小年也是过年，记2018年杭州楼市展望

到了年底，免不了俗，说一说明年我的一些不靠谱的看法。

万科大咖也好、媒体也好均在表达一个观点，明年是房地产小年。

那么2018年的杭州楼市是小年么？

首先什么叫小年？

如果小年指的是成交量，那我觉得没错，明年肯定是小年，杭州在2016年成交量创造了历史巅峰后、2017年成交量萎缩20%、2018年将继续萎缩。限价拿不出预售证、高价盘有的开始卖不掉、拆迁户少了......等等原因都注定2018年将是一个成交量的小年。

那价格也将是小年么？“限”字当头，价格肯定不会有大的涨幅。但是开发商在2015-2017年赚的饱饱的也不存在降价跑路的问题。特别是现在的杭州已经基本无小开发商了，大开发商意味着能扛。所以无论怎么看2018年价格是一个字稳或者是稳中有升。其实从杭州整体库存来看，也不存在立马回调的可能性。

价格稳中有升那是不是意味着鸡犬升天呢？答案是否定的，分化将在2018年显得格外明显。

真正的豪宅板块、豪宅项目，在“限”价令下将一房难求，代表板块如南星，代表项目如滨江信达壹品。

伪豪宅板块将迎来库存上升的过程，但是滨江、绿城甚至万科等“优秀”开发商的房子依然将热销。代表板块申花、泛城东新城、三堡、萧山中心等。这些板块基本面临一样的问题，板块在走向完善的路上但是依然有所欠缺、项目供应多竞争激烈......这些板块中品质开发商将一枝独秀当红热销，而口碑差、总价高的楼盘将面临较大的压力。

和改善或者伪豪宅板块迎来压力不同，低价盘依然一抢而空，总价在200万甚至250万以内的楼盘热度不会减少，这些盘甚至和地段没多大关系，主要受总价驱动。其实我认为这个总价段内的楼盘在未来分化将非常严重，有的板块将持续上涨如当年滨江、有的板块将高高站岗如当年下沙，不过这些事情都不会发生在2018年。

其中我最看不好的是崇贤板块，三期没有地铁、跨区发展（跨过了运河新城板块），当然崇贤2018年依然会热销。

我觉得买这个总价段内的房子没问题，但是最好要有地铁。如果没有地铁但是板块是顺着城市发展的也OK（如三墩北，虽然地铁毛远，但是和西湖区发展不存在城市断面；如大学城北，也是没地铁，但是和下沙发展一样不存在城市断面）。

所以2018年是量的小年、而不是价的小年。板块分化开始出现：低价盘依然热销但不代表合理；改善板块迎来压力但是不代表其没有价值；豪宅板块反而是现价比之王。

文末，再来看一下什么是小年？

小年也是节日，张灯结彩过小年，这或许才是万科所谓的小年的真实含义。

天冷了，BB拿着上次赏的几个广告钱，吃碗泡面再睡觉，下次能不能升级个碗装面就看你们了。