买房建房乃中国人一生的大事，就算农村人外出在城市里安家立业了，也有不少人选择在家乡的宅基地建一栋房子，每逢春节回来住上一段时间。不过，这些在平日里闲置的房屋，并不都能为民宿提供长期稳定的房源。有能力在家里建房子的，必然有一定的经济能力，出于自身方便的考虑，有一部分人不愿意出租房屋。建民宿势必要对自家房屋进行改造，加之客人卫生和生活习惯等情况的不确定性，往往会引起部分人的反感。对富裕的家庭来说，依靠民宿来增加收入只是锦上添花，并不必要。因此，一般来说，贫穷的地区比富裕的地区发展民宿的可能性要大。
规模经营的民宿和零星的以个体经营为主的民宿，在性质和效益上，有很大的差异。规模经营的民宿，其盈利被视为主要收入或者是唯一收入。在发展的过程中，资本能够更有效地投入适当的地方，从事该行业的农民，显然比个体经营的农户更加积极。并且，规模经营能够促进资源的合理配置，对人员的调配，房屋的规划，相关基础设施的建设起到更好的作用。个体经营的民宿，其经营常常不是屋主的主业，当农民在城市以其他职业谋生，而村里又有闲置房的时候，他便有可能愿意将房屋出租改造作民宿使用，而他由此所得的利润，虽然明显低于相同行业应该有的收入，他也愿意接受。浙江义乌何斯路村的民宿，便都是个体经营的。在强大的集体经济的支持下，何斯路村具有完备的基础设施，村里有一片池塘，景色宜人。居住在池塘旁边的村民，除了参与合作社工作之外，还将自家房屋长期出租给外地人获利。在这个条件下，旅游旺季时将多余的房屋租作民宿，配上餐饮，不论收入如何（或许不菲），主人都乐意接受。这就是为什么何斯路村在村民普遍富裕的情况下，仍然能发展民宿的原因。
不过我们所看到的在乡村发展的民宿，大多以企业投资进行规模经营为主，个体经营的民宿遭遇的阻力往往很大。民宿所处的地区必须配有完善的基础设施，在中国，政府投资建设基础设施是有先后顺序的，并且是以项目制为主。有工商资本愿意投资合作开发的农村，其配套的基础设施建设优先度高，而独立自主发展的小村庄，其基础设施建设则相对落后。显然，前者发展民宿的条件要优于后者。对于游客而言，基础设施的优劣在于细节，虽然现在中国大多数农村已经通了水泥路，水电网络等，但是在更贴近生活的，例如路灯，村子内部的步道，卫生管理等方面仍有欠缺。个体的农户，试图以一己之力而改变全村的面貌，所需的辛苦和麻烦，定是更多。规模经营民宿的地区，在工商资本的帮助下，再加上政府的扶持，他们若想改变村庄的面貌，比任何其他村庄更加方便。由于村庄的面貌切实关乎民宿的收入，村民在日常生活中定会格外注意，在民宿产业亦或是乡村旅游产业发展的地区，几乎看不到过去农村那种路上垃圾遍地，鸡屎横流的景象。除了产业转型的因素外，村民自身也起到了关键的作用。在这些地区，村民的平均素质较高，都是由人的趋利性导致的。人的利己性，在制约人的习惯上起关键作用，现在追求物质上的利，随着经济社会的发展，将来会发展成追求精神、健康等更抽象的利。舒适的环境和丰富的精神生活，也是促使人做出改变的因素。
在拥有旅游资源的地区发展民宿的机会较大，原因是有稳定的客源。以游客需求为基础发展起来的民宿，其成功与其说是人为的结果，不如说是自然而然的结果。一个游客量远超其附近客房量的地区，在景点附近有一个拥有闲置房的村庄，从商人的眼光看，这个机遇再明显不过了。商人都在努力地为自己所能支配的资本找到最有利的用途，借此机会，政府引导资本进入，进行新农村建设，这种政府与企业合作的模式已不是特例。
毫无疑问，民宿的盈利是合作的基础，而盈利的分配则是考察合作成功与否的关键。
在分配问题上，村民是弱势的一方，由于文化程度较低，往往无法对分配的标准作出判断，需要政府代其与企业协商谈判。因此，在需求驱动型民宿发展的过程中，政府发挥的作用较企业大，它不仅需要为企业入驻配套基础设施，还需要就村民的切实利益与企业进行磋商。
在井冈山市长富桥村坳下村小组就有这样的“共享农庄”，村民以闲置的房屋、土地、菜地入股，企业将其改造建设成有特色的民宿，农户和企业各占股一半，收益也对半分成，村民可以再客房内务工，增加额外的收入。
需求驱动型的民宿，投入的资本是顺应其有利用途的，在恰当的分配方案下，企业和村民双方都会受益，但所得收益的程度却有所不同。如果投资民宿的资本非企业的主要用途或是唯一用途，所得收益的分配，往往更有利于村民一方。在拥有一定客源的地方，如旅游景区之类，民宿仅仅是配套的住宿产业，其作用在于吸引更多游客，而非单纯的盈利。因此，在与政府谈判的过程中，哪怕多让出一些利润，收到的宣传效果，从企业整体投资来看，也是有利的。
如果一个地区没有稳定的客源，仍想要发展民宿，难度虽然大，但也并非不可能。想要招揽客人，除了上述的完备的基础设施之外，还需要有能吸引游客的亮点。一般来说，有传统工艺、民俗风情等区域性特色的地区，更受游客欢迎。风景优美的地区，虽然也有发展民宿的可能，但其发展空间，较前者而言低的多。有区域性特色的地区，其客源可以来自世界各地，但是风景优美的地区，其客流往往来自于附近周边地区。游客在选择目的地时，可能会因为特色风俗而奔赴千里，但绝不会因为普通平凡的风景而绕行百里，因为同样的景色，在家门口也能见到。譬如，据报道，云南西双版纳的河边村是瑶族的聚居地，当地在修通硬化道路，配备了相应的基础设施之后，建立了55幢与雨林环境相适应、具有瑶族特色的杆栏式房屋，每年吸引大量游客前往，村民收入陡增。
但是，上述情况，亦须在各地民宿产业已经成型，且建立很久以后，才会发生。
在其他条件均相等的情况下，新行业的效益会高于旧行业，民宿也是如此。
如果在一个区域内，仅仅只有一个民宿产业，那么不论其是否具有特色，游客在缺少选择的情况下，仍会前往。
缺少客流量的地区发展民宿的第二个关键，在于发展其配套产业。产业驱动型的民宿，民宿产业对企业来说是其资本投入的主要用途或者唯一用途，那么，它如果想使投入资本的效益最大化，往往需要配套相关的娱乐设施。相关娱乐产业，如
青
吧，儿童游乐设施，茶馆，钓鱼台，露营场等的配备，不仅能增加收益，还能吸引更多的客流。越是缺乏地域特色的地方，为了增加其吸引力，需要配套的娱乐设施则越多。
