文 | 小樊
提问：全国近10年的新楼盘，空置房超多，业主宁愿空置，不租也不卖，都是什么心态，为什么会有这种现象？
回答：很简单的问题，只是你没仔细算过账。
对新房出租来说，大部分人头疼的第一个因素就是新房花掉的装修费用对比出租获取的租金到底怎么才算才合适。
从2010年左右到现在国内装修费用基本上没有发生过太大的变化，假如一套房子到今年为止是全新没住过的，按普通的装修的装修标准一平米1500来说，100平米的两居硬装修加上家具家电器，配齐了3台空调，1台冰箱，1台50寸液晶电视剧这个装修费用就在15万左右。
这个时候我们来算下这个经济账，我们考虑一套100平的2居，在2010年左右北京房价不到2万，那么这套望京区域两居很可能才租5000块钱左右，按2个点的租售比，也就是说你需要最少租出去得30个月以上才可能回本，而年租金对比装修费用算下来接近40%。
所以在2010年以前北京其实也有不少新房的业主空置不租的，他们宁愿放着就是因为年租金对比装修费用一旦低于50%，那么就代表你需要租好几年时间都不一定能赚回来装修钱，这时候把新房装修了出租很简单就是件亏本的事情。
但是同样的还是这套房，到了2017年虽然北京房价均价已经涨到差不多6万，但是按照目前北京望京区域住宅普遍2个点左右的租售比，这套2居的年租金却已经大概涨到了12万左右。这样算起来的话，大概15个月左右能收回装修成本，年租金和装修费用的比值差不多接近了80%。
这种情况下，即使是没装修的新房，那么装修了之后一年就能收回装修费用，因此即使是对于那些曾经是空置新房北京房东来说，他们出租的动力也就大了很多，所以你今天在北京其实已经很少能看见大面积新房小区的空置了。
所以简单的总结，就是租金对应的装修费用回报率，决定了新楼盘的空置情况。
在全国范围来说，由于地区间的发展不平等导致了房子租金差别非常大，但是对于同一档次装修标准的费用来说却相差不大，所以这里面产生的一个现象就是全国大部分地区的租金对应的装修费用回报率显的并不高。
从租金的角度上来说，它只受到一个城市的高端收入流动人群基数的影响。
因此一个城市只有当他主要租房群体的青年流动人口平均收入较高时城市的平均物业出租的租金才会高。
对一线城市北京来说，它目前流动人口结构就普遍较为年轻化，再加上这几年北京大力开展的清退低端人口过程，更使得北京市区的流动人口结构大多数以高收入的互联网和金融创业服务业为主，因此在这种流动人口的收入结构影响下对应的北京物业租金就是持续上涨。
而对于二线城市来说，一个普遍现象就是城市中相对高收入的政府机关，国企事业单位，金融机构都以本地人口为主。
所以处于租房需求主体的青年流动人群的整体收入水平并不不高，因此在这些城市一套100平米左右两居的平均租金回报水平大概也就在2000到3000左右，对比15万左右的装修费用，收回成本的这个过程至少需要50个月左右。
因此目前国内大部分的二线三城市即使在今年的房价在飞涨，但是租金水平基本上连一线城市5年前甚至7年前的水平都还没到。
在这种情况下很显然部分拥有空置房的业主，会发现他们出租新房很可能几年也赚不回来这个装修钱，所以对他们来说出租的积极性自然也很低。
但是为什么这些业主没考虑卖房呢？
原因也很简单，就是因为能够决定他们什么时期卖掉房子的最主要因素却并非是当前的空置或者租金回报，而是他们的是对于投资房产的房价长期回报预期。
在国内对专业的投资人来说不管是股票市场，期货市场，还是债券或者外汇市场相对于房产投资可能都是一个不错的替代选择，所以他们可以选择的投资类型可能很多。
但是普通人来说，他们的选择却很少。因为缺乏专业性投资领域知识和时间，住宅在长期的安全性和稳定性方面却要远远强于他们去投资其他项目。
站在房价的角度上来说，短期内自然很容易受到很多方面的影响制约，但是长期来看还是只会受到一个国家的经济规模和潜在发展实力所制约。
而对自己国家的未来发展是否拥有信心，这件事情却是一个普通人也可以在自己能力范围内做出判断的事情。
所以从某种意义上来说，这些在全国范围内拥有空置房，宁可放着不动也愿意轻易卖出的业主，即便他们并不一定弄明白了，但是在他们的内心深处简单来说就是看多了中国的未来发展。
因此只需要国家能够继续保持现在的国运兴隆，那么这些空置房东自然也乐得躺着捡钱。
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